ملخص المحتوى الرئيسي
شهدت أسعار الشقق الجديدة في قوانغتشو ارتفاعًا شهريًا لمدة خمسة أشهر متتالية، ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى الطلب القوي على المشاريع عالية الجودة: حيث تم بيع العديد من الشقق في المناطق الرئيسية وذات المنتجات المميزة بسرعة، مما دفع المطورين إلى سحب الخصومات أو حتى رفع الأسعار. لكن هناك تباين واضح في السوق، فليست جميع المشاريع قد شهدت ارتفاعًا في الأسعار، وظلت معظم المشاريع ذات تقلبات أسعار معتدلة. على الرغم من انخفاض العرض والمبيعات في يوليو خلال الموسم الهادئ، إلا أن متوسط الأسعار ظل مستقرًا. في المستقبل، من المتوقع أن تظل الأسعار مستقرة بشكل عام، مع استمرار ارتفاع أسعار المشاريع عالية الجودة في المناطق الرئيسية، بينما تحتاج المشاريع في الأطراف إلى الاعتماد على الخصومات لجذب المشترين.
أولاً: لماذا الارتفاع المستمر لمدة خمسة أشهر؟ المشاريع عالية الجودة هي التي "دعمت" متوسط الأسعار
لم يشهد ارتفاع الأسعار في جميع العقارات، بل كانت المشاريع عالية الجودة هي التي حققت مبيعات جيدة ورفعت من متوسط الأسعار الإجمالي. على سبيل المثال، باعت شركة "بولي يون روي" في منطقة باييون أكثر من 90% من وحداتها منذ بدء البيع في نهاية يونيو، وجمعت مبلغ 1.5 مليار يوان، وفي يوليو أصبحت "الملك ثلاثي الألقاب" في قوانغتشو من حيث عدد الوحدات والمبلغ والمساحة، وشكلت ما يقرب من 30% من سوق باييون. كما باعت شركة "بولي هاي يون" في منطقة هايزهو 68% من وحداتها عند الافتتاح، وظلت تتصدر المبيعات عبر الإنترنت في يوليو وأغسطس. هذه المشاريع ذات مواقع جيدة وخدمات كاملة وتصاميم محبوبة، لذا فإن الأشخاص الذين يرغبون في تحسين منازلهم يفضلون شرائها، مما أدى إلى زيادة نسبة المعاملات بأسعار عالية وبالتالي رفع متوسط الأسعار الإجمالي.
ثانيًا: المطورون يبدأون في "سحب الخصومات" أو حتى رفع الأسعار، وثقتهم تتحسن قليلًا
في السابق، كانت هناك خصومات على العديد من المشاريع لجذب المشترين، لكن الآن بدأت المشاريع ذات المبيعات القوية في سحب هذه الخصومات: سحبت شركة "بولي يون روي" خصم 98% عند الافتتاح؛ وارتفع سعر الوحدة في مشروع "إي جينغ وان" في منطقة ليوان بنسبة 3%؛ وزاد سعر الوحدة في مشروع "جو لونغ وان يوان يوان شيه" بمقدار 2000 يوان عند إطلاقه الجديد؛ وفي منطقة هوانغبو الجديدة التابعة لشركة "وانكه"، ارتفع سعر الوحدة من 22,000 يوان إلى 25,000 يوان (بزيادة قدرها 2500 يوان)، على الرغم من أن نسبة المبيعات ظلت 90%. يقول الوسطاء إن هناك العديد من المشاريع التي سحبت منها خصومات بنسبة 1-2%، وغالبًا ما تكون هذه المشاريع "مطابقة للمعايير الجديدة" (ربما تكون الشقق الجديدة التي تتوافق مع أحدث المعايير التصميمية)، بينما لا يزال يتعين على المشاريع القديمة جذب المشترين بأسعار منخفضة. ومع ذلك، ما زالت معظم المشاريع تُباع بأسعار أقل من الأسعار المسجلة، لكن هذا يعتبر في الواقع زيادة غير مباشرة في الأسعار.
ثالثًا: التباين واضح في السوق، ليست جميع المشاريع قد شهدت ارتفاعًا
على الرغم من ارتفاع متوسط الأسعار بشكل عام، إلا أن هناك تباينًا واضحًا بين المشاريع: في يوليو، من بين 340 مشروعًا شهدت معاملات، انخفض متوسط الأسعار في 180 مشروعًا وارتفع في 160 مشروعًا (بفارق 20 مشروعًا)؛ وكانت نسبة التغيرات في الأسعار أقل من 5% في معظم المشاريع. ببساطة، ارتفعت أسعار المشاريع عالية الجودة في المناطق الرئيسية وذات المواقع الجيدة، بينما خفضت أسعار المشاريع في الأطراف أو استمرت في الاعتماد على الخصومات للبيع. على سبيل المثال، لا تواجه مشاريع منطقة هوانغبو الجديدة مشكلة في بيع وحداتها بسبب ارتفاع أسعارها، بينما قد لا تزال بعض المشاريع القديمة في الضواحي تعتمد على الخصومات لجذب المشترين.
رابعًا: يوليو موسم هادئ، "انخفاض في الكمية واستقرار في الأسعار"
يوليو هو الموسم الهادئ التقليدي لسوق العقارات، حيث قل عدد المشاريع الجديدة التي أطلقتها المطورين: انخفضت المساحة المعروضة بأكثر من 30% وعدد الوحدات بأكثر من 40% مقارنة بالشهر السابق؛ كما انخفضت المبيعات أيضًا، حيث انخفضت المساحة وعدد الوحدات بأكثر من 20% مقارنة بالشهر السابق. ومع ذلك، ارتفع متوسط سعر المبيعات إلى 34,700 يوان للوحدة، بزيادة قدرها 7% على أساس سنوي، وارتفع متوسط سعر الوحدة بنسبة 11.6%. هذا يعكس "انخفاض الكمية واستقرار الأسعار" - فقد تم بيع عدد أقل من الشقق، لكن الوحدات التي تم بيعها كانت ذات أسعار أعلى، لذلك لم تنخفض الأسعار بل استقرت.
خامسًا: الاتجاه المستقبلي: الاستقرار في الأسعار هو السائد، والتباين سيستمر
يتوقع الخبراء أن تظل معظم المشاريع مستقرة من حيث الأسعار، ومن المتوقع أن يتحسن حجم المبيعات تدريجيًا، لكن التباين سيزداد: من المتوقع أن تظل أسعار المشاريع عالية الجودة في المناطق الرئيسية مستقرة وأن يتم بيعها بسرعة، بينما ستحتاج المشاريع في الأطراف إلى الاعتماد على الخصومات للبيع. من غير المرجح أن تشهد جميع المشاريع ارتفاعًا في الأسعار، حيث لم يتحسن السوق بعد بشكل كامل، وإنما بدأت بعض المشاريع عالية الجودة فقط في التحسن.
بشكل عام، شهدت أسعار الشقق الجديدة في قوانغتشو ارتفاعًا لمدة خمسة أشهر متتالية نتيجة الطلب القوي على المشاريع عالية الجودة، وتحسن ثقة المطورين إلى حد ما. لكن معظم المشاريات ستظل بأسعار مستقرة، وسيستمر التباين في السوق. بالنسبة للمشترين العاديين، يمكنهم الاهتمام بالمشاريع عالية الجودة في المناطق الرئيسية، لكن لا داعي للإسراع في الشراء؛ أما المشاريع في الأطراف، فيمكنهم مقارنتها بشكل أفضل، حيث قد تكون هناك خصومات متاحة.