Résumé des principaux points
Ce journal rapporte que, au cours des dernières années, les entreprises immobilières privées se sont lancées dans des projets de rénovation urbaine (« old reform ») à grande échelle. Cependant, en raison de problèmes de financement, de nombreux projets ont été abandonnés. Les sociétés d’État (telles que le groupe Science City de Guangzhou, Hangzhou Urban Development et Shenzhen Special Zone Construction and Development) sont intervenues en tant que « sauveteurs » pour reprendre ces projets. Malheureusement, en raison de clauses vagues dans les contrats (comme « le montant payé inclut les prêts bancaires » ou des expressions comme « y compris, mais sans s’y limiter ») ainsi que d’accords de garantie, elles se retrouvent maintenant poursuivies en justice par les banques ou d’autres parties, passant du rôle de « chevaliers blancs » à celui de défendeurs réguliers. La vague de litiges provoqués par ces projets non achevés est à peine commencée, et les sociétés d’État doivent maintenant assumer les conséquences de leurs décisions passées.
I. Explosion des problèmes financiers liés aux rénovations urbaines : Les sociétés d’État deviennent défendeurs
Auparavant, les entreprises immobilières privées (comme Times Holdings) obtenaient des prêts pour le développement préliminaire de ces projets, puis se retiraient lorsqu’elles manquaient de fonds. Les sociétés d’État prenaient alors le relais pour achever les travaux. Mais maintenant que les banques ne parviennent plus à retrouver ces entreprises privées en difficulté financière, elles poursuivent les sociétés d’État disposant de moyens de garantie. Par exemple, le groupe Science City de Guangzhou a été poursuivi par la Banque Agricole et Commerciale de Guangzhou pour un projet de rénovation urbaine, car le contrat stipulait que le montant payé incluait les prêts bancaires ; il doit donc rembourser 757 millions de yuans. Hangzhou Urban Development a dû assumer des dettes pour un prêt garanti par Hangzhou Construction Engineering, et après avoir versé 130 millions de yuans, a poursuivi le garant pour obtenir son remboursement. Shenzhen Special Zone Construction and Development, ayant apporté une aide à South China City, s’est retrouvée impliquée dans une série de litiges d’un montant total de 3,6 milliards de yuans et a subi des pertes de plus de 800 millions de yuans, entraînant le changement de son direction. Ces sociétés d’État, qui voulaient aider à résoudre ces problèmes, se retrouvent ainsi dans la position de défendeurs.
II. Les « pièges cachés » dans les contrats : des clauses négligées
Pourquoi les sociétés d’État sont-elles poursuivies ? La raison principale réside dans le fait qu’elles n’ont pas examiné attentivement les contrats lors de la reprise des projets. Un avocat expérimenté explique que, à l’époque, leur principal objectif était d’éviter l’abandon des projets et les incidents sociaux, sans se concentrer sur les détails contractuels :
- Des expressions comme « y compris, mais sans s’y limiter » peuvent entraîner que les dettes de l’entreprise privée envers la banque soient également reprises par la société d’État ;
- Les accords de garantie peuvent conduire à des poursuites judiciaires si l’entreprise privée rencontre des difficultés. Par exemple, l’accord signé entre Shenzhen Special Zone Construction and Development et South China City prévoyait un remboursement différencié et une reprise d’actions ; lorsque South China City a fait faillite, ces clauses ont été activées, entraînant des poursuites judiciaires pour le groupe.
III. Changement du marché : les plans initiaux se sont avérés erronés
Lors de la reprise des projets par les sociétés d’État, on s’attendait à des bénéfices : entre 2018 et 2021, l’enthousiasme pour la rénovation urbaine était fort, et on pensait que les prix de l’immobilier augmenteraient et que les projets seraient vendus en 2 à 4 ans. Mais la réalité a été différente :
- Les prix de l’immobilier n’ont pas augmenté (stagnation), et la vitesse de vente des logements a ralenti, entraînant des pertes pour les projets ;
- Le groupe Science City lui-même a subi des pertes de 6,96 milliards de yuans sur un total de dettes de 137,8 milliards de yuans ; les projets repris n’ont pas seulement généré de bénéfices, mais ont également entraîné des charges supplémentaires dues aux dettes de l’entreprise privée.
IV. Réaction en chaîne : les problèmes financiers se propagent aux groupes entiers
Les problèmes liés aux rénovations urbaines ne concernent plus seulement un projet isolé, mais touchent également les sociétés d’État elles-mêmes :
- Du côté des banques : la Banque Agricole et Commerciale de Guangzhou déclare avoir 30,89 milliards de yuans en prêts en souffrance à fin 2025, mais seulement 13,1 milliards sont répertoriés comme dettes douteuses, ce qui indique que de nombreuses autres dettes restent cachées ;
- Du côté des sociétés d’État : le groupe Science City subit des pertes et des poursuites judiciaires ; le compte de Shenzhen Special Zone Construction and Development a été gelé pour 3,6 milliards de yuans, et l’argent versé par Hangzhou Urban Development ne peut pas être récupéré ;
Ces cas ne sont que la pointe de l’iceberg, car de nombreuses sociétés d’État ont repris des projets de rénovation urbaine à l’époque. Avec le mauvais marché actuel, les dettes et les litiges vont continuer à augmenter, et cette vague de problèmes judiciaires n’est que le début.
Conclusion
La rénovation urbaine était initialement une bonne initiative pour améliorer les villes. Cependant, l’expansion excessive des entreprises immobilières privées a entraîné des projets non achevés. Les sociétés d’État, n’ayant pas prêté attention aux clauses contractuelles et face aux changements du marché, se retrouvent maintenant dans une position difficile. La résolution de ces problèmes financiers affectera davantage de sociétés d’État et de banques. Cet exemple montre à tous que les détails des contrats sont essentiels lors des investissements (y compris la reprise de projets), et que les changements du marché peuvent ruiner les meilleures prévisions.