ملخص المحتوى الرئيسي
تتناول هذه الأخبار قضية شركات العقارات الخاصة التي انخرطت بشكل مفرط في تجديد المباني القديمة (التحديث الحضري) خلال السنوات القليلة الماضية، ولكنها واجهت صعوبات مالية بسبب انقطاع سلاسل التمويل. لذلك تدخلت منصات الأصول الحكومية (مثل مجموعة علوم قوانغتشو، وهانغتشو تشنغفا، وشنتشن تيزهي جيانفا) كـ"منقذين". إلا أنها الآن تواجه دعاوى قضائية من البنوك وأطراف أخرى بسبب بنود غامضة في العقود (مثل "تشمل قيمة الاستحواذ القروض البنكية" و"لا تقتصر على") واتفاقيات الضمان، مما جعلها من المدعى عليهم بدلاً من كونها "المنقذين". موجة الدعاوى القضائية الناجمة عن مشاكل التحديث الحضري لم تبدأ بعد، والأصول الحكومية تدفع ثمن قراراتها في الماضي.
أولاً: انفجار مشاكل التحديث الحضري: التحول من "المنقذين" إلى "المدعى عليهم"
في السابق، كانت شركات العقارات الخاصة (مثل تايم هولدينجز) تحصل على مشاريع التحديث الحضري وتقترض من البنوك للتطوير المبكر، ثم تنسحب عندما تفقد التمويل، فيحل محلها منصات الأصول الحكومية. ولكن الآن، بعد أن أصبح من الصعب العثور على شركات خاصة متعثرة ماليًا، تقاضي البنوك المنصات الحكومية التي لديها القدرة على الضمان.
على سبيل المثال، تم مقاضاة مجموعة علوم قوانغتشو من قبل بنك قوانغتشو الزراعي والتجاري لأن العقد ينص على أن "قيمة الاستحواذ الإجمالية تشمل القروض البنكية"، مما يتطلب منها سداد 757 مليون يوان. كما اضطرت هانغتشو تشنغفا إلى دفع مبلغ 130 مليون يوان كضمان بعد تأخير الشركة المقترضة عن سداد القرض، ثم رفعت دعوى قضائية ضد الطرف المضمون. واستهدفت شنتشن تيزهي جيانفا بدعاوى قضائية بقيمة 3.6 مليار يوان بسبب اتفاقية الضمان، مما أدى إلى خسائر تزيد عن 8 مليارات يوان وتغيير في إدارة الشركة. كانت هذه المنصات الحكومية تأمل في حل المشاكل، لكنها أصبحت الآن المدعى عليهم.
ثانيًا: "الفخوخ الخفية" في العقود: البنود الغامضة التي تم تجاهلها
السبب في مقاضاة المنصات الحكومية هو عدم الانتباه الكافي إلى تفاصيل العقود عند الاستحواذ. يقول محامون مخضرمون إن التركيز كان على منع فشل المشاريع والحوادث الجماعية، دون التحقق بدقة من تفاصيل العقود:
- مثل عبارة "لا تقتصر على": في عقود مجموعة علوم قوانغتشو، تم احتساب ديون الشركات الخاصة للبنوك ضمن قيمة الاستحواذ؛
- اتفاقيات الضمان: على سبيل المثال، اتفاقية شنتشن تيزهي جيانفا مع شركة هوانان تشنغ التي تنص على دفع فروق أو إعادة شراء الأسهم في حالة فشل الشركة، مما أدى إلى رفع دعاوى قضائية ضدها.
هذه البنود الغامضة كانت "فخوخًا" لم يتم الانتباه إليها في البداية، والآن تُستخدم كأساس لمطالبات البنوك.
ثالثًا: تغيرات السوق: "الحسابات الجيدة" التي فشلت
عند استحواذ المنصات الحكومية، كان يُعتقد أن مشاريع التحديث الحضري ستكون مربحة: في الفترة من 2018 إلى 2021، كان الجميع يتوقعون ارتفاع أسعار العقارات وإتمام المشاريع في غضون 2-4 سنوات. لكن الواقع كان مخالفًا لذلك:
- لم ترتفع أسعار العقارات، وبطأت وتيرة المبيعات، مما أدى إلى خسائر؛
- على سبيل المثال، خسرت مجموعة علوم قوانغتشو 69.6 مليار يوان وأصبحت ديونها الإجمالية 137.8 مليار يوان، ولم تحقق المشاريع أرباحًا بل تحملت ديون الشركات الخاصة.
رابعًا: التأثير المتسلسل: انتشار المشاكل من المشروع إلى المجموعة بأكملها
لم تعد مشاكل التحديث الحضري قضية فردية، بل أصبحت تؤثر على المنصات الحكومية نفسها:
- من جانب البنوك: لدى بنك قوانغتشو الزراعي والتجاري قروض مستحقة بقيمة 30.89 مليار يوان حتى نهاية عام 2025، لكن الديون المعدومة المسجلة تبلغ فقط 13.1 مليار يوان، مما يشير إلى وجود ديون أخرى غير مكتشفة؛
- من جانب المنصات الحكومية: خسائر مجموعة علوم قوانغتشو والدعاوى القضائية، تم تجميد حسابات شنتشن تيزهي جيانفا بقيمة 3.6 مليار يوان، ولا يمكن استرداد المبالغ التي دفعتها هانغتشو تشنغفا؛
هذه الحالات مجرد جزء من المشكلة الأكبر، حيث استحوذت العديد من المنصات الحكومية على مشاريع التحديث الحضري، ومع تدهور السوق، ستزداد الديون والدعاوى القضائية.
خلاصة
كان التحديث الحضري في الأصل فكرة جيدة لتحسين المدن، لكن بسبب توسع شركات العقارات الخاصة بشكل مفرط وفشلها في إكمال المشاريع، وعدم انتباه المنصات الحكومية للبنود الغامضة في العقود، بالإضافة إلى تغيرات السوق، أصبحت هذه المشاكل عبئًا كبيرًا. سيستمر تأثير تسوية مشاكل التحديث الحضري على المزيد من المنصات الحكومية والبنوك، ويجب على الجميع أن يدركوا أهمية التفاصيل في العقود وأن تغيرات السوق قد تدمر "التوقعات الجيدة".