核心内容の要約
現在の中国の不動産市場は深刻な分化を見せています。一部の一線都市では政策の刺激により局地的に回復していますが、全国全体としては依然として冷え込んだ状態が続いています。住民の中には住宅ローンの早期返済を強く望む人が多く、その結果、住宅ローンの増加が停滞し、場合によっては減少しています。産業が盛んな都市（例：合肥）でさえも地元の不動産市場や消費の回復を促すことができていません。在庫の削減には明るい兆しがありますが、不動産市場がかつての黄金時代に戻ることはもうありません。
一、一線都市の「活況」と全国の「冷え込み」：対照的な状況
一線都市と全国の不動産市場はまるで別世界のようです。
- 一線都市の回復：7月には4つの一線都市で中古住宅の価格が前月比で0.2％上昇し（5ヶ月連続で上昇）、新築住宅の価格は横ばいでした（北京だけがわずかに0.3％下落）。8月に北京で新たな政策が施行され（公積金の融資限度額を340万円に引き上げ、利率を2.6％にする）、中古住宅の見学件数は40％増加し、成約件数は10％増加しました。上海では土地競売で一日で235億円が集まり、楊浦滨江地区の土地は200回もの競争の末に売れ、坪単価は歴史的な高値を記録しました。
- 全国全体の冷え込み：70都市の住宅価格上昇率はわずか15.7％（6月は20.7％）で、一線都市を除くとその割合はさらに低下しています。過去7ヶ月間の全国の新築住宅の売上高は4.27兆円で、2021年のピーク時の10.5兆円を大幅に下回り、住宅売上高は前年比で13.2％減少しました。
簡単に言えば、少数の大都市では市場が活況を見せていますが、多くの地域では依然として不況が続いています。
二、住民はなぜ狂ったように住宅ローンを早期返済するのか？利息差が原因
中央銀行のデータによると、7月の住民の中長期ローン（主に住宅ローン）は前年比で1202億円減少しました。今年の過去7ヶ月間の増加額はわずか1010億円です（前年同期は1.06兆円）。その理由は簡単です：
- 金融商品の利回りが住宅ローンの利息に及ばない：現在、銀行の金融商品では2％以上の安定した利回りを得ることが難しく、住宅ローンの利率は3.1％（歴史的な低水準）です。100万円の住宅ローンを早期に返済することで、年間で3万円以上の利息を節約できるため、「節約した分が利益になる」のです。
- 融資への意欲の低下：利率が低くても、人々は住宅を購入するために借金をしたがりません。2021年以降、「利率が低いほど融資額が増える」という従来の傾向は変わりました。住宅ローンの利率が歴史的な低水準に達しても、融資額は減少しています。
これは住民が不動産市場の将来に対して信頼を持っておらず、「負担を減らす」ことを選択していることを示しています。
三、産業が盛んでも不動産市場が活況にならない：合肥の「異例」
合肥は科技産業（例：長江デルタ地域のハイテク企業群）によりGDP成長率でトップの1兆円都市になりました（上半期の成長率は8.57％）、工業付加価値も25.6％増加しましたが、不動産市場や消費はそれに伴っていません：
- 不動産市場の冷え込み：7月の新築住宅および中古住宅の価格は前月比で共に0.2％下落し、中古住宅の価格は前年比で6.4％下落しました。1～7月の新築住宅の成約件数は14％減少し、在庫の回転期間は15.6ヶ月（12ヶ月を超えると供給過多とされます）。中古住宅の掲載件数は10.4万件で、交渉力は買い手側が優位です。
- 消費の弱さ：上半期の小売業の成長率はわずか0.6％（全国平均の半分）で、大規模な消費者の成長率はマイナス11.7％でした。これは人々がお金を使うことをためらっていることを示しています。
その理由は、産業の恩恵が多くの人に広がっていないからです。長江デルタ地域のハイテク企業群の従業員数は合肥の人口の500分の1に過ぎず、株式報酬を受け取る研究者もわずか7,000人であり、彼らの購買力では都市全体の不動産市場を支えることができません。従来の「産業が盛ん→不動産市場が活況になる→消費が増加する」というロジックはもはや機能していません。
四、政策と在庫：不動産市場は過去に戻らないが、「清算」の希望はある
政府は市場を刺激しようとしていますが、その効果は限定的です：
- 公積金政策の緩和：北京では融資限度額が引き上げられ、国務院は公積金条例を改正しました（利率は国務院が決定するため、さらに低下する可能性がありますが、需要が刺激されるかどうかは不確かです。
- 在庫の削減には兆しがある：7月末の未販売住宅の面積は前年比で0.8％減少し、3年以内の在庫の回転期間は約8.6ヶ月です（現在のペースで推移する場合）。開発投資と販売がさらに減少すれば、在庫はすぐに削減されるかもしれませんが、これは「楽観的な見通し」です。
重要な結論：不動産市場は2021年以前の活況に戻ることはありません。今後は「分化」と「清算」の時代になります。一部の核心都市は安定を保ち、多くの地域では在庫を徐々に処理していきます。住民も「不動産投機」から「合理的な居住」へと移行していきます。
総括
中国の不動産市場は「現実」と「修正」のサイクルを経験しています。一線都市の回復は確かにありますが、全国の冷え込みもまた事実です。政策は市場を刺激しようとしていますが、住民の選択（早期返済や住宅購入の回避）も市場の予測を変えています。将来、不動産市場は経済の「エンジン」ではなく、「安定装置」となるでしょう。新たな成長エンジンは科技産業であり、不動産市場もこの新しい現実に適応する必要があります。