Краткое содержание анализа
В последнее время регуляторные органы наложили множество штрафов на компании-застройщиков, столкнувшиеся с финансовыми проблемами. Это касается не только нарушений правил раскрытия информации, но и распространенной практики руководителей застройщиков, которые используют такие скрытые методы, как заемное финансирование, неоперационные финансовые операции, сокрытие связанных сделок и подделка документов для опустошения компаний. Такие действия чаще всего происходят в компаниях, столкнувшихся с кризисом. На первый взгляд у этих компаний нет достаточных средств для погашения долгов, но на самом деле они продолжают финансировать своих руководителей и высшее управленческое звено, в результате чего страдают обычные инвесторы (обладатели облигаций) и жильцы. Регуляторы переходят от наказания компаний к привлечению к ответственности конкретных лиц, пытаясь разоблачить эти секретные махинации.
I. Скрытые способы руководителей застройщиков к опустошению компаний: использование „легальной“ внешности для обмана
Методы, которыми руководители застройщиков пытаются опустошить свои компании, звучат профессионально, но на самом деле представляют собой способы тайного перевода средств в свои карманы:
- Централизованное управление финансами: средства, полученные от проектов, недвижимости и коммерческих операций, собираются на счетах группы, а затем переводятся другим компаниям, контролируемым руководителями, под предлогом внутренних финансовых операций. В хорошие времена это эффективный инструмент, а в трудные – превращается в источник дополнительных средств (например, компания Shimaо перевела более 15 миллиардов юаней на счета группы в 2020–2022 годах; к концу года из этих средств было использовано еще 6,8 миллиарда).
- Неоперационные финансовые операции: это не средства, полученные в результате обычной коммерческой деятельности; например, руководитель может занимать деньги компании у своих подконтрольных компаний, не сообщая об этом инвесторам. Компания Xinyuan Real Estate обещала, что сумма неоперационных займов не превысит 5,95 миллиарда юаней, но на самом деле она увеличилась до 6,48 миллиарда; компания пыталась объяснить это необходимостью финансовой очистки, однако регуляторы учитывают только балансовые данные.
- Сокрытие связанных сделок: компании ведут дела с контролируемыми ими сторонами по несправедливым ценам, переводя средства туда. Компания Hailunburg Real Estate даже не смогла правильно указать пять крупнейших позиций в разделе „Прочие дебиторские задолженности“ своего годового отчета, чтобы скрыть эти связанные сделки.
- Подделка документов для обмана аудиторов: Компания Jiayuan Service пошла еще дальше: она подделала банковские печати и выписки, переведя 19,95 миллиарда юаней компании, контролируемой фактическим владельцем, за два года; аудиторы так и не узнали об этом.
II. Какие типичные примеры показывают, насколько безумными могут быть эти действия?
Несколько случаев наглядно демонстрируют серьезность проблем:
- Компания Shimao: с 2020 по 2022 год перевела более 11,2 миллиарда юаней на счета группы и скрыла информацию о 19,5 миллиардах связанных гарантий; в результате компания была оштрафована на 29,4 миллиона юаней, а двое руководителей запрещены к участию в рыночных операциях.
- Группа Jiayuan: компания Jiayuan Service стала „денежным источником“ для группы; средства переводились по прямым указаниям, а подделанные документы использовались для сокрытия фактов. Материнская компания Jiayuan Chuangsheng не смогла составить нормальный годовой отчет и объявила, что не может предсказать сроки завершения работы проектов на 2022–2026 годы.
- Компания Xinyuan Real Estate: нарушила условия выпуска облигаций; сумма неоперационных займов тайно увеличилась на 500 миллионов юаней, а задолженность в размере 590 миллионов была скрыта; компания получила предупреждение от регуляторов.
- Группа Aoyuan: компания Xingyue Kanglu перевела 3,3 миллиарда юаней компании China Aoyuan по 147 операциям; 118 из этих операций не были одобрены советом директоров – это означает, что руководитель просто использовал средства компании в своих целях.
III. Почему проблемы стали обнаруживаться только сейчас?
Раньше такие действия удавалось скрыть, но теперь это уже невозможно:
- Изменились условия рынка: до 2021 года застройщики могли покрывать свои проблемы, занимая новые средства для погашения старых долгов и используя „поздние поступления“ для обмана аудиторов; после 2021 года были введены строгие правила, касающиеся предварительных продаж недвижимости; группы не могут переводить средства на проекты, и долги не могут быть погашены вовремя.
- Усилилось регулирование: биржи требуют, чтобы при выпуске облигаций компании обещали не увеличивать суммы неоперационных займов; регуляторные органы проверяют документы более тщательно и наказывают не только компании, но и конкретных лиц (например, руководителей, таких как Ван Шоуканг из Hailunburg Real Estate). Наказания включают публичные упреки и запрет на участие в рыночных операциях.
IV. Кто страдает от этих проблем?
Главными жертвами являются обычные люди, не имеющие большого влияния:
- Инвесторы в облигации: они покупают облигации застройщиков, но их деньги уходят на оплату долгов компаний; при просрочках по долгам инвесторы теряют все свои вложения.
- Жильцы: средства, предназначенные для строительства проектов, удаляются, что увеличивает риск незавершенности строительства; например, после краха компании Jiayuan International деньги были использованы на другие цели, и жильцы не получили свои дома.
V. Как будут действовать регуляторные органы в дальнейшем? От наказания компаний к привлечению к ответственности конкретных лиц
Предупреждающие письма – это только начало; регуляторные органы ужесточают свои меры:
- Привлечение к ответственности конкретных лиц: наказания распространяются не только на компании, но и на руководителей и финансовых специалистов (запреты на участие в рыночных операциях, штрафы, а иногда и замораживание личных активов, привлечение к гражданской ответственности).
- Тщательное изучение активов: застройщикам требуется раскрывать информацию о залогах, связанных с неоперационными займами и других финансовых операциях, а также о внешних активах контролирующих лиц; это позволяет предотвратить скрытие денег.
- Повышение прозрачности: требуется более строгое раскрытие информации о связанных сделках и финансовых операциях, чтобы инвесторы могли получить полное представление о реальном состоянии компаний.
Короче говоря, раньше руководители застройщиков могли безнаказанно опустошать свои компании, но теперь регуляторы требуют, чтобы они понесли последствия своих действий и защитили интересы обычных людей и инвесторов.
Этот аналитический материал напоминает всем, что проблемы компаний-застройщиков, столкнувшихся с кризисом, связаны не только с недостатком средств, но и с тем, что деньги могут быть украдены. Обычные инвесторы и жильцы должны быть бдительнее, а регуляторные органы прилагают усилия для устранения этих проблем.