핵심 내용 요약
홍콩 지하철의 상반기 매출은 소폭 감소(-4.1%)했지만, 순이익은 두 배로 증가(+105.9%)했습니다. 이는 주로 부동산 사업부문에서 거의 80%의 이익을 창출한 덕분입니다. 반면, 운송 사업의 승객 수는 증가했지만 이에 따른 수익 증대는 없었으며, 오히려 손실을 기록하기도 했습니다. 중국 내 지하철 회사들은 홍콩 지하철의 “철도+부동산” 모델을 따라 하고 있지만, 토지 제도, 승객 밀도, 역할 정립 등의 차이로 인해 이를 완벽하게 복제하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 홍콩 지하철 모델에는 부동산 수익이 일시적이며 부동산 시장의 변동에 취약하다는 숨겨진 문제도 있습니다.
1. 이익이 두 배로 증가한 비결: 부동산 사업부문의 성과
홍콩 지하철의 수익 모델은 “철도+부동산”입니다. 우선 정부로부터 철도 노선 주변의 저렴한 토지를 확보한 후(지하철 공사 시작 전의 가격 기준), 지하철이 개통되면 그 지역의 부동산 가치가 상승하여 주거나 상업 시설을 개발해 수익을 얻고, 이를 통해 지하철 건설 및 운영 비용을 충당합니다.
상반기에는 대위역(Da Wei Station)과 홍콩 섬 남쪽 제5단계 주거 프로젝트가 완공되어 122억 홍콩 달러의 순이익을 올렸으며, 이는 홍콩 지하철 전체 수익의 약 80%를 차지하여 순이익을 두 배로 만들었습니다. 하지만 이 수익은 일시적인 것으로 매년 발생하는 것은 아니며, 주로 지하철 유지비에 사용됩니다.
앞으로도 홍콩 지하철은 여러 부동산 프로젝트를 추진할 예정입니다: 진상로역(Jin Shang Lu Station) 제2단계가 승인되었고, 툰문(Tun Mun) 프로젝트는 입찰 중이며, 내년에는 총 8,000세대 규모의 두 개의 새로운 프로젝트가 추가될 예정입니다. 하반기에는 홍콩 섬 남쪽 제6단계 프로젝트도 수익으로 반영될 것으로 보입니다.
2. 운송 사업: 승객은 늘었지만 수익은 증가하지 않았으며, 오히려 손실
올해 홍콩 지하철의 승객 수는 1.2% 증가하여 총 9억 7,500만 명에 달했고, 고속철도 홍콩 구간의 승객 수도 사상 최고치(1,600만 명)를 기록했습니다. 그러나 수익성은 오히려 감소했습니다:
- 홍콩 지하철의 운영 비용이 증가했으며(유지보수 및 장비 교체 비용 등), 정부에 지불해야 할 비용도 늘어났습니다. 반면, 요금은 2년 연속 동결되어 수익 마진이 줄었습니다.
- 역 내 상업 시설(상점 임대료 등)의 수입도 감소하여 전체 수익이 소폭 하락했습니다.
간단히 말해, 지하철 사업은 승객 수는 늘었지만 비용 증가로 인해 수익성이 저하되고 있습니다.
3. 중국 내 지하철들이 홍콩 지하철을 따라 하고 있지만, 얼마나 잘 되고 있을까?
중국 내 지하철 회사들은 대부분 손실을 기록하고 있어 홍콩 지하철의 “토지를 이용한 수익 창출” 모델을 따라 하려고 합니다:
- 광저우 지하철은 2025년까지 부동산 수입이 총 매출의 절반 이상을 차지할 예정이며, 주택 판매량으로 시립 기업 중 두 번째로 높은 성과를 낼 것입니다.
- 심천 지하철은 “역과 도시의 통합”을 통한 수입이 주요 이익원입니다.
- 청두 지하철은 2025년 상반기의 이익이 대부분 부동산 개발에서 비롯되었습니다.
하지만 중국 내 지하철들은 홍콩 지하철처럼 완전한 수익 순환 체계를 형성하지 못하고 있습니다. 부동산 수입이 보조적인 역할에 불과합니다.
4. 홍콩 지하철 모델을 복제하기 어려운 이유: 세 가지 핵심 차이점
중국 내 지하철들이 홍콩 지하철을 따라 하려고 하지만, 다음과 같은 세 가지 근본적인 문제가 있습니다:
1. 토지 확보 비용의 차이: 홍콩 지하철은 정부의 법적 승인을 받아 공사 전의 저렴한 가격으로 토지를 확보하지만, 중국 내 지하철 회사들은 정부 할당이나 공개 입찰을 통해 토지를 얻어야 하며, 이로 인해 토지 가격이 이미 상승하여 부동산 가치 상승의 이점을 누릴 수 없습니다.
2. 승객 밀도의 차이: 홍콩 지하철의 승객 수는 1km당 하루 평균 25만 명인데, 중국 내 대부분의 도시는 이에 미치지 못합니다. 승객 수가 적으면 요금 수입이 줄어들고 부동산 사업에 더 의존해야 하지만, 홍콩 지하철처럼 많은 수익을 얻기 어렵습니다.
3. 역할의 차이: 홍콩 지하철은 “자원 통합자”로서 개발자와 협력하여 위험을 분산하지만, 중국 내 지하철 회사들은 대부분 직접 개발을 담당해 부동산 시장의 변동에 전적으로 노출됩니다(예: 주택 판매 실패로 인한 손실).
5. 홍콩 지하철 모델의 숨겨진 위험: 부동산 수익의 불안정성
홍콩 지하철의 성공적인 실적에는 위험이 따릅니다:
- 부동산 수익은 일시적이며, 올해 122억 홍콩 달러를 벌었지만 내년에는 그렇지 않을 수 있습니다.
- 부동산 시장의 변동성으로 인해 부동산 프로젝트가 잘 팔리지 않거나 수익이 줄어들면 홍콩 지하철의 이익도 크게 감소할 수 있습니다.
중국 내 지하철 회사들에게 “철도+부동산” 모델은 현금 흐름을 보완하는 역할을 할 수 있지만, 부동산에 전적으로 의존해서는 안 됩니다. 결국 지하철의 핵심 사업은 운송이며, 부동산에 과도하게 의존하면 위험이 커집니다.
(전문 용어를 사용하지 않고 쉽게 설명하여 비금융 전문가들도 홍콩 지하철의 수익 모델과 중국 내 지하철의 현황을 이해할 수 있도록 했습니다.)