Les amendes se multiplient ; il est devenu courant que les dirigeants vident les entreprises immobilières de leurs ressources.

Résumé des principaux points

Récemment, les autorités de régulation ont infligé de nombreuses amendes aux entreprises immobilières en difficulté, non seulement pour des violations de la législation sur la divulgation d'informations, mais aussi pour révéler un phénomène courant : les dirigeants de ces entreprises utilisent des méthodes cachées telles que le prêt de fonds, des transactions non commerciales, la dissimulation de transactions liées et la falsification de documents pour vider les compagnies de leurs ressources. Ces pratiques se produisent fréquemment chez les entreprises immobilières en faillite, qui semblent être insolventes en apparence, mais continuent en réalité à « subvenir aux besoins » des dirigeants et des cadres, laissant ainsi les investisseurs ordinaires (titulaires d'obligations) et les propriétaires assumer les conséquences. Les autorités de régulation passent désormais d'une approche axée sur la sanction des entreprises à une approche visant à responsabiliser les individus, dans le but de dévoiler ces pratiques cachées.

I. Les « canaux secrets » par lesquels les dirigeants vident les entreprises : des astuces sous un voile de légalité

Les méthodes utilisées par les dirigeants pour vider les entreprises peuvent sembler professionnelles, mais elles ne sont en réalité que des moyens de transférer secrètement l'argent de l'entreprise dans leurs poches :

• Regroupement des fonds : Les recettes provenant des projets, des propriétés et des activités commerciales sont centralisées sur le compte du groupe, puis transférées sous prétexte de « transactions internes » à d'autres entreprises contrôlées par les dirigeants. Ces transferts peuvent être efficaces lorsque la situation financière est bonne, mais deviennent une source de financement supplémentaire en période difficile (par exemple, Shimao a transféré plus de 15 milliards de yuans dans le pool de fonds du groupe entre 2020 et 2022, dont 6,8 milliards n'ont pas été restitués à la fin de l'exercice).
• Transactions non commerciales : Il s'agit d'opérations financières inhabituelles, comme le prêt de l'argent de l'entreprise à des sociétés externes par les dirigeants sans en informer les investisseurs. Lors de l'émission d'obligations, Xinyuan Real Estate avait promis que les fonds non commerciaux ne dépasseraient pas 5,95 milliards de yuans, mais ce montant a été secretivement augmenté à 6,48 milliards, et l'entreprise a prétendu que les 1,1 milliard supplémentaires servaient à des fins de nettoyage financier ; cependant, les autorités de régulation se basent uniquement sur le montant inscrits dans les livres comptables.
• Dissimulation des transactions liées : Les entreprises traitent avec des sociétés contrôlées par leurs dirigeants à des prix inéquitables, transférant ainsi de l'argent. A même Hailunburg Real Estate a eu du mal à indiquer les cinq principaux créanciers dans son rapport annuel afin de masquer ces transactions liées.
• Falsification de documents pour tromper les auditeurs : La situation est encore plus grave chez Jiayuan Service, qui a fait fabriquer des sceaux bancaires et falsifié des relevés de compte, transférant ainsi un total de 19,95 milliards de yuans à la société contrôlée par le dirigeant principal sur une période de deux ans, trompant même les auditeurs.

II. Quelques exemples illustratifs de l'extravagance de ces pratiques

Voici quelques cas qui montrent à quel point ces comportements peuvent être préjudiciables :

• Shimao : Entre 2020 et 2022, l'entreprise a transféré 11,2 milliards de yuans au groupe et a caché des garanties liées s'élevant à 19,5 milliards de yuans, ce qui lui a valu une amende de 29,4 millions de yuans de la part de l'autorité de régulation boursière de Shanghai, ainsi que l'interdiction d'accéder au marché pour deux personnes.
• Le groupe Jiayuan : L'entreprise immobilière Jiayuan Service est devenue une « vache à lait en espèces », et les fonds ont été transférés directement sur ordre du groupe, avec des documents falsifiés pour masquer ces opérations ; la société mère, Jiayuan Chuangsheng, n'a même pas pu établir un rapport annuel correct, annonçant qu'elle ne pouvait pas prévoir à quel moment les rapports trimestriels de 2022 à 2026 seraient publiés.
• Xinyuan Real Estate : L'entreprise a enfreint ses engagements lors de l'émission d'obligations, augmentant secrètement les fonds non commerciaux de 500 millions de yuans et cachant un retard de paiement de 590 millions de yuans, ce qui lui a valu une mise en garde de la part de l'autorité de régulation boursière du Henan.
• Le groupe Aoyuan : L'entreprise Starjoy Health Travel a transféré 3,3 milliards de yuans à la société contrôlée par le dirigeant principal à travers 147 opérations, dont 118 n'ont pas été approuvées par le conseil d'administration, ce qui équivaut à dire que le dirigeant utilisait directement l'argent de l'entreprise à ses propres fins.

III. Pourquoi les problèmes ne sont-ils révélés qu'à présent ?

Auparavant, ces pratiques pouvaient être dissimulées, mais plus maintenant :

• Changement de situation financière : Avant 2021, les entreprises immobilières pouvaient utiliser de nouveaux prêts pour couvrir leurs dettes anciennes et tromper les auditeurs avec des recettes ultérieures ; après 2022, l'application des « trois lignes rouges » et le renforcement de la régulation sur les fonds de prévente ont rendu ces pratiques impossibles. Les groupes ne peuvent plus déplacer les fonds des projets, et les dettes arrivées à échéance ne peuvent pas être remboursées, rendant les fraudes visibles.
• Renforcement de la régulation : Les bourses exigent que les entreprises promettent que les fonds non commerciaux ne augmenteront pas lors de l'émission d'obligations ; les autorités de régulation vérifient plus minutieusement et sanctionnent non seulement les entreprises, mais aussi les responsables financiers et les dirigeants individuels (comme Wang Shoukang de Hailunburg, qui a reçu une mise en garde).
• Poursuite des responsabilités jusqu'aux individus : Les sanctions vont désormais au-delà des entreprises ; les lettres de mise en garde ne sont que le début d'une série de mesures plus strictes.

IV. Qui en paie le prix ?

Les véritables victimes de ces pratiques sont les gens ordinaires, sans pouvoir ni influence :

• Investisseurs en obligations : Ils ont acheté des obligations d'entreprises immobilières, mais l'argent de l'entreprise a été détourné, et les dettes ne peuvent pas être remboursées, entraînant des pertes totales (par exemple, les titulaires d'obligations de Xinyuan ont du mal à exercer leurs droits face aux retards de paiement et aux fraudes).
• Propriétaires : Les fonds destinés aux projets immobiliers sont retirés, augmentant le risque que les projets ne soient jamais achevés. Après la faillite de Jiayuan International, l'argent de l'entreprise a été utilisé pour d'autres fins, empêchant la poursuite des travaux et privant les propriétaires de leur logement.

V. Comment la régulation va-elle agir à l'avenir ?

Les lettres de mise en garde ne sont que le début d'une série de mesures plus strictes :

• Responsabilisation individuelle : Les sanctions s'étendent désormais aux dirigeants et aux responsables financiers, avec des interdictions d'accéder au marché, des amendes, voire le gel des actifs personnels et la poursuite de responsabilités civiles.
• Examen approfondi des actifs : Les entreprises sont tenues de divulguer les informations sur les garanties liées aux fonds non commerciaux et les flux de fonds, ainsi que les actifs détenus par les personnes contrôlantes de l'entreprise, empêchant ainsi les dirigeants de cacher leur argent.
• Transparence accrue : Les exigences en matière de divulgation des transactions liées et des flux de fonds sont renforcées, permettant aux investisseurs de mieux comprendre la situation réelle des entreprises.

En somme, alors que par le passé les dirigeants pouvaient éviter les sanctions en utilisant des astuces juridiques, la régulation cherche désormais à leur faire payer le prix pour protéger les intérêts des investisseurs et des citoyens ordinaires.

Cette nouvelle nous rappelle que les problèmes des entreprises immobilières en faillite ne résident pas seulement dans un manque de fonds, mais aussi dans le détournement illégal de ressources. Les investisseurs et les propriétaires doivent être vigilants, et les autorités de régulation s'efforcent de combler ces lacunes.