Résumé des points clés
Ce rapport de presse, à l'origine de l'incident du « dîner arrosé » à Hangzhou, aborde la collaboration entre China Merchants Shekou et Gemdale Real Estate pour le lot de terrain très cher situé dans le quartier de Binjiang. Il décrit l'évolution du marché foncier de Hangzhou au cours des dernières années : depuis l'itération des règles (enchères sur le prix du terrain → enchères sur la rétention du terrain → tirage au sort → le plus offrant l'emporte), les pratiques illégales du passé (conspiration pour l'achat, recherche de rente par le pouvoir), les stratégies des entreprises immobilières face à ces règles (par exemple, le retrait de Songdu du projet), jusqu'aux caractéristiques actuelles du marché (réduction de l'offre, concurrence féroce pour les terrains stratégiques, investissements concentrés par les grandes entreprises). Il soulève une question essentielle : alors que les ressources foncières de qualité se font de plus en plus rares, comment les entreprises immobilières peuvent-elles maintenir des limites légales et morales dans leurs interactions commerciales ?
I. Derrière l'incident du dîner arrosé : le projet collaboratif est très attractif, mais les limites commerciales doivent être respectées
Les protagonistes de cet incident, Zhao Haifeng (directeur général de China Merchants Shekou pour la région du Zhejiang) et Ma Moumou (directeur général de Gemdale Real Estate à Hangzhou), travaillent sur le projet commun du lot de terrain Binjiang Permanent River. En juin de cette année, China Merchants Shekou a acquis ce terrain pour 6,094 milliards de yuans, avec un taux de prime de 79 %, puis a invité Gemdale à participer au développement. À quel point ce projet est-il important ? Après 243 tours d'enchères, le prix au mètre carré a dépassé les 50 000 yuans, faisant de ce terrain un « lot précieux » dans la zone centrale de Hangzhou.
Pourquoi une collaboration ? Parce que les terrains stratégiques sont chers et risqués ; en se regroupant, les entreprises peuvent partager les coûts. Cependant, plus la collaboration est étroite, plus il est facile que les limites commerciales s'estompent. Par exemple, lorsque Gemdale a invité ses employées à participer au dîner organisé par le partenaire, cela a conduit à un incident de harcèlement sexuel. Cela nous rappelle que, quel que soit l'importance du projet, les interactions commerciales ne doivent pas dépasser les limites légales et éthiques.
II. Les règles des enchères foncières à Hangzhou : un cercle vicieux de dix ans
L'évolution des règles des enchères foncières à Hangzhou reflète une tentative de contrôler les prix du terrain :
- Début (avant 2010) : le plus offrant l'emportait directement, entraînant une flambée des prix ;
- Depuis 2017 : pour éviter des prix trop élevés, les règles ont été modifiées pour limiter la prime (après atteinte d'un plafond, il s'agit de voir qui souhaite conserver le plus de logements ; ces logements ne peuvent être ni vendus ni loués) ;
- 2021 : les enchères ont été remplacées par un tirage au sort pour déterminer l'acquéreur des logements sociaux ;
- Après 2023 : avec le rafraîchissement du marché immobilier, le gouvernement a rétabli la règle du plus offrant.
Ces changements visent à équilibrer les besoins financiers du gouvernement et la pression sur les entreprises immobilières : contrôler les prix lors de périodes de forte activité économique et assouplir les règles pour stimuler l'investissement en période de récession.
III. Les pratiques illégales en dehors des règles : corruption pour écarter la concurrence, aide des fonctionnaires
Même avec des règles strictes, certains cherchent à prendre des raccourcis :
- Affaire de Linan (2010) : un promoteur a offert 1 million de yuans à un concurrent pour qu'il se retire, permettant à son entreprise d'acquérir le terrain pour seulement 1,06 million de plus que le prix initial ;
- Affaires de Xiaoshan (2014-2018) : Cao Pengying, un fonctionnaire d'entreprise publique, a aidé une entreprise immobilière à éliminer ses concurrents en acceptant des pots-de-vin, ce qui l'a conduit à une peine de prison de 8 ans.
Ces pratiques nuisent à la concurrence loyale et entraînent des pertes pour les finances publiques, car l'argent qui aurait dû être gagné grâce aux enchères est détourné par quelques-uns.
IV. La situation difficile des entreprises immobilières : un marché défavorable sous la règle de rétention obligatoire
La règle de rétention obligatoire (2017-2021) a causé de lourdes pertes aux entreprises :
- Exemple de Songdu : en 2021, Songdu a acquis un terrain dans le district de Gongshu avec une obligation de rétention de 21 % des logements, mais a préféré renoncer au projet deux mois plus tard, perdant ainsi 50 millions de yuans en garantie. La raison ? Les logements à conserver ne pouvaient pas être vendus, et le marché était en baisse, ce qui risquait de faire perdre de l'argent.
Ces changements rapides des règles montrent que les entreprises immobilières qui se trompent de direction paient un lourd tribut. La rétention obligatoire semble contrôler les prix, mais elle transfère en réalité les risques sur elles, avec des conséquences importantes pour leur trésorerie.
V. Le marché foncier actuel à Hangzhou : moins d'offre, mais une concurrence féroce pour les terrains stratégiques
Actuellement, le marché foncier de Hangzhou connaît un contraste saisissant :
- Réduction de l'offre : seulement 34 transactions de terrains résidentiels au premier semestre 2026, contre la moitié de la même période en 2025, avec une baisse des montants transactionnels de près de 60 % ;
- Concurrence pour les terrains stratégiques : les prix dans des zones comme Binjiang et Xiaoshan atteignent des taux de prime allant jusqu'à 70-80 %, tandis que les terrains dans des zones périphériques comme Linan et Chongxian ne trouvent pas d'acheteurs et sont vendus à leur prix minimum ;
- Investissements concentrés : les grandes entreprises (Binjiang, Greentown, Gemdale, China Merchants) dominent le marché des terrains stratégiques, laissant les petites entreprises sur le côté.
Cette séparation reflète une rareté croissante des terres de qualité, et la concurrence entre les entreprises se concentre désormais sur ces terrains clés. Plus il y a de coopérations, plus il est important de respecter les limites commerciales pour éviter des incidents comme celui du dîner arrosé.
En conclusion
L'évolution du marché foncier à Hangzhou reflète les cycles du secteur immobilier ainsi que le jeu entre les règles et la nature humaine. Quelles que soient les futures modifications des règles, il est essentiel de maintenir une concurrence équitable et des principes commerciaux éthiques pour que les entreprises immobilières et leurs professionnels puissent réussir à long terme.