核要内容のまとめ
広州の新築住宅価格は連続5ヶ月にわたり前月比で上昇しており、これは主に優良なプロジェクトの好調な売れ行きがもたらす構造的な上昇です。一部の核心地域や商品力のある新築住宅は非常によく売れており、開発業者は割引を取り消したり価格を上げ始めています。しかし市場の分化は明らかで、すべての物件が値上がりしているわけではありません。多くのプロジェクトでは価格の変動は穏やかです。7月の閑散期には供給と成約が減少しましたが、平均価格は安定したまま上昇しました。今後は全体的に価格の安定を図ることが主で、核心地域の優良物件は引き続き堅調に推移する一方、郊外のプロジェクトは割引に頼って販売を促進する必要があります。
1. なぜ連続5ヶ月上昇しているのか？優良プロジェクトが平均価格を支えている
今回の値上げはすべての物件で起きているわけではなく、売れ行きの良いのは高価な優良物件であり、それが全体の平均価格を引き上げています。例えば白雲区の保利云瑞は6月末のオープン時に9割が売れ、15億円の収入を上げました。7月には広州でネット契約件数・金額・面積の「三冠王」となり、白雲区市場の約3割を占めています。海珠区の保利海韵も5月のオープン時に68％が売れ、7月から8月にかけてネット契約でトップを走っています。これらの優良物件は立地が良く、施設が充実しており、商品デザインも人気があります。住み替えや改善を考える人々が購入するため、高単価での成約が増え、自然と平均価格を引き上げています。
2. 開発業者は割引を取り消し始め、さらには価格を上げる——信頼感が少し戻ってきた
以前は物件を売るために多くのプロジェクトで割引が行われていましたが、今では好調なプロジェクトでは割引を取り消しています。保利云瑞はオープン時の98％の割引を取り消しました。荔湾区の怡璟湾は単価が3％上昇しました。聚龙湾・源舍は新規分の販売時に1平方メートルあたり2000円値上げしました。万科黄埔新城の第4期も以前の平均価格2.2万円から2.5万円（2500円の値上げ）になりましたが、それでも9割が売れました。仲介業者によると、1〜2％の割引を取り消したプロジェクトは少なくありません。これらは主に「新規基準に適合した物件」（最新の設計基準を満たす新築住宅）です。旧基準の物件は低価格で顧客を引き付けるしかありません。ただし、業界内ではほとんどのプロジェクトが登録価格よりも安く売られており、これは間接的な値上げに過ぎないとも言われています。
3. 市場の分化が明らかで、すべての物件が値上がっているわけではない
全体の平均価格は上昇していますが、個々の物件を見ると、値上がりと値下がりの数はほぼ同じです。7月に成約があった340件の物件のうち、180件が平均価格で下落し、160件が上昇しました（差は20件）。また、62.9％の物件の価格変動は5％以内で、大きな変動はありません。簡単に言えば、核心地域の優良物件は値上がりしながらもよく売れています。一方、郊外の競争力のない物件は価格を下げるか割引を続けています。例えば黄埔新城のような核心地域のプロジェクトは値上がりしても問題なく売れますが、郊外の古いプロジェクトはまだ割引で販売を促進している可能性があります。
4. 7月の閑散期には「量は減少するが価格は安定」
7月は不動産市場の伝統的な閑散期で、開発業者による新規物件の供給が減りました。供給面積は前月比で30％以上、成約件数も40％以上減少しました。しかし成約平均価格は逆に上昇し、3.47万円/平方メートルに達し、前年比で7％増加しました（成約単価は11.6％増加）。これが「量は減少するが価格は安定」という状況です。つまり、売れた物件は高価なものばかりであり、そのため価格は下落せずに安定しています。
5. 今後の動向：価格の安定を図り、分化が続く
専門家の予測では、今後ほとんどのプロジェクトで価格は安定し、成約件数は徐々に回復するでしょう。しかし分化はさらに明確になるでしょう。核心地域の優良物件（立地が良く、施設が充実しており、商品が良いもの）は価格を維持し、売れ行きも良くなるでしょう。一方、郊外の競争力のない物件は割引や特典に頼って販売を続ける必要があります。全面的な値上げは起こらないと予想されます。市場はまだ完全に活気づいていないため、優良なプロジェクトのみが先行して「暖まって」います。
総じて、広州の新築住宅価格が連続5ヶ月上昇しているのは、「一部が活況で全体が安定している」という状態です。優良物件が平均価格を引き上げており、開発業者の信頼感も少し回復していますが、ほとんどのプロジェクトでは価格の安定が図られています。一般的な購入者であれば、核心地域の優良物件に注目することができますが、急いで購入する必要はありません。郊外の物件は比較を重ねるべきで、割引があるかもしれません。