Краткое содержание анализа
Эта новость начинается с рассказа о так называемом «инциденте с вечеринкой в Ханчжоу», который приводит к обсуждению сотрудничества компаний China Merchants Shekou и CFFC Real Estate по высокопроцентному участку земли в районе Биньцзян. Далее анализируется эволюция рынка недвижимости Ханчжоу за последние десять лет: изменения правил (от конкурса по цене земли к конкурсу по проценту самостоятельного владения участком к жеребьевке и покупке участка тому, кто предложит наибольшую цену), исторические случаи нарушений (сговоры при покупке земли, использование власти для получения выгоды), стратегии действий компаний недвижимости в рамках существующих правил (например, отказ компании Songdu от участка земли) и текущие особенности рынка (сокращение предложения, ожесточенная конкуренция за ключевые участки, концентрация инвестиций крупных компаний). Все это подводит к важному вопросу: как компаниям недвижимости сохранять границы между законом и этикой при распределении ограниченных ресурсов высококачественной земли?
I. За инцидентом с вечеринкой: совместный проект как объект желания, но необходимость соблюдения границ в коммерческих отношениях
Главными участниками этого инцидента были Чжао Хайфэн (генеральный директор China Merchants Shekou в провинции Чжэцзян) и Ма Момо (генеральный директор CFFC Real Estate в Ханчжоу). За их сотрудничеством стоял проект на участке земли в районе Биньцзян. В июне этого года China Merchants Shekou приобрела этот участок за 6,094 миллиарда юаней с премиальным коэффициентом в 79%, после чего начала его совместное развитие с CFFC. Насколько ценен этот участок? После 243 раундов торгов цена за квадратный метр превысила 50 тысяч юаней — это «золотой участок» в центральной части Ханчжоу.
Почему произошло сотрудничество? Поскольку цена на ключевые участки высока, а риски велики, компании объединяются для совместного развития, чтобы распределить затраты. Однако чем теснее сотрудничество, тем легче становится пересечение границ в коммерческих отношениях: например, когда сотрудница CFFC принимала участие в обеде со стороны партнеров, что в итоге привело к инциденту с непристойными действиями. Это напоминает нам о том, что, как бы важен проект ни был, коммерческие отношения не должны выходить за рамки закона и этики.
II. Изменение правил аукционов на землю в Ханчжоу: десять лет циклов от «покупки участка тому, кто предложит наибольшую цену» к снова к этому же принципу
Изменения правил аукционов на землю в Ханчжоу представляют собой историю борьбы за контроль над ценами на землю:
- Ранний период (до 2010 года): прямое правило «покупка участка тому, кто предложит наибольшую цену»; высокие цены привели к их резкому росту;
- С 2017 года: из-за опасений по поводу чрезмерно высоких цен было введено правило, согласно которому после достижения максимального премиального коэффициента начинается конкурс за процент самостоятельного владения участком;
- 2021 год: правила были изменены на выбор того, кто согласен владеть большим количеством жилья на участке (эта часть не может быть продана, только сдана в аренду);
- После 2023 года: снижение активности на рынке недвижимости привело к отмене ограничений на цены, и было возвращено правило «покупка участка тому, кто предложит наибольшую цену».
Эти изменения направлены на достижение баланса между финансированием государства за счет земли и давлением на компании недвижимости: в периоды роста рынка контролируются цены, а в периоды спада смягчаются правила для стимулирования инвестиций.
III. «Темные операции» за рамками правил: покупка поддержки конкурентов и помощь чиновников в устранении соперников
Несмотря на строгие правила, некоторые стараются найти обходные пути:
- Случай в Линане (2010 год): застройщик предложил конкуренту 1 миллион юаней, чтобы тот отказался от участка; цена сделки выросла всего на 1,06 миллиона юаней по сравнению с начальной, но застройщик был осужден за сговор при аукционе;
- Случай в Сяoshане (2014–2018 годы): чиновник Цао Пэнъин использовал свое положение, чтобы помочь компании недвижимости оттеснить соперников, за что получил взятку и был осужден к 8 годам тюремного заключения.
Такие действия подорвали честную конкуренцию и привели к убыткам для государства — деньги, которые могли быть получены за счет аукционов, оказались в руках немногих.
IV. Дилемма компаний недвижимости: убыточные инвестиции в эпоху обязательного самостоятельного владения участками
Правила, введенные с 2017 по 2021 год, привели к значительным убыткам для компаний недвижимости:
- Пример компании Songdu: в 2021 году она приобрела участок в районе Гуншу с процентом самостоятельного владения в 21%, но два месяца спустя предпочла отказаться от него, потеряв 50 миллионов юаней залога; причина — невозможность продать самостоятельно владеемую часть участка и спад рынка.
Это показывает, что быстрые изменения правил могут привести к серьезным последствиям для компаний недвижимости, если они ошибочно выберут направление своей деятельности. Обязательное самостоятельное владение участками, хотя и контролирует цены, фактически перекладывает риски на компании; большое количество непродаваемого жилья создает серьезные проблемы с финансированием.
V. Современный рынок недвижимости в Ханчжоу: уменьшение предложения, ожесточенная конкуренция за ключевые участки
Ситуация на современных аукционах земли в Ханчжоу крайне неоднозначна:
- Сокращение предложения: в первой половине 2026 года было продано всего 34 участка под жилье, что на 50% меньше, чем в том же периоде 2025 года; сумма сделок снизилась почти на 60%;
- Ожесточенная конкуренция за ключевые участки: премиальные коэффициенты в районах Биньцзян и Сяoshan достигают 70–80%, в то время как участки в периферийных районах покупаются по минимальным ценам;
- Концентрация инвестиций: крупные компании (China Merchants, Greentown, CFFC) монополизировали ключевые участки, а мелкие компании вынуждены оставаться в стороне.
Эта дифференциация свидетельствует о том, что качественная земля становится все более редкой, и конкуренция между компаниями недвижимости смещается от широкого охвата рынка к точечному захвату ключевых участков; в результате возрастает количество сотрудничеств, но при этом необходимо уделять больше внимания соблюдению границ в коммерческих отношениях, чтобы избежать подобных инцидентов.
Заключение
Эволюция рынка аукционов земли в Ханчжоу является отражением циклов в индустрии недвижимости, а также показателем борьбы между правилами и человеческой природой. В будущем, независимо от изменений правил, ключевым будет соблюдение принципов честной конкуренции и коммерческой этики как для компаний недвижимости, так и для всех участников рынка.