ملخص المحتوى الرئيسي
شهدت إيرادات مترو هونغ كونغ انخفاضًا طفيفًا في النصف الأول من العام (-4.1%)، لكن صافي الربح تضاعف (+105.9%)، والسبب الرئيسي في ذلك هو مساهمة قطاع العقارات الذي حصل على ما يقرب من 80% من الأرباح؛ بينما شهدت خدمة النقل زيادة في عدد الركاب، لكن دون زيادة في الأرباح (بل وحتى خسائر)؛ تسعى شركات المترو في البر الرئيسي إلى تقليد نموذج “المترو + العقارات” الخاص بمترو هونغ كونغ، لكنه من الصعب تطبيقه بشكل كامل بسبب اختلافات في آليات استخدام الأراضي وكثافة التدفقات وتحديد الأدوار؛ كما يوجد أيضًا مخاوف من أن أرباح العقارات قد تكون غير مستقرة ومعتمدة على دورات سوق العقارات.
أولاً: سر تضاعف الأرباح: إيرادات المشاريع العقارية
المنطق الأساسي لكسب المال في مترو هونغ كونغ يعتمد على نموذج “المترو + العقارات”: حيث تحصل الشركة أولاً على أراضي بأسعار منخفضة على طول مسار المترو (بأسعار أقل مما كانت عليه قبل بدء الأعمال)، وعند افتتاح المترو وزيادة قيمة الأراضي، تطور الشركة مشاريع سكنية ومراكز تجارية لبيعها واستخدام العائدات في دعم بناء وتشغيل المترو.
في النصف الأول من هذا العام، تم تسليم مشروعين سكنيين في محطة “داوي” والجانب الجنوبي من جزيرة هونغ كونغ، مما أدى إلى ربح 12.2 مليار دولار هونغ كونغ من الأرباح بعد الضرائب، وهو ما يمثل ما يقرب من 80% من أرباح الشركة الأساسية، مما ساعد على تضاعف صافي الربح. لكن مترو هونغ كونغ أوضحت أن هذه الأرباح غير دورية ولا تحدث كل عام، وتُستخدم بشكل رئيسي لدعم تكاليف بناء وصيانة المترو.
لدى مترو هونغ كونغ العديد من المشاريع العقارية الأخرى: تم الموافقة على المرحلة الثانية من مشروع “جين شانغ شو”، وهناك مشروع في تون مين قيد التقديم للعطاءات، ومن المخطط إطلاق مشروعين جديدين خلال العام القادم (بإجمالي 8000 وحدة سكنية)، كما من المتوقع أن تدخل الأرباح العقارية للمرحلة السادسة في الجانب الجنوبي من جزيرة هونغ كونغ حيز التنفيذ في النصف الثاني من العام، مما يمكن أن يدعم الأرباح على المدى القصير.
ثانيًا: الخدمة النقلية: زيادة في عدد الركاب لكن بدون زيادة في الأرباح، بل وحتى خسائر
شهدت أعمال المترو زيادة في عدد الركاب بنسبة 1.2% (إجمالي 975 مليون راكب)، وبلغ عدد الركاب في قطارات المسافرين السريعة إلى هونغ كونغ أعلى مستوى له منذ افتتاحها (16 مليون راكب)، لكن القدرة على تحقيق الأرباح انخفضت:
- خسرت أعمال المترو المحلية في هونغ كونغ 141 مليون دولار هونغ كونغ مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، رغم زيادة التكاليف (مثل الصيانة واستبدال المعدات) وزيادة المدفوعات “غير المحددة” للحكومة، بينما لم ترتفع أسعار التذاكر (لم تتغير لمدة عامين متتاليين)، مما قلل من هامش الربح.
- كانت إيرادات المحلات التجارية في المحطات أيضًا ضعيفة: انخفضت الإيرادات الإجمالية بنسبة 6.7%، وانخفضت الأرباح أيضًا.
ببساطة، أصبحت أعمال المترو أكثر صعوبة من حيث تحقيق الأربح مع زيادة عدد الركاب.
ثالثًا: شركات المترو في البر الرئيسي تحاول تقليد مترو هونغ كونغ، لكن إلى أي مدى نجحت؟
تعاني شركات المترو في البر الرئيسي من خسائر عامة، لذا تسعى جميعها إلى تطبيق نموذج “المترو + العقارات”:
- من المتوقع أن تصل إيرادات العقارات لمترو قوانغتشو إلى 17.18 مليار دولار هونغ كونغ بحلول عام 2025، وهو ما يمثل أكثر من نصف الإيرادات الإجمالية، مما يجعلها ثاني أكبر شركة عقارية تابعة للحكومة في المدينة؛
- تشكل إيرادات “التكامل بين المحطات والمدن” نسبة 35% من إيرادات مترو شنتشن، وهي المصدر الرئيسي للأرباح؛
- اعتمدت أرباح مترو تشنغدو في النصف الأول من عام 2025 بشكل رئيسي على تطوير المحطات.
لكن هذه المشاريع لا تحقق نفس النتائج كمترو هونغ كونغ، حيث أن إيرادات العقارات ما زالت مجرد دعم ولم تشكل دورة اقتصادية كاملة.
رابعًا: لماذا من الصعب تطبيق نموذج مترو هونغ كونغ؟ ثلاثة عوامل أساسية
هناك ثلاثة عوامل رئيسية تحول دون تطبيق نموذج مترو هونغ كونغ بشكل فعال في البر الرئيسي:
1. اختلافات في تكاليف الأراضي: تحصل مترو هونغ على الأراضي بأسعار منخفضة بموجب تفويض حكومي قبل بدء الأعمال، بينما تعتمد شركات المترو في البر الرئيسي على التخصيص الحكومي أو المزادات العامة، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي وانخفاض هامش الربح من زيادة قيمتها.
2. اختلافات كثافة التدفقات: يبلغ متوسط عدد الركاب لكل كيلومتر في المترو في هونغ كونغ 25 ألف راكب يوميًا، بينما تقل هذه النسبة في معظم المدن البرية عن نصف ذلك، مما يؤدي إلى انخفاض إيرادات التذاكر والحاجة المتزايدة إلى دعم من خلال الأعمال العقارية.
3. اختلافات في تحديد الأدوار: تعمل مترو هونغ كونغ كجهة لتنسيق الموارد ولا تطور العقارات بنفسها، مما يقلل من المخاطر، بينما تتحمل شركات المترو في البر الرئيسي كامل المخاطر المرتبطة بسوق العقارات (مثل خسائر في حالة عدم بيع الوحدات السكنية).
خامسًا: مخاوف تتعلق بنموذج مترو هونغ كونغ: أرباح العقارات غير مستقرة ولا يمكن الاعتماد عليها بشكل كامل
تخفي نتائج مترو هونغ المذهلة مخاطر:
- أرباح العقارات غير دورية، فقد تكون 12.2 مليار دولار هونغ كونغ هذا العام ولكن قد لا تتمكن من تحقيق نفس المبلغ في العام التالي؛
- يتأثر قطاع العقارات بشكل كبير بالدورات الاقتصادية، مما قد يؤدي إلى خسائر إذا لم تُباع المشاريع العقارية أو إذا انخفضت الأرباح.
بالنسبة لشركات المترو في البر الرئيسي، يمكن أن يكون نموذج “المترو + العقارات” مصدرًا إضافيًا للإيرادات، لكن لا يمكن الاعتماد عليه بشكل كامل، حيث أن الخدمة الأساسية للمترو هي النقل، والاعتماد المفرط على العقارات قد يزيد من المخاطر.
(تم تقديم التحليل بلغة بسيطة وسهلة الفهم، دون استخدام مصطلحات مالية معقدة، ليتمكن جميع القراء من فهم كيفية كسب المال من خلال نموذج مترو هونغ كونغ والوضع الحالي لشركات المترو في البر الرئيسي.)