العنوان العربي: هل تأتي أخبار جيدة قوية لسوق العقارات؟

ملخص المحتوى الرئيسي

يشهد سوق العقارات في الصين حاليًا تباينًا شديدًا: ففي المدن الكبرى، هناك بعض علامات التحسن نتيجة للإجراءات السياسية، لكن على مستوى البلاد ككل، لا يزال السوق في حالة ركود. هناك رغبة قوية من قبل المستهلكين في سداد قروض الرهن العقاري مبكرًا، مما أدى إلى توقف نمو هذه القروض أو حتى انخفاضه. كما أن القطاعات الصناعية القوية (مثل مدينة هيفي) لم تساعد في استعادة نشاط السوق العقاري والاستهلاك المحلي. على الرغم من بعض الإشارات المبشرة بتقليل المخزونات، إلا أن السوق العقاري لن يعود إلى ما كان عليه في السابق.

أولًا: التباين بين المدن الكبرى وبقية البلاد

يبدو سوق العقارات في المدن الكبرى وبقية البلاد كأنهما عالمان مختلفان تمامًا:

• تحسن في المدن الكبرى: ارتفعت أسعار العقارات المستعملة بنسبة 0.2% شهريًا في أربع مدن كبرى في يوليو (للشهر الخامس على التوالي)، بينما ظلت أسعار العقارات الجديدة مستقرة (مع انخفاض طفيف في بكين بنسبة 0.3%). بعد إصدار بكين لسياسات جديدة في أغسطس (زيادة حدود القروض من خلال صندوق التوفير العقاري إلى 3.4 مليون يوان وخفض أسعار الفائدة إلى 2.6%)، ارتفع عدد المشاهدات للعقارات المستعملة بنسبة 40% وزاد حجم المعاملات بنسبة 10%. في شنغهاي، تم جمع 23.5 مليار يوان في مزاد أراضي في يوم واحد، وتم التنافس على قطعة أرض في منطقة يانغبو بينجشان لأكثر من 200 مرة، مما أدى إلى تحقيق سعر قياسي جديد.
• الركود على مستوى البلاد: كانت نسبة ارتفاع أسعار العقارات في 70 مدينة فقط 15.7% (مقارنة بـ20.7% في يونيو)، وإذا استثنينا المدن الكبرى، فإن هذه النسبة تقترب من الصفر. بلغ إجمالي مبيعات العقارات الجديدة على مستوى البلاد 4.27 تريليون يوان في الأشهر السبعة الأولى، وهو ما يمثل انخفاضًا كبيرًا مقارنة بذروة عام 2021 التي بلغت 10.5 تريليون يوان، كما استمرت مبيعات السكن في الانخفاض بنسبة 13.2% على أساس سنوي.

باختصار: عدد قليل من المدن الكبرى يشهد تحسنًا، بينما معظم المناطق لا تزال في حالة ركود.

ثانيًا: لماذا يسدد المستهلكون قروض الرهن العقاري مبكرًا بجنون؟

تظهر البيانات الصادرة عن البنك المركزي أن هناك انخفاضًا في قروض المستهلكين طويلة ومتوسطة الأجل (والتي تشمل بشكل رئيسي قروض الرهن العقاري) بمقدار 120.2 مليار يوان في يوليو، وخلال الأشهر السبعة الأولى من هذا العام، زادت فقط بمقدار 101 مليار يوان (مقارنة بـ1.06 تريليون يوان في نفس الفترة من العام الماضي). السبب واضح:

• عدم قدرة المنتجات المالية على تحقيق عائدات أعلى من فائدة الرهن العقاري: من الصعب العثور على منتجات مالية توفر عائدًا ثابتًا يزيد عن 2% في الوقت الحالي، بينما تبلغ فائدة الرهن العقاري 3.1% (وهي أقل مستوى في التاريخ). سداد قرض رهن عقاري بقيمة مليون يوان مبكرًا يمكن أن يوفر أكثر من 30 ألف يوان كفائدة سنويًا، وهذا يعتبر ربحًا حقيقيًا.
• انخفاض الرغبة في الاقتراض: حتى مع انخفاض أسعار الفائدة، لا يزال الناس غير راغبين في اقتراض المال لشراء عقارات. منذ عام 2021، فقد تغير القانون القديم الذي ينص على أن "كلما كانت الفائدة أقل، زاد الاقتراض"؛ حيث انخفضت فائدة الرهن العقاري إلى مستوى قياسي منخفض، لكن عدد القروض انخفض بدلاً من ذلك.

هذا يدل على أن المستهلكين يفتقرون إلى الثقة في مستقبل سوق العقارات، ويفضلون تخفيف أعبائهم بدلاً من زيادة استثماراتهم.

ثالثًا: قوة القطاع الصناعي لا تعني قوة سوق العقارات: حالة هيفي كمثال غير عادي

أصبحت مدينة هيفي، بفضل صناعاتها التكنولوجية (مثل "تشانغ سان جين")، واحدة من أسرع المدن نموًا في البلاد من حيث الناتج المحلي الإجمالي (بمعدل نمو 8.57% في النصف الأول من العام)، وزادت القيمة المضافة الصناعية بنسبة 25.6%. لكن هذا لم يؤثر على سوق العقارات أو الاستهلاك المحلي:

• الركود في السوق العقاري: انخفضت أسعار العقارات الجديدة والمستعملة بنسبة 0.2% شهريًا في يوليو، وانخفضت أسعار العقارات المستعملة بنسبة 6.4% على أساس سنوي؛ انخفض حجم معاملات العقارات الجديدة بنسبة 14% من يناير إلى يوليو، واستغرقت المخزونات 15.6 شهرًا للتصريف (وهو ما يعتبر إشارة إلى فائض العرض). تم عرض 104 آلاف وحدة سكنية جديدة، وكانت نسبة التفاوض 12.7% (أي أن المشترين هم من يحددون الأسعار).
• الاستهلاك الضعيف: كان معدل نمو المبيعات التجارية في النصف الأول من العام 0.6% فقط (نصف متوسط البلاد)، بينما انخفض معدل نمو الاستهلاك للشركات الكبرى بنسبة 11.7%， مما يدل على أن الناس يتجنبون الإنفاق.

السبب هو أن فوائد القطاع الصناعي لم تصل إلى معظم السكان: يشكل عمال "تشانغ سان جين" نسبة 1/500 من سكان هيفي فقط، وعدد الباحثين الذين يتمتعون بحوافز مالية لا يتجاوز 7000 شخص، وقوتهم الشرائية غير كافية لدعم سوق العقارات في المدينة بأكملها. لقد انقطع المنطق السابق الذي يقول "إذا نما القطاع الصناعي، فإن سوق العقارات والاستهلاك سينموان أيضًا".

رابعًا: السياسات والمخزونات: لن يعود السوق العقاري إلى ما كان عليه في الماضي، لكن هناك أمل في تصريف المخزونات

تحاول السياسات تحفيز السوق العقاري، لكن النتائج محدودة:

• تخفيف سياسات صندوق التوفير العقاري: زادت بكين من حدود القروض، وعدل مجلس الدولة لوائح صندوق التوفير العقاري (حيث يمكن أن تنخفض الأسعار أكثر)، لكن من غير المؤكد ما إذا كان هذا سيؤدي إلى زيادة الطلب.
• إشارات إيجابية في تقليل المخزونات: انخفضت مساحة العقارات التجارية المعروضة للبيع بنسبة 0.8% على أساس سنوي في نهاية يوليو، ومن المتوقع أن تستغرق المخزونات أقل من 8.6 شهر للتصريف إذا استمر الوضع كما هو. إذا استمر انخفاض الاستثمار والمبيعات، فقد يتم تصريف المخزونات بسرعة، لكن هذا مجرد تقدير متفائل.

الخلاصة: لن يعود السوق العقاري إلى مستويات الرواج التي كان عليها قبل عام 2021، والمستقبل سيكون عصرًا من التباين وتصريف المخزونات: بعض المدن الرئيسية ستظل مستقرة، بينما ستحاول المناطق الأخرى تقليل المخزونات تدريجيًا، وسيتحول المستهلكون من التركيز على المضاربة في العقارات إلى اتخاذ قرارات شراء عقارات بشكل أكثر عقلانية.

خلاصة

يمر سوق العقارات في الصين بدورة من "الواقع والتصحيح": التحسن في المدن الكبرى حقيقي، لكن الركود على مستوى البلاد أيضًا حقيقي؛ تحاول السياسات تحفيز السوق، لكن اختيارات المستهلكين (مثل سداد القروض مبكرًا أو عدم شراء عقارات) تغير من توقعات السوق. في المستقبل، لن يكون السوق العقاري محركًا رئيسيًا للاقتصاد، بل سيكون مجرد "مثبت"؛ القطاعات التكنولوجية هي المحرك الجديد للنمو، ويجب على سوق العقارات أن يتكيف مع هذه الواقع الجديد.