**Le marché immobilier : une bonne nouvelle majeure est-elle sur le point d'arriver ?**

Résumé des points clés

Le marché immobilier chinois connaît actuellement une forte polarisation : les villes de premier ordre se redressent partiellement grâce à des mesures politiques, mais dans l’ensemble du pays, la situation reste morose. Les résidents ont une forte volonté de rembourser leurs prêts immobiliers anticipativement, ce qui entraîne une stagnation voire une baisse de la croissance des prêts immobiliers. Certaines industries prospères (comme celle de Hefei) n’ont pas réussi à stimuler la reprise du marché immobilier et de la consommation locale. Bien que les signaux d’élimination des stocks soient optimistes, le marché immobilier ne pourra plus jamais retrouver l’âge d’or qu’il a connu par le passé.

I. Les villes de premier ordre sont “chaudes”, tandis que le reste du pays est “froid” : un contraste saisissant

Le marché immobilier des villes de premier ordre et celui du reste du pays semblent appartenir à deux mondes différents :

• Redressement dans les villes de premier ordre : en juillet, les prix des logements d’occasion dans ces villes ont augmenté de 0,2 % par rapport au mois précédent (cinq mois consécutifs), tandis que ceux des nouveaux logements sont restés stables (seulement une légère baisse de 0,3 % à Pékin). Après la nouvelle politique de Pékin en août (augmentation du montant des prêts grâce au fonds de réserve pour le logement à 3,4 millions et baisse des taux d’intérêt à 2,6 %), le nombre de visites pour les logements d’occasion a augmenté de 40 % et les transactions de 10 %. À Shanghai, une vente aux enchères a rapporté 23,5 milliards de yuans en un jour ; le lot situé sur la rive du fleuve Yangpu a été vendu après 200 tours d’enchères, atteignant un prix record.
• Morosité dans l’ensemble du pays : seulement 15,7 % des villes ont enregistré une augmentation des prix (contre 20,7 % en juin) ; en excluant les villes de premier ordre, ce pourcentage est proche de zéro. Les ventes de nouveaux logements dans le pays au cours des sept premiers mois se sont élevées à 4,27 billions de yuans, soit plus de la moitié du pic de 2021 (10,5 billions de yuans), et les ventes de logements résidentiels ont diminué de 13,2 % par rapport à l’année précédente.

En bref : quelques grandes villes se redressent, tandis que la plupart des régions continuent de connaître une période difficile.

II. Pourquoi les résidents remboursent-ils leurs prêts immobiliers de manière frénétique ?

Les données de la banque centrale montrent qu’en juillet, les prêts à long et moyen terme (principalement des prêts immobiliers) ont connu une baisse de 120,2 milliards de yuans, contre une augmentation de seulement 101 milliards de yuans au cours des sept premiers mois de l’année (contre 1,06 trillion l’année précédente). La raison est simple :

• Les rendements des produits financiers ne dépassent pas les taux d’intérêt des prêts immobiliers : il est difficile de trouver aujourd’hui des produits financiers bancaires offrant un rendement stable supérieur à 2 %, tandis que les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers sont de 3,1 % (un niveau historiquement bas). Rembourser anticipativement un prêt de 1 million de yuans permet d’économiser plus de 30 000 yuans en intérêts par an, ce qui représente un véritable gain.
• Faible volonté de contracter des prêts : même avec des taux d’intérêt bas, les gens ne veulent pas emprunter pour acheter des logements. Depuis 2021, la vieille règle “plus les taux d’intérêt sont bas, plus les prêts augmentent” n’est plus valable ; les prêts immobiliers ont même diminué malgré les faibles taux d’intérêt.

Cela montre que les résidents manquent de confiance dans l’avenir du marché immobilier et préfèrent alléger leur charge financière plutôt que d’augmenter leur endettement.

III. Une industrie prospère ne signifie pas nécessairement un marché immobilier prospère : le cas “anormal” de Hefei

Hefei, grâce à son industrie technologique (comme les entreprises du secteur des semi-conducteurs, de l’électronique et des technologies de l’information), est devenue la ville avec la plus forte croissance économique du pays (croissance de 8,57 % au premier semestre), et sa valeur ajoutée industrielle a augmenté de 25,6 %. Cependant, le marché immobilier et la consommation n’ont pas suivi :

• Marché immobilier morose : en juillet, les prix des nouveaux logements et des logements d’occasion ont diminué de 0,2 % par rapport au mois précédent, et ceux des logements d’occasion de 6,4 % sur une base annuelle. Les ventes de nouveaux logements ont diminué de 14 % au cours du premier semestre, et le cycle d’élimination des stocks s’est élevé à 15,6 mois (plus de 12 mois signifie un excès d’offre). 104 000 logements d’occasion ont été mis en vente, avec un taux de négociation de 12,7 % (ce qui indique que les acheteurs ont le dernier mot).
• Consommation faible : la croissance du commerce de détail au premier semestre n’a été que de 0,6 % (moitié de celle du pays), et la croissance de la consommation des grandes entreprises a chuté de 11,7 %. Pourquoi ? Parce que les bénéfices de l’industrie ne se répercutent pas sur la plupart des gens : les 20 000 employés des entreprises du secteur des semi-conducteurs et de l’électronique ne représentent que 1/500 de la population de Hefei, et seulement 7 000 personnes bénéficient d’un plan de récompense en actions ; leur pouvoir d’achat n’est pas suffisant pour soutenir tout le marché immobilier de la ville. L’ancienne logique “une industrie prospère → un marché immobilier prospère → une consommation prospère” est rompue.

IV. Politiques et stocks : le marché immobilier ne reviendra pas à son état d’avant 2021, mais il y a de l’espoir d’élimination des excès

Les politiques tentent de stimuler le marché, mais les résultats sont limités :

• Assouplissement des règles relatives au fonds de réserve pour le logement : Pékin a augmenté le montant des prêts, et le Conseil d’État a modifié les règlements concernant ce fonds (les taux d’intérêt sont désormais déterminés par le Conseil d’État, ce qui pourrait entraîner une nouvelle baisse). Cependant, il reste à voir si cela suffira à stimuler la demande.
• Signaux d’élimination des stocks : à la fin de juillet, la superficie des logements commerciaux en attente de vente a diminué de 0,8 % par rapport à l’année précédente, et le cycle d’élimination des stocks pour les logements de moins de trois ans est d’environ 8,6 mois (selon le rythme actuel). Si l’investissement et les ventes continuent de baisser, les stocks pourraient être éliminés rapidement, mais il s’agit là d’une estimation optimiste.

Conclusion clé : le marché immobilier ne reviendra plus jamais à son niveau d’activité d’avant 2021 ; l’avenir sera marqué par une polarisation et une élimination des excès : quelques villes clés resteront stables, tandis que la plupart des régions digéreront progressivement leurs stocks. Les résidents passeront d’une approche spéculative à une approche plus rationnelle en matière de logement.

Conclusion générale

Le marché immobilier chinois est en train de vivre un cycle de “réalité et de correction” : le redressement des villes de premier ordre est réel, mais la morosité dans l’ensemble du pays l’est également. Les politiques tentent de stimuler le marché, mais les choix des résidents (remboursement anticipé des prêts, refus d’acheter des logements) modifient également les attentes du marché. À l’avenir, le marché immobilier ne sera plus un “moteur” de l’économie, mais plutôt un “stabilisateur” ; l’industrie technologique deviendra le nouveau moteur de croissance, et le marché immobilier devra s’adapter à cette nouvelle réalité.