ملخص المحتوى الرئيسي
تستخدم هذه الأخبار حادثة “الوليمة الخمرية” في هانغتشو كنقطة انطلاق للحديث عن تعاون شركتي “زهاوشانغ شيكو” و“جيانفا ديتال” في شراء قطعة أرض باهظة الثمن في منطقة بينجيان، ثم تستعرض تطور سوق الأراضي في هانغتشو على مدار العشر سنوات الماضية: بدءًا من تغيرات القواعد (من المزايدة على سعر الأرض إلى المزايدة على نسبة الاحتفاظ بها، ثم القرعة، وأخيرًا من يدفع أكثر يحصل عليها)، مرورًا بالممارسات غير القانونية التاريخية (التواطؤ في المزايدة واستغلال السلطة)، وصولًا إلى خصائص السوق الحالية (انكماش العرض والمنافسة الشديدة على القطع الأرضية الرئيسية وتركيز استثمارات الشركات العقارية). وتؤدي هذه المراجعة إلى طرح سؤال مهم: كيف يمكن للشركات العقارية الحفاظ على حدودها القانونية والأخلاقية في ظل تركز الموارد الأرضية الجيدة بشكل متزايد؟
أولاً: خلفية حادثة الوليمة الخمرية: المشروع المشترك هو “الهدف”، لكن يجب الحفاظ على حدود التعاملات التجارية
الشخصيتان الرئيسيتان في هذه الحادثة، زاو هايفنغ (المدير العام لشركة “زهاوشانغ شيكو” في تشجيانغ) وما مومو (المدير العام لشركة “جيانفا ديتال” في هانغتشو)، يقفان وراء التعاون على قطعة أرض بينجيان المؤقتة على نهر هي. في يونيو من هذا العام، اشترت شركة “زهاوشانغ شيكو” الأرض مقابل 6.094 مليار يوان بمعدل عائد يبلغ 79%، ثم شاركت شركة “جيانفا ديتال” في التطوير. ما مدى جاذبية هذه القطعة الأرض؟ تمت 243 جولة من المزايدات، وبلغ سعر المتر المربع أكثر من 50,000 يوان، مما يجعلها قطعة أرض “ذهبية” في المنطقة الرئيسية بهانغتشو.
لماذا التعاون؟ لأن أسعار القطع الأرضية الرئيسية مرتفعة والمخاطر كبيرة، لذا تجتمع الشركات العقارية لتقاسم التكاليف. لكن كلما زاد التعاون، أصبح من الأسهل غموض حدود التعاملات التجارية؛ على سبيل المثال، دعت شركة “جيانفا ديتال” موظفاتها لحضور وليمة تنظمها الشركة الشريكة، مما أدى في النهاية إلى حادثة تحرش. هذا يذكرنا بأنه، مهما كان المشروع مهمًا، لا يجب أن تتجاوز التعاملات التجارية الحدود القانونية والأخلاقية.
ثانيًا: قواعد المزادات العقارية في هانغتشو: عشر سنوات من التغيرات، من “من يدفع أكثر يحصل عليها” إلى “من يدفع أكثر يحصل عليها مرة أخرى”
تغيرات قواعد المزادات العقارية في هانغتشو تمثل دورة من “السيطرة على أسعار الأرض إلى تخفيفها”:
- في وقت مبكر (قبل عام 2010): كان المبدأ هو “من يدفع أكثر يحصل عليها”， مما أدى إلى ارتفاع أسعار الأرض بشكل كبير؛
- ابتداءً من عام 2017: خوفًا من ارتفاع أسعار الأرض، تم تغيير القاعدة إلى “المزايدة على نسبة الاحتفاظ بها بعد الوصول إلى حد معين من العائد” – أي لا يمكن رفع السعر بعد المزاد، بل يتم التنافس على نسبة الأراضي التي ستحتفظ بها الشركة (لا يمكن بيع هذه الأراضي، فقط تأجيرها)؛
- عام 2021: تم تغيير القاعدة مرة أخرى إلى “المزايدة على نقل السكن الاجتماعي مجانًا” أو “القرعة”， للسيطرة بشكل أكبر على أسعار الأرض؛
- بعد عام 2023: مع تبريد سوق العقارات، ألغت الحكومة القيود وعادت إلى قاعدة “من يدفع أكثر يحصل عليها”.
تتغير القواعد لكن الهدف الأساسي هو التوازن بين “الإيرادات من الأراضي” و“ضغوط الشركات العقارية”: السيطرة على أسعار الأرض عندما يكون السوق ساخنًا لمنع الفقاعات، وتخفيف القواعد عندما يبرد السوق لتحفيز الاستثمار.
ثالثًا: الممارسات “غير الشفافة” خارج القواعد: دفع المال لإبعاد المنافسين، ومساعدة المسؤولين في “تنظيف الميدان”
حتى مع وجود قواعد صارمة، هناك من يحاول اختصار الطريق:
- قضية لينآن عام 2010: حاول المطورون الحصول على الأرض بسعر أقل، فدفعوا مليون يوان لإبعاد منافسيهم. نتيجة لذلك، ارتفع سعر الأرض بمقدار 1.06 مليون يوان فقط عن السعر الأصلي، مما يعني توفير مليون يوان، لكنهم حُكموا بتهمة التواطؤ في المزايدة؛
- قضية شياوشان من 2014 إلى 2018: استغل مسؤول حكومي يُدعى تساو بنغينغ منصبه لمساعدة الشركات العقارية على إبعاد المنافسين، وحصل على رشوة تزيد عن مليون يوان، وأُدين بالسجن لمدة 8 سنوات.
هذه الممارسات تضر بالمنافسة العادلة وتؤدي إلى خسارة إيرادات الأراضي الحكومية – الأموال التي كان يمكن كسبها من خلال المزايدات تُستولى عليها من قبل أشخاص قلائل.
رابعًا: مأزق الشركات العقارية: “صفقات خاسرة” في عصر المزايدة على نسبة الاحتفاظ
أدت قواعد المزايدة على نسبة الاحتفاظ بالأرض من 2017 إلى 2021 إلى خسائر كبيرة للشركات العقارية:
- مثال قضية سونغدو: في عام 2021، حصلت شركة “سونغدو” على قطعة أرض في منطقة غونغشو بنسبة احتفاظ تبلغ 21%، لكنها فضلت إعادة الأرض بعد شهرين مع خسارة 50 مليون يوان كوديعة. لماذا؟ لأن الأراضي التي تحتفظ بها لا يمكن بيعها، مما أدى إلى بطء استرداد الأموال، وبالإضافة إلى تبريد السوق في ذلك الوقت، كان من المحتمل أن يخسر المشروع.
هذا يظهر أن التغيرات السريعة في القواعد قد تؤدي إلى خسائر فادحة إذا اخطأت الشركات العقارية في تقدير الاتجاهات. المزايدة على نسبة الاحتفاظ قد تبدو كوسيلة للسيطرة على أسعار الأرض، لكنها في الواقع تنقل المخاطر إلى الشركات العقارية – حيث يتعين عليها امتلاك كميات كبيرة من الأراضي التي لا يمكن بيعها، مما يشكل تحديًا كبيرًا لسلسلة التمويل.
خامسًا: سوق المزادات العقارية في هانغتشو حاليًا: انخفاض العرض، ولا يزال الطلب على القطع الأرضية الرئيسية مرتفعًا
يظهر سوق المزادات العقارية في هانغتشو تباينًا كبيرًا:
- انكماش العرض: تم بيع 34 قطعة أرض سكنية في النصف الأول من عام 2026، وهو ما يقل عن نصف العدد في نفس الفترة من عام 2025، وانخفضت قيمة المعاملات بنحو 60% – الحكومة تقوم بـ “التوريد الدقيق” للأراضي ولم تعد تبيعها بشكل عشوائي؛
- الطلب المرتفع على القطع الأرضية الرئيسية: تصل نسب العائد على القطع الأرضية في مناطق مثل بينجيان وشياوشان إلى 70%-80%， بينما لا يوجد طلب على الأراضي في المناطق الخارجية مثل لينآن وتشونغشيان، حيث تُباع الأراضي بالسعر الأدنى؛
- تركيز الاستثمارات من قبل الشركات العقارية: تسيطر الشركات الكبرى مثل بينجيان ولوتشنغ وجيانفا وزهاوشان على القطع الأرضية الرئيسية، بينما تجد الشركات الصغيرة والمتوسطة صعوبة في الحصول عليها.
هذا التباين يعني أن الموارد الأرضية الجيدة أصبحت أكثر ندرة، وتحولت المنافسة بين الشركات العقارية من “التوسع الشامل” إلى “الاستهداف الدقيق للقطع الأرضية الرئيسية”， وزاد التعاون بينها – لكن كلما زاد التعاون، أصبح من المهم الانتباه إلى حدود التعاملات لتجنب حوادث مثل حادثة الوليمة الخمرية.
خلاصة
تعكس تطورات سوق المزادات العقارية في هانغتشو دورة صناعة العقارات، وكذلك التفاعل بين القواعد والطبيعة البشرية. في المستقبل، مهما تغيرت القواعد، يجب على الشركات العقارية والعاملين في هذا المجال الحفاظ على “المنافسة العادلة” و”الأخلاقيات التجارية” كأساس دائم.