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Recientemente, las autoridades reguladoras han emitido numerosas sanciones contra empresas inmobiliarias en problemas, no solo por violaciones en la divulgación de información, sino también debido a prácticas ocultas de sus ejecutivos para vaciar las compañías mediante métodos como préstamos de fondos, transacciones no operativas, ocultación de transacciones relacionadas y falsificación de documentos. Estas operaciones ocurren con frecuencia en empresas inmobiliarias que han enfrentado crisis financieras; aparentemente insolventes, en realidad continúan "sosteniendo" a sus propietarios y ejecutivos, lo que finalmente recae sobre los inversores comunes (titulares de bonos) y los propietarios de las viviendas. Las autoridades están pasando de sancionar a las empresas a responsabilizar a los individuos, intentando desvelar estos engaños.
I. Los métodos ocultos para que los ejecutivos vacíen las compañías: usar una fachada "legal" para llevar a cabo trucos
Los métodos utilizados por los ejecutivos inmobiliarios para vaciar las empresas suenan profesionales, pero en realidad se trata de transferir dinero de la empresa a sus propios bolsillos:
- Reagrupación de fondos: Los ingresos de proyectos, propiedades y segmentos comerciales son reunidos en una cuenta central de la empresa, y luego transferidos a otras compañías controladas por los propietarios bajo el pretexto de "transacciones internas". Cuando las condiciones económicas son buenas, esto funciona como una herramienta eficiente; sin embargo, en tiempos difíciles, se convierte en un "cajero automático" (por ejemplo, Shimao transfirió más de 15 mil millones a la cuenta central entre 2020 y 2022, y al final del año todavía había 6800 millones retenidos).
- Transacciones no operativas: Se trata de fondos que no provienen de actividades comerciales normales; por ejemplo, el propietario presta dinero de la empresa a compañías externas sin informar a los inversores. Xin Yuan Real Estate prometió en su emisión de bonos que los gastos no operativos no excederían los 5950 millones, pero en realidad aumentaron a 6480 millones, y aún así argumentó que 1100 millones eran parte de una limpieza financiera, aunque las autoridades solo reconocen el saldo contable.
- Ocultación de transacciones relacionadas: Se realizan negocios con compañías controladas por los mismos ejecutivos a precios injustos, y el dinero es transferido fuera de la empresa. Hailunburg Real Estate incluso tuvo problemas para incluir las cinco principales cuentas por cobrar en su informe anual con el fin de ocultar estas transacciones relacionadas.
- Falsificación de documentos para engañar a los auditores: Jia Yuan Service fue aún más extremo, al falsificar sellos bancarios y estados de cuenta, transfiriendo un total de 1995 millones a la compañía controlada por el propietario en 398 ocasiones.
II. Ejemplos típicos: ¿Cuán absurdas son estas prácticas de vaciado de empresas?
Algunos casos ilustran claramente cuán desagradables son estas prácticas:
- Shimao: Entre 2020 y 2022, transfirió 11.2 mil millones más 4000 millones a la cuenta central de la empresa, y ocultó garantías relacionadas por un valor de 1950 millones, lo que le costó una multa de 29.4 millones de la Autoridad Reguladora Bursátil de Shanghái; dos personas fueron prohibidas de participar en el mercado.
- Grupo Jia Yuan: La empresa inmobiliaria Jia Yuan Service se convirtió en una "vacas lecheras de efectivo", y los fondos eran transferidos directamente por orden de la empresa matriz, con documentos falsificados para ocultarlo; la empresa matriz, Jia Yuan Chuangsheng, no pudo ni siquiera preparar un informe anual adecuado, anunciando que "no se podía predecir el tiempo de finalización de los informes trimestrales de 2022-2026".
- Xin Yuan Real Estate: Incumplió sus promesas en la emisión de bonos, aumentando secretamente los gastos no operativos en 500 millones y ocultando una deuda vencida de 590 millones, lo que le valió una advertencia de la Autoridad Reguladora Bursátil de Henan.
- Grupo Aoyuan: Su empresa subsidiaria, Xingyue Kanglu, transfirió 3300 millones a China Aoyuan en 147 ocasiones, y 118 de estas transferencias no contaron con la aprobación del consejo de administración; esto equivalía a que el propietario estaba utilizando dinero de la empresa para sus propios fines.
III. ¿Por qué solo ahora se han revelado estos problemas? Presión combinada de las condiciones económicas y la regulación
Antes, estas prácticas podían pasar desapercibidas, pero ahora ya no:
- Cambio en las condiciones económicas: Antes de 2021, las empresas inmobiliarias podían usar nuevos préstamos para pagar los antiguos, engañando a los auditores con ingresos posteriores; después de 2022, se introdujeron nuevas regulaciones y controles más estrictos sobre los fondos de preventa, lo que impidió que las empresas movieran fondos de los proyectos y no pudieron pagar sus deudas cuando vencieron, haciendo imposible ocultar estas prácticas.
- Aumento en la regulación: Las bolsas exigen que se prometa que los gastos no operativos no aumenten al emitir bonos; las autoridades reguladoras inspeccionan más detalladamente y no solo sancionan a las empresas, sino también a los responsables financieros y ejecutivos (por ejemplo, Wang Shoukang de Hailunburg recibió advertencias).
- Responsabilidad individual: La responsabilidad se extiende más allá de las empresas; desde las condenas públicas hasta la prohibición de participar en el mercado, se persigue la responsabilidad personal.
IV. ¿Quienes son los principales afectados? Los inversores comunes y los propietarios
Los verdaderos perjudicados por estas prácticas son personas comunes sin poder o influencia:
- Inversores de bonos: Compraron bonos de empresas inmobiliarias, solo para ver que el dinero de la empresa se esfumaba y las deudas no podían pagarse, resultando en pérdidas totales (por ejemplo, los titulares de bonos de Xin Yuan tuvieron dificultades para defender sus derechos debido a las deudas ocultas y los gastos no declarados).
- Propietarios: Los fondos destinados a los proyectos se retiraron, aumentando el riesgo de que los proyectos queden inacabados. Después de la crisis de Jia Yuan International, el dinero de la empresa inmobiliaria se agotó y no hubo fondos para continuar con la construcción, dejando a los propietarios sin sus viviendas.
V. ¿Cómo procederá la regulación a partir de ahora? De sancionar a las empresas a responsabilizar a los individuos?
Las cartas de advertencia son solo el comienzo; la regulación se está intensificando:
- Responsabilidad individual: No solo se sancionan las empresas, sino también sus ejecutivos y responsables financieros, con medidas como prohibiciones de participar en el mercado, multas e incluso congelamiento de activos personales y búsqueda de responsabilidad civil conjunta.
- Investigación a fondo de los activos: Se exige que las empresas inmobiliarias revelen información sobre las garantías relacionadas con gastos no operativos y el flujo de fondos, así como los activos fuera de la empresa, para evitar que los propietarios puedan ocultar dinero.
- Mayor transparencia: Se imponen requisitos más estrictos para la divulgación de transacciones relacionadas y movimientos de fondos, permitiendo a los inversores conocer la situación real de las empresas.
En resumen, antes, quizás los ejecutivos que vaciaban las empresas pudieran escapar de la responsabilidad legal, pero ahora la regulación busca hacerles pagar por sus acciones, protegiendo los intereses de los inversores comunes y los propietarios.
Este artículo sirve como una advertencia: los problemas de las empresas inmobiliarias en crisis no se deben solo a la falta de fondos, sino también al hecho de que el dinero puede estar siendo sustraído secretamente. Los inversores comunes y los propietarios deben estar atentos, y la regulación está trabajando arduamente para cerrar estas brechas.