Resumen del contenido principal
Este artículo comienza con el “incidente de la cena” en Hangzhou para introducir la colaboración entre China Merchants Shekou y CIFI Real Estate en un terreno costoso en Binjiang, y luego analiza la evolución del mercado inmobiliario de Hangzhou en los últimos diez años: desde la iteración de las reglas (competencia por el precio del terreno → competencia por su posesión → sorteo → quien ofrece más paga), las operaciones ilegales históricas (colusión en licitaciones, búsqueda de rentas de poder), los avances y retrocesos de las empresas inmobiliarias dentro de estas reglas (como el caso de Songdu que renunció al terreno), hasta las características actuales del mercado (reducción de la oferta, competencia feroz por los terrenos clave y concentración de inversiones en manos de grandes empresas). Todo esto conduce a una pregunta fundamental: ¿cómo pueden las empresas inmobiliarias mantener los límites legales y morales en un entorno donde los recursos de tierra de calidad se vuelven cada vez más escasos?
I. Detrás del incidente de la cena: el proyecto colaborativo es muy atractivo, pero las relaciones comerciales deben respetar los límites
Los protagonistas de este incidente, Zhao Haifeng (gerente general de China Merchants Shekou en Zhejiang) y Ma Moumou (gerente general de CIFI Real Estate en Hangzhou), están relacionados con el terreno permanente junto al río Binjiang que ambas empresas han colaborado para adquirir. En junio de este año, China Merchants Shekou compró el terreno por 6.094 mil millones de yuanes, con una tasa de sobreprecio del 79%, y luego invirtió junto a CIFI en su desarrollo. ¿Qué tan valioso es este terreno? Después de 243 rondas de licitación, el precio por metro cuadrado superó los 50 mil yuanes, lo que lo convierte en un “terreno dorado” en la zona central de Hangzhou.
¿Por qué cooperar? Porque los terrenos clave son caros y con altos riesgos, así que las empresas pueden compartir los costos al trabajar juntas. Sin embargo, cuanto más estrecha es la colaboración, más fácil es que se difuminen los límites entre las relaciones comerciales; por ejemplo, cuando CIFI permitió que sus empleadas asistieran a una cena con la empresa colaboradora, esto llevó a un incidente de acoso. Esto nos recuerda que, por importante que sea el proyecto, las transacciones comerciales no deben cruzar los límites legales y éticos.
II. Las reglas de licitación de terrenos en Hangzhou: diez años de cambios, volviendo al principio
Los cambios en las reglas de licitación de terrenos en Hangzhou reflejan un ciclo constante de control y relajación de los precios:
- Período temprano (antes de 2010): Se vendía directamente al mejor postor, lo que llevó a aumentos drásticos en los precios de la tierra.
- A partir de 2017: Para evitar precios excesivamente altos, se cambió a una regla que establecía un límite para la tasa de sobreprecio; después de alcanzar ese límite, se competía por la proporción de terreno que las empresas decidían mantener (esta parte no podía venderse, solo alquilarse).
- 2021: Se introdujo el sorteo para controlar aún más los precios.
- Después de 2023: Con la desaceleración del mercado inmobiliario, el gobierno eliminó las restricciones y volvió a la regla de “quien ofrece más paga”.
Estos cambios tienen como objetivo equilibrar entre el control de los precios de la tierra y la presión sobre las empresas inmobiliarias: se controlan los precios cuando el mercado está caliente para prevenir burbujas, y se relajan las reglas cuando el mercado está frío para estimular la inversión.
III. Operaciones ocultas fuera de las reglas: pagar para disuadir a la competencia, funcionarios que ayudan a “limpiar el campo”
A pesar de las estrictas reglas, algunas personas intentan tomar atajos:
- Caso de Linan en 2010: Un desarrollador ofreció 1 millón de yuanes para que su competidor se retirara de la licitación, logrando así adquirir el terreno por solo 1.06 millones más que el precio inicial, ahorrando así 1 millón en costos de licitación; sin embargo, fue condenado por colusión.
- Caso de Xiaoshan entre 2014 y 2018: Un funcionario estatal, Cao Pengying, utilizó su posición para ayudar a una empresa inmobiliaria a deshacerse de sus competidores a cambio de una comisión de más de un millón de yuanes, siendo finalmente condenado por soborno.
Estas prácticas dañan la competencia justa y causan pérdidas en los ingresos provenientes de la tierra pública, ya que el dinero que debería generarse a través de licitaciones acaba en manos de unos pocos.
IV. La difícil situación de las empresas inmobiliarias: las consecuencias de las reglas de posesión obligatoria
Las reglas de posesión obligatoria (2017-2021) resultaron perjudiciales para muchas empresas:
- Caso de Songdu: En 2021, Songdu adquirió un terreno en el distrito de Gongshu con una proporción de 21% de terreno que debía mantener; dos meses después, prefirió perder una garantía de 50 millones de yuanes antes que seguir manteniendo ese terreno. ¿Por qué? Porque la parte del terreno que no se podía vender retrasaba la recuperación de fondos y, debido al enfriamiento del mercado en ese momento, el proyecto podría resultar perdedor.
Esto demuestra que los cambios rápidos en las reglas pueden tener consecuencias graves si las empresas inmobiliarias toman decisiones erróneas. Aunque la posesión obligatoria parece controlar los precios de la tierra, en realidad transfiere el riesgo a estas empresas, que se ven obligadas a mantener una gran cantidad de propiedades invendibles, lo que representa una gran presión para sus finanzas.
V. La situación actual del mercado inmobiliario en Hangzhou: menos oferta, pero aún más competencia por los terrenos clave
El mercado inmobiliario de Hangzhou presenta una clara división:
- Reducción de la oferta: En la primera mitad de 2026, se cerraron solo 34 transacciones de terrenos residenciales, la mitad en comparación con el mismo período del año anterior, y los ingresos disminuyeron en casi un 60%. El gobierno está haciendo una asignación más precisa de los terrenos para evitar ventas indiscriminadas.
- Competencia feroz por los terrenos clave: Los terrenos en áreas centrales como Binjiang y Xiaoshan tienen tasas de sobreprecio del 70%-80%, mientras que los terrenos en zonas periféricas como Linan y Chongxian no encuentran compradores y se venden a precios mínimos.
- Concentración de inversiones: Las principales empresas inmobiliarias (Binjiang, Greentown, CIFI, China Merchants) dominan los terrenos clave, dejando a las empresas más pequeñas en la periferia.
Esta división indica que los recursos de tierra de calidad se están volviendo cada vez más escasos, y la competencia entre las empresas inmobiliarias ha pasado de ser generalizada a centrarse en los terrenos clave. Por lo tanto, las colaboraciones son más frecuentes; sin embargo, cuanto más cooperan, más importante es mantener los límites entre ellas para evitar incidentes como el descrito en este artículo.
Conclusión
La evolución del mercado inmobiliario de Hangzhou es un reflejo de los ciclos del sector y también revela la interacción entre las reglas y la naturaleza humana. En el futuro, independientemente de cómo cambien las reglas, mantener los principios de competencia justa y ética comercial será la clave para el éxito a largo plazo tanto para las empresas inmobiliarias como para sus profesionales.