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El mercado inmobiliario chino actual presenta una severa diferenciación: las ciudades de primer nivel han experimentado una recuperación local gracias a las políticas de estímulo, pero en general, el país sigue en un estado de frialdad. Los residentes tienen una fuerte disposición a pagar sus hipotecas anticipadamente, lo que ha llevado a un estancamiento o incluso a una disminución en el crecimiento de los préstamos hipotecarios. Las industrias fuertes (como la de Hefei) no han logrado impulsar la recuperación del mercado inmobiliario ni del consumo local. Aunque hay señales alentadoras en la reducción de las existencias, el mercado inmobiliario ya no podrá volver a la edad de oro de antaño.
I. Calor en las ciudades de primer nivel vs frialdad nacional: dos mundos completamente diferentes
El mercado inmobiliario de las ciudades de primer nivel y el del resto del país parecen ser dos mundos separados:
- Recuperación en las ciudades de primer nivel: En julio, los precios de las viviendas usadas aumentaron un 0.2% mes a mes en cuatro ciudades de primer nivel (cinco meses consecutivos), mientras que los precios de las viviendas nuevas se mantuvieron estables (con una ligera disminución del 0.3% solo en Pekín). Tras la nueva política de Pekín en agosto (aumento del límite de préstamo del fondo de ahorros para la vivienda a 3.4 millones de yuanes y reducción de las tasas de interés al 2.6%), el número de visitas a las viviendas usadas aumentó un 40% y las transacciones un 10%. En Shanghái, una subasta de terrenos recaudó 23.5 mil millones de yuanes en un solo día; el lote en Yangpu Binjiang fue disputado 200 veces, alcanzando un precio histórico.
- Frialdad general a nivel nacional: Solo el 15.7% de las ciudades registró aumentos en los precios de la vivienda en julio (en junio fue el 20.7%). Excluyendo las ciudades de primer nivel, la proporción de aumento es casi del orden del uno por ciento. Las ventas de viviendas nuevas a nivel nacional en los primeros siete meses fueron de 4.27 billones de yuanes, lo que representa una reducción significativa en comparación con el pico de 10.5 billones de yuanes en 2021, y las ventas residenciales disminuyeron un 13.2% en términos anuales.
En resumen: unas pocas grandes ciudades están recuperándose, mientras que la mayoría de las áreas siguen en una situación difícil.
II. ¿Por qué los residentes pagan sus hipotecas anticipadamente de manera desenfrenada? La diferencia en las tasas de interés los obliga
Los datos del banco central muestran que en julio hubo una disminución de 120.2 mil millones en los préstamos a largo plazo de los residentes (principalmente hipotecas), frente a un aumento de solo 101 mil millones en los primeros siete meses de este año (en comparación con 1.06 billones el mismo período del año pasado). La razón es simple:
- Los rendimientos de las inversiones financieras no superan las tasas de interés de las hipotecas: actualmente, es difícil encontrar inversiones bancarias que ofrezcan un rendimiento estable superior al 2%, mientras que la tasa de interés de las hipotecas es del 3.1% (el nivel más bajo de la historia). Pagar anticipadamente una hipoteca de 1 millón de yuanes puede ahorrar más de 30 mil yuanos en intereses al año, lo cual representa un ahorro real.
- Baja disposición a contraer préstamos: A pesar de las bajas tasas de interés, la gente no desea pedir prestados para comprar viviendas. Desde 2021, la antigua regla de que "cuanto más baja es la tasa de interés, más préstamos se contraen" ya no se aplica; las tasas de hipoteca han alcanzado un mínimo histórico, pero el número de préstamos ha disminuido.
Esto indica que los residentes no confían mucho en el futuro del mercado inmobiliario y prefieren aliviar su carga financiera en lugar de aumentar su endeudamiento.
III. Una industria fuerte ≠ un mercado inmobiliario próspero: El caso anormal de Hefei
Hefei, gracias a sus industrias tecnológicas (como el complejo industrial Changsanjin), se ha convertido en la ciudad con el mayor crecimiento del PIB entre las ciudades de mil millones de yuanes (con un crecimiento del 8.57% en el primer semestre) y su valor agregado industrial ha aumentado un 25.6%. Sin embargo, el mercado inmobiliario y el consumo no han seguido este ritmo:
- Mercado inmobiliario frío: En julio, los precios de las viviendas nuevas y usadas disminuyeron un 0.2% mes a mes; los precios de las viviendas usadas disminuyeron un 6.4% en comparación con el mismo período del año anterior. Las ventas de viviendas nuevas disminuyeron un 14% entre enero y julio, y el ciclo de liquidación fue de 15.6 meses (más de 12 meses indica una oferta superior a la demanda). Se pusieron a la venta 104 mil viviendas usadas, con una tasa de negociación del 12.7% (los compradores tienen la última palabra).
- Débil consumo: El crecimiento del comercio minorista fue solo del 0.6% en el primer semestre (la mitad del promedio nacional), y el crecimiento del consumo por parte de las grandes empresas fue negativo un 11.7%, lo que indica que la gente no está dispuesta a gastar dinero.
¿Por qué? Porque los beneficios de la industria no se han extendido a la mayoría de la población: los 20,000 empleados del complejo industrial Changsanjin representan solo una quinta parte de la población de Hefei, y solo 7,000 son investigadores con derechos de propiedad. Su poder adquisitivo no es suficiente para sostener todo el mercado inmobiliario de la ciudad. La antigua lógica de "industria próspera → mercado inmobiliario próspero → consumo próspero" ya no funciona.
IV. Políticas y existencias: El mercado inmobiliario no volverá a ser tan próspero como antes, pero hay esperanzas de liquidación
Las políticas están intentando estimular el mercado, pero los resultados son limitados:
- Relajación de las políticas de fondos de ahorros para la vivienda: Pekín aumentó el límite de préstamos, y el Consejo de Estado modificó las regulaciones del fondo de ahorros (las tasas de interés serán decididas por el Consejo de Estado, lo que podría reducir aún más los costos de los préstamos). Sin embargo, no está claro si esto impulsará la demanda.
- Señales positivas en la reducción de las existencias: A finales de julio, el área de viviendas comerciales a la venta disminuyó un 0.8% en comparación con el mismo período del año anterior, y el ciclo de liquidación de las existencias menores a tres años es de aproximadamente 8.6 meses (según el ritmo actual). Si la inversión en desarrollo y las ventas continúan disminuyendo, las existencias podrían ser liquidadas rápidamente, pero esta es una estimación optimista.
Conclusión clave: El mercado inmobiliario ya no podrá volver al auge de antes de 2021. El futuro será uno de diferenciación y liquidación: unas pocas ciudades centrales se mantendrán estables, mientras que la mayoría de las áreas seguirán reduciendo sus existencias. Los residentes pasarán de invertir en el mercado inmobiliario a adoptar una perspectiva más racional sobre la vivienda.
Resumen general
El mercado inmobiliario chino está experimentando un ciclo de realidad y corrección: la recuperación en las ciudades de primer nivel es real, pero la frialdad nacional también lo es. Las políticas están siendo ajustadas para estimular el mercado, pero las decisiones de los residentes (pagar hipotecas anticipadamente o no comprar viviendas) también están modificando las expectativas del mercado. En el futuro, el mercado inmobiliario ya no será el motor de la economía, sino un estabilizador: las industrias tecnológicas serán el nuevo motor de crecimiento, y el mercado inmobiliario tendrá que adaptarse a esta nueva realidad.