Après Pékin, Shanghai suit également la tendance : les fonds de réserve peuvent être utilisés pour payer le premier achat d'un logement en espèces ou l'achat d'une place de parking.

Résumé des principaux points

Le 20 août, Shanghai a annoncé une nouvelle politique immobilière appelée “Hu Ba Tiao”, devenant ainsi la deuxième ville de premier niveau (après Pékin) à mettre en œuvre des mesures suite à une réunion du Bureau politique central. Cette nouvelle politique vise principalement trois axes : l’optimisation des procédures d’extraction des fonds de réserve pour le logement, la réduction du montant du dépôt de garantie pour les prêts immobiliers accordés aux investisseurs étrangers en dehors de l’anneau extérieur de la ville, et l’offre de subventions pour le remplacement d’anciennes propriétés par de nouvelles. Elle s’adresse au problème de segmentation du marché immobilier à Shanghai, caractérisé par une forte demande des ménages ayant un besoin réel d’habitation (zones centrales) et une forte demande pour des logements de luxe, tandis que la demande pour des logements de qualité moyenne reste modérée. L’objectif est de stimuler les transactions immobilières avant la période de pointe commerciale “Golden September and Silver October”. Cette initiative s’inscrit également dans le cadre de la révision récente du “Règlement sur la gestion des fonds de réserve pour le logement”, ce qui augmente les attentes de nouvelles mesures de la part de Guangzhou et de Shenzhen.

Analyse détaillée

1. Politique des fonds de réserve pour le logement : améliorer l’utilisation des fonds

Shanghai n’a pas augmenté significativement le montant des prêts pouvant être financés par ces fonds (comme Pékin), mais a plutôt optimisé les procédures d’extraction et les utilisations possibles :

• Élargissement de la portée des extractions : auparavant, les fonds de réserve ne pouvaient être utilisés que pour le paiement du dépôt de garantie des logements en construction. Désormais, ils peuvent également être utilisés pour des logements déjà construits, et il est possible d’extraire des fonds tout en contractant un prêt (l’extraction du dépôt n’affecte pas le montant total du prêt). Par exemple, pour acheter un logement déjà construit en dehors de l’anneau extérieur, il est possible d’extraire des fonds pour le dépôt et de contracter un prêt supplémentaire avec ces mêmes fonds, réduisant ainsi les besoins en espèces.
• Fréquence plus flexible des extractions : auparavant, il fallait attendre 5 ans après l’obtention du certificat de propriété pour pouvoir extraire des fonds de réserve pour rembourser le prêt immobilier. Désormais, cela est possible chaque année, dans la limite du montant payé pour l’achat du logement.
• Augmentation des utilisations possibles : les fonds de réserve peuvent désormais être utilisés pour acheter des places de parking, des dépendances, ou même pour payer les frais de régistrement de propriété. Ainsi, pour acheter une place de parking d’une valeur de 100 000 yuans, il n’est pas nécessaire de débourser d’argent en espèces ; les fonds sont directement débités de son compte.

Ces changements visent à faire en sorte que les fonds de réserve soient plus rapidement mis à disposition pour l’achat de logements, surtout étant donné que les taux d’intérêt des prêts immobiliers commerciaux sont déjà très bas (le taux LPR est resté stable pendant 15 mois). Les fonds de réserve deviennent ainsi un outil essentiel pour alléger le fardeau financier des ménages.

2. Réduction du dépôt de garantie pour les deuxièmes logements en dehors de l’anneau extérieur : faciliter l’accès aux améliorations

La nouvelle politique réduit le montant du dépôt de garantie pour les prêts immobiliers sur les deuxièmes logements achetés en dehors de l’anneau extérieur (y compris les districts de Baoshan et Jiading) de 20 % à 15 %. Pour les premiers logements, le montant du dépôt de garantie reste fixé à 15 % dans toute la ville. Par exemple, pour un deuxième logement d’une valeur de 4 millions de yuans en dehors de l’anneau extérieur, le dépôt de garantie est désormais de seulement 600 000 yuans, ce qui réduit considérablement les coûts pour les ménages souhaitant acquérir un nouveau logement dans ces zones.

3. Subventions pour le remplacement d’anciennes propriétés par de nouvelles : encourager la vente de biens immobiliers usagés

Deux types de subventions ont été mis en place :

• Pour l’achat d’un nouvel appartement en dehors de l’anneau extérieur et la vente d’un ancien appartement à Shanghai dans les 12 mois suivants, une subvention de 1 % du montant total du prêt est offerte (jusqu’à 50 000 yuans).
• Si l’appartement vendu se trouve à l’intérieur de l’anneau extérieur, une autre subvention de 30 000 yuans est également disponible. Ces subventions sont soumises à des délais (jusqu’en mars 2027) et à un plafond total (200 millions de yuans), ce qui crée un sentiment d’urgence.

4. Cibler précisément la demande de qualité moyenne

Le marché immobilier à Shanghai connaît une forte demande des ménages ayant un besoin réel d’habitation et une forte demande pour des logements de luxe, tandis que la demande pour des logements de qualité moyenne reste modérée. La nouvelle politique vise spécifiquement ces ménages en leur offrant des incitations financières :

• Le prix moyen des nouveaux logements en dehors de l’anneau extérieur se situe entre 5 et 7 millions de yuans, ce qui correspond parfaitement au pouvoir d’achat après la vente d’un ancien appartement. Avec la réduction du dépôt de garantie et les subventions, ces ménages sont encouragés à entrer sur le marché, contribuant ainsi à une dynamisation globale du marché.

5. Attentes pour les futures mesures

Il est prévu que Guangzhou et Shenzhen suivent l’exemple de Shanghai avec de nouvelles politiques. De plus, la révision récente du “Règlement sur la gestion des fonds de réserve pour le logement” entrera en vigueur le 20 septembre, ajoutant de nouvelles possibilités d’utilisation des fonds de réserve (par exemple, pour les travaux de rénovation ou les frais de gestion). Cela pourrait entraîner une baisse supplémentaire des coûts de vie et favoriser une reprise du marché immobilier.

En bref

La nouvelle politique de Shanghai vise à rendre l’utilisation des fonds de réserve plus flexible, à faciliter l’accès aux améliorations immobilières, et à stimuler les transactions. Pour les ménages souhaitant acquérir un nouveau logement en dehors de l’anneau extérieur, c’est une bonne opportunité pour économiser sur le dépôt de garantie et bénéficier de subventions, tout en utilisant les fonds de réserve pour couvrir d’autres coûts liés à l’achat d’un logement.