Краткое содержание анализа
На текущем этапе китайский рынок недвижимости характеризуется значительным разделением на районы: в первых городах под воздействием политических стимулов наблюдается частичное оживление, однако на общенациональном уровне ситуация остается спокойной. Жители активно погашают ипотеки досрочно, что приводит к замедлению или даже к снижению роста объемов ипотечных кредитов. Промышленные центры (например, Хэфэй), несмотря на свои успехи, не способны стимулировать восстановление рынка недвижимости и потребительского спроса. Существуют признаки сокращения запасов на рынке, однако рынок уже не сможет вернуться к прошлому «золотому веку».
I. Оживление в первых городах против спада на общенациональном уровне: две противоположные ситуации
Рынки недвижимости первых городов и остальной части страны словно находятся в двух разных мирах:
- Оживление в первых городах: В июле цены на вторичную недвижимость в четырех крупных городах выросли на 0,2% по сравнению с предыдущим месяцем (пятый месяц подряд); цены на новую недвижимость остались неизменными (только в Пекине они снизились на 0,3%). После введения новых правил в августе (увеличение лимита кредитования из государственного фонда до 3,4 миллиона юаней и снижение процентных ставок до 2,6%) количество просмотров вторичной недвижимости увеличилось на 40%, а объем сделок — на 10%. На аукционах по земле в Шанхае было собрано 23,5 миллиарда юаней; за участок на берегу реки Янпу шла борьба 200 раз, а цена за квадратный метр достигла исторического максимума.
- Спад на общенациональном уровне: Данные о росте цен на недвижимость в 70 городах составляют всего 15,7% (в июне этот показатель был 20,7%). Если не учитывать первые города, доля растущих цен снизилась до однозначных чисел. Объем продаж новой недвижимости за первые семь месяцев составил 4,27 триллиона юаней, что на 50% меньше пика 2021 года; объем продаж жилья по сравнению с прошлым годом снизился на 13,2%.
Проще говоря: некоторые крупные города начинают восстанавливаться, в большинстве же регионов ситуация остается спокойной.
II. Почему жители так активно погашают ипотеки досрочно?
Данные центрального банка показывают, что в июле объем средне- и долгосрочных кредитов (в основном ипотечных) у жителей сократился на 120 миллиардов юаней; за первые семь месяцев этого года он увеличился всего на 101 миллиард юаней (в прошлом году этот показатель составлял 1,06 триллиона юаней). Причина проста:
- Низкая доходность финансовых инструментов по сравнению с процентными ставками по ипотеке: в настоящее время банки с трудом могут предложить инструменты с доходностью выше 2%, тогда как процентная ставка по ипотеке составляет 3,1% (исторический минимум). Досрочное погашение ипотеки на сумму в 1 миллион юаней позволяет сэкономить более 30 тысяч юаней в год, что является реальной экономией.
- Низкий интерес к кредитованию: даже при низких процентных ставках люди не стремятся брать ипотеку для покупки жилья. За последний год прежнее правило «чем ниже процентная ставка, тем больше кредитов» перестало действовать — несмотря на рекордно низкие процентные ставки, объемы ипотечных кредитов сократились.
Это свидетельствует о недостаточном уверенности жителей в будущем рынка недвижимости; большинство предпочитают снизить свои финансовые обязательства, а не увеличивать их.
III. Промышленный рост не равно росту рынка недвижимости: необычный случай с Хэфэем
Хэфэй, благодаря развитию технологической индустрии (например, проектов «Чаншань-Саньцзинь», стал городом с самым высоким темпом роста ВВП среди городов с населением более 100 миллионов человек (темп роста — 8,57% в первой половине года); объем промышленного производства увеличился на 25,6%. Однако это не способствовало оживлению рынка недвижимости и потребительского спроса:
- Спад на рынке недвижимости: в июле цены на новую и вторичную недвижимость снизились на 0,2% по сравнению с предыдущим месяцем; за первые семь месяцев объем продаж новой недвижимости упал на 14%, а период распродаж составил 15,6 месяца (что свидетельствует о избытке предложения). На рынке вторичной недвижимости было выставлено 104 тысячи объектов; уровень переговоров с покупателями составил 12,7% (покупатель имеет большее влияние).
- Слабый потребительский спрос: темп роста розничных продаж за первую половину года составил всего 0,6% (в среднем по стране — 1,3%); объем потребления крупными компаниями сократился на 11,7%, что свидетельствует о нежелании людей тратить деньги.
Причина в том, что преимущества развития промышленности не распространились на большинство жителей: всего 20 тысяч сотрудников проектов «Чаншань-Саньцзинь» составляют лишь 1/500 от общего числа населения Хэфэя, а число исследователей, участвующих в программе стимулирования развития технологий, составляет всего 7000 человек. Их покупательская способность не достаточна для поддержания рынка недвижимости города в целом. Прежняя логика «рост промышленности → рост рынка недвижимости → рост потребительского спроса» больше не действует.
IV. Политика и запасы на рынке: рынок недвижимости не вернется к прошлому, но есть надежда на очистку от избыточных активов
Правительство пытается стимулировать рынок недвижимости, однако результаты ограничены:
- Смягчение политики кредитования из государственного фонда: в Пекине увеличен лимит кредитования; Госсовет внес изменения в правила использования государственного фонда (процентные ставки теперь определяются Госсоветом, что может привести к дальнейшему снижению ставок). Однако неясно, окажет ли это положительное влияние на спрос.
- Существуют признаки сокращения запасов: к концу июля площадь незапроданных товаров на рынке недвижимости сократилась на 0,8% по сравнению с прошлым годом; период распродаж запасов, находящихся в течение трех лет, составляет около 8,6 месяцев (при текущем темпе развития). Если инвестиции и продажи продолжат снижаться, запасы могут быстро исчезнуть, но это лишь оптимистичный прогноз.
Вывод: рынок недвижимости уже не сможет вернуться к прошлому уровню активности 2021 года; в будущем будет наблюдаться разделение регионов и процесс очистки рынка от избыточных активов. Некоторые ключевые города сохранят стабильность, большинство же регионов будут постепенно сокращать запасы на рынке; жители перейдут от спекуляций к рациональному подходу к покупке недвижимости.
Заключение
Китайский рынок недвижимости переживает цикл «реальности и корректировок»: оживление в первых городах является реальным, но спад на общенациональном уровне также неоспорим. Политика пытается стимулировать рынок, однако выбор жителей (досрочное погашение ипотеки, отказ от покупки недвижимости) также влияет на ожидания инвесторов. В будущем рынок недвижимости перестанет быть двигателем экономического роста и станет лишь его стабилизатором; новой движущей силой развития станет технологическая индустрия. Рынок недвижимости должен адаптироваться к этим новым реалиям.