**Immobilienmarkt: Ein großer Vorteil steht bevor?**

Zusammenfassung der Kerninhalte

Der chinesische Immobilienmarkt weist derzeit eine erhebliche Differenzierung auf: In den ersten Städten hat sich der Markt unter dem Einfluss von politischen Maßnahmen teilweise erholt, doch insgesamt bleibt der Markt landesweit weiterhin schwach. Die Bereitschaft der Bewohner, ihre Hypotheken vorzeitig zurückzuzahlen, ist stark, was zu einem Stillstand oder sogar zu einem Rückgang des Hypothekenzuwachses geführt hat. Starke Industriezonen (wie Hefei) konnten weder den lokalen Immobilienmarkt noch das Konsumwachstum ankurbeln. Obwohl es positive Signale für die Reduzierung von Beständen gibt, wird der Immobilienmarkt nie wieder in seine goldene Ära zurückkehren.

Erstens: „Heiß“ in den ersten Städten vs. „kalt“ im ganzen Land – zwei unterschiedliche Welten

Der Immobilienmarkt in den ersten Städten und im Rest des Landes scheint wie zwei verschiedene Welten zu sein:

• Erholung in den ersten Städten: Im Juli stiegen die Preise für Gebrauchtimmobilien in vier Metropolen um 0,2% (im fünften Monat in Folge), während die Preise für Neubauten unverändert blieben (nur in Peking sanken sie leicht um 0,3%). Nach den neuen Regeln in Peking im August (Erhöhung des Hypothekendarlehensbetrags auf 3,4 Millionen Yuan und Senkung der Zinsen auf 2,6%) stiegen die Besichtigungszahlen für Gebrauchtimmobilien um 40% und die Transaktionszahlen um 10%. In Shanghai wurden bei einer Grundstücksausschreibung am selben Tag 23,5 Milliarden Yuan erzielt; das Grundstück in Yangpu-Binjiang wurde nach 200 Versteigerungsrunden verkauft, wobei der Marktpreis einen historischen Höchststand erreichte.
• Allgemeines Schwachsein im Land: Nur 15,7% der Städte verzeichneten einen Anstieg der Immobilienpreise (im Juni waren es 20,7%). Abzüglich der ersten Städte liegt der Anteil der steigenden Preise bei knapp zehn Prozent. Die Gesamtumsätze mit Neubauten im ersten Halbjahr betrugen 4,27 Billionen Yuan – das ist mehr als die Hälfte des Höchststands von 2021 (10,5 Billionen Yuan). Die Umsätze mit Wohnimmobilien sind im Vergleich zum Vorjahr weiterhin um 13,2% gesunken.

Kurz gesagt: Nur wenige Großstädte erholen sich, während die meisten Regionen weiterhin in einer schwachen Phase sind.

Zweites: Warum zahlen die Bewohner ihre Hypotheken so verrückt vorzeitig zurück? Der Zinsunterschied zwingt sie dazu

Zentrale Bankdaten zeigen, dass die Mittel- und Langzeitkredite der Bürger (hauptsächlich Hypotheken) im Juli um 120,2 Milliarden Yuan zurückgingen. In den ersten sieben Monaten dieses Jahres stiegen sie nur um 101 Milliarden Yuan (im Vorjahr waren es 1,06 Billionen Yuan). Der Grund ist einfach:

• Die Renditen von Finanzanlagen reichen nicht an die Hypothekenzinsen heran: Es ist schwierig, stabile Anlageprodukte mit einer Rendite von über 2% bei Banken zu finden. Die Hypothekenzinsen liegen jedoch bei 3,1% (historisch niedrig). Wenn man eine Hypothek in Höhe von 1 Million Yuan vorzeitig zurückzahlt, spart man jährlich mehr als 30.000 Yuan an Zinsen – „Was gespart wird, ist verdient“.
• Niedriger Kreditwille: Trotz niedriger Zinsen möchten die Menschen keine Kredite aufnehmen, um Immobilien zu kaufen. Seit 2021 gilt nicht mehr das alte Muster „Je niedriger die Zinsen, desto mehr Kredite werden aufgenommen“; obwohl die Hypothekenzinsen einen historischen Tiefstand erreicht haben, sind die Kreditvergaben zurückgegangen.

Dies zeigt, dass die Bürger kein Vertrauen in die Zukunft des Immobilienmarktes haben und eher versuchen, ihre finanziellen Belastungen zu verringern, anstatt sich weiter zu verschulden.

Drittes: Starke Industrie ≠ starker Immobilienmarkt: Das „ungewöhnliche“ Beispiel Hefei

Hefei hat dank seiner Technologieindustrie (z. B. die „Changsanjin-Region“) zu einer Stadt mit dem höchsten Wirtschaftswachstum geworden und gehört zu den Städten mit einem Bruttoinlandsprodukt von über einer Billion Yuan (Wachstumsrate im ersten Halbjahr: 8,57%). Der industrielle Wert stieg um 25,6%, aber der Immobilienmarkt und das Konsumwachstum haben nicht folgen können:

• Kalter Immobilienmarkt: Im Juli sanken die Preise für Neubauten und Gebrauchtimmobilien beide um 0,2%; im Vergleich zum Vorjahr sanken die Preise für Gebrauchtimmobilien sogar um 6,4%. Von Januar bis Juli gingen die Transaktionszahlen mit Neubauten um 14%, und der Abverkaufszyklus betrug 15,6 Monate (mehr als 12 Monate deutet auf ein Überangebot hin). Es wurden 104.000 Gebrauchtimmobilien zum Verkauf angeboten, wobei die Verhandlungsrate bei 12,7% lag (der Käufer hat das Sagen).
• Schwaches Konsumwachstum: Das Wachstum des Einzelhandels im ersten Halbjahr betrug nur 0,6% (halb so hoch wie im ganzen Land); das Wachstum des Konsums durch größere Unternehmen lag sogar bei minus 11,7%. Warum? Weil die Vorteile der Industrie nicht auf die meisten Menschen übertragen wurden: Die 20.000 Mitarbeiter der „Changsanjin-Region“ machen nur etwa 1/500 der Bevölkerung Hefeis aus, und nur rund 7.000 Forscher erhalten Aktienoptionen – ihre Kaufkraft reicht nicht aus, um den gesamten Immobilienmarkt zu stützen. Die alte Logik „Starke Industrie → starker Immobilienmarkt → starkes Konsumwachstum“ funktioniert nicht mehr.

Viertens: Politik und Bestände: Der Immobilienmarkt wird nie wieder so boomen wie vor 2021, aber es gibt Hoffnung auf eine Entlastung

Die Regierung versucht, den Markt anzukurbeln, doch die Effekte sind begrenzt:

• Lockerung der Hypothekenvorschriften: Peking erhöhte den Höchstbetrag für Hypothekendarlehen; das Staatsrat hat die Vorschriften zum Hypothekendarlehensfonds geändert (die Zinsen werden nun vom Staatsrat festgelegt, was eine weitere Senkung der Zinsen ermöglichen könnte). Ob dies jedoch den Bedarf an Immobilien fördern wird, ist noch ungewiss.
• Positive Signale für die Reduzierung von Beständen: Ende Juli sank die Fläche der zum Verkauf stehenden Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 0,8%; die Abverkaufszeit für Immobilien unter drei Jahren beträgt etwa 8,6 Monate (bei aktuellen Trends). Wenn die Entwicklung und Investitionen sowie die Verkäufe weiter zurückgehen, könnten die Bestände schnell abgebaut werden – dies ist jedoch eine „optimistische Schätzung“.

Schlussfolgerung: Der Immobilienmarkt wird nie wieder so boomen wie vor 2021. Die Zukunft steht im Zeichen von Differenzierung und Entlastung: Nur wenige Kernstädte werden stabil bleiben, während die meisten Regionen langsam ihre Bestände abbauen. Die Bewohner werden sich vom „Spekulieren mit Immobilien“ auf ein „rationelles Wohnen“ umstellen.

Fazit

Der chinesische Immobilienmarkt durchläuft einen Zyklus aus Realität und Anpassung: Die Erholung in den ersten Städten ist real, aber die Schwäche im ganzen Land ebenfalls. Die Politik versucht, den Markt anzukurbeln, doch die Entscheidungen der Bürger (vorzeitige Rückzahlung von Hypotheken, Verzicht auf Immobilienkäufe) verändern auch die Markterwartungen. In Zukunft wird der Immobilienmarkt nicht mehr als „Motor“ der Wirtschaft dienen, sondern eher als „Stabilisator“. Die Technologieindustrie ist der neue Wachstumsmotor – der Immobilienmarkt muss sich an diese neue Realität anpassen.