Краткое содержание
20 августа в Шанхае были введены новые правила для рынка недвижимости под названием «Шанхайские восемь мер» («Ху Ба Тяо»), ставшие вторыми после совещания Политбюро ЦК КПК в таком крупном городе первого уровня (после Пекина). Основное внимание новых мер было уделено трём направлениям: оптимизации процедур выдачи жилищного накопительного фонда, снижению первоначального взноса для иностранных инвесторов, покупающих жильё за пределами внешнего кольца города и предоставлению субсидий при обмене старого на новое жильё. Эти меры направлены на решение проблемы дифференциации спроса на рынке недвижимости Шанхая, характеризующейся высоким спросом среди тех, кто нуждается в жилье срочно («низкий уровень доходов»), и низким спросом со стороны покупателей, желающих улучшить своё жильё («средний уровень доходов). Цель новых мер — активизировать процесс обмена жильём и стимулировать рыночные сделки перед пиком продаж в сентябре-октябре. Также эти меры соответствуют недавно пересмотренному «Положению о управлении жилищным накопительным фондом», что повышает вероятность введения аналогичных мер в Гуанчжоу и Шэньчжэне.
Детальный анализ
1. Политика жилищного накопительного фонда: не увеличение суммы, а улучшение условий использования
В отличие от Пекина, в Шанхае не было значительного увеличения лимитов на кредиты из жилищного накопительного фонда (поскольку и так суммы уже соответствуют среднему уровню среди городов первого уровня). Вместо этого были внесены следующие изменения:
- Расширение круга возможностей для использования фонда: ранее фонд мог быть использован только для оплаты первоначального взноса при покупке нового жилья, предварительно продаваемого на правах долгосрочной аренды; теперь его можно использовать также для покупки уже существующего жилья. Кроме того, возможно одновременное использование фонда для оплаты первоначального взноса и получения кредита — например, при покупке жилья за пределами внешнего кольца сначала можно использовать фонд для оплаты первоначального взноса, а оставшаяся сумма может быть использована для получения кредита.
- Увеличение частоты использования фонда: ранее фонд мог быть использован только через 5 лет после получения свидетельства о праве собственности на жильё; теперь его можно использовать ежегодно в любом размере (в пределах уплаченной суммы за жильё), что эквивалентно ежегодному дополнительному субсидированию ипотеки и снижению ежемесячных платежей.
- Расширение областей использования фонда: теперь его можно использовать для покупки парковочных мест, кладовых помещений и даже для уплаты налога на передачу права собственности на жильё. Эти изменения направлены на ускорение распространения использования фонда среди покупателей жилья, учитывая низкие процентные ставки по коммерческим кредитам (LPR не менялись в течение 15 месяцев), что делает фонд важным инструментом для снижения расходов на жильё.
2. Снижение первоначального взноса для второго жилья за пределами внешнего кольца города на 5%
Новые правила устанавливают следующие условия:
- Для покупки второго жилья за пределами внешнего кольца первоначальный взнос снижается с 20% до 15%; для первого жилья во всём городе — до 15%.
Пример: при покупке жилья за пределами внешнего кольца стоимостью 4 миллиона юаней ранее требовался первоначальный взнос в размере 800 тысяч юаней; теперь — всего 600 тысяч юаней. Это снижает барьеры для тех, кто хочет обменять своё старое жильё на новое за пределами внешнего кольца, способствуя продаже старого жилья и покупке нового.
3. Субсидии при обмене старого на новое: до 80 тысяч юаней
Были введены две виды субсидий:
- При покупке нового жилья за пределами внешнего кольца и продаже старого жилья в Шанхае в течение года предоставляется субсидия в размере 1% от общей суммы кредита (максимум 50 тысяч юаней);
- При продаже старого жилья внутри внешнего кольца предоставляется дополнительная субсидия в размере 30 тысяч юаней.
Существуют временные ограничения (до марта 2027 года) и лимит на общую сумму субсидий (после их истечения субсидии прекращаются).
Эти меры направлены на стимулирование продажи старого жилья и покупки нового, учитывая тот факт, что на рынке Шанхая наблюдается застой в сделках по купле-продаже старого жилья из-за нежелания продавцов снижать цены и покупателей увеличивать их. Субсидии побуждают продавцов снижать цены и покупателей покупать новое жилье, способствуя активизации процесса обмена.
4. Адресация потребностей покупателей со «средним уровнем доходов»
На рынке недвижимости Шанхая существует дифференциация спроса: с одной стороны, высокий спрос на жильё для тех, кто нуждается в нем срочно, и на рынке элитного жилья; с другой стороны, низкий спрос со стороны покупателей, желающих улучшить своё жилье. Новые меры направлены именно на эту группу потребителей. Цены на новое жилье за пределами внешнего кольца составляют от 5 до 7 миллионов юаней, что соответствует финансовым возможностям покупателей, желающих обменять старое жильё. Снижение первоначального взноса и предоставление субсидий способствуют увеличению спроса среди этой группы покупателей.
5. Ожидания относительно дальнейших изменений
Ожидается, что другие города, такие как Гуанчжоу и Шэньчжэнь, также введут аналогичные меры. Кроме того, недавно пересмотренное «Положение о управлении жилищным накопительным фондом» вступит в силу 20 сентября и расширит возможности использования фонда, включая оплату ремонта и коммунальных услуг. Это может привести к дальнейшему улучшению условий для покупателей жилья.
Вывод
Новые меры в Шанхае направлены на точечное стимулирование рынка недвижимости: улучшение условий использования фонда, снижение первоначальных взносов и предоставление субсидий, а также создание стимулов для обмена жильем. Для обычных покупателей это отличная возможность для обмена своего старого жилья на новое за пределами внешнего кольца города — они могут сэкономить на первоначальном взносе, получить субсидии и использовать фонд для покрытия дополнительных расходов на покупку жилья.