ملخص المحتوى الرئيسي
أصدرت ستة أقسام في شنغهاي ثمانية إجراءات جديدة للقطاع العقاري، تركز على احتياجات السكان لتحسين مستوى سكنهم. وذلك من خلال تحسين طرق استخراج صندوق الإسكان العام، وخفض نسبة الدفعة الأولى لشراء الشقق الثانية خارج الحلقة الخارجية للمدينة، وتقديم إعانات لمبادلة العقارات القديمة بعقارات جديدة، وزيادة جهود توفير الأراضي للإسكان وشراء العقارات المستعملة، بهدف تسهيل عملية استبدال العقارات القديمة بعقارات جديدة. تم إطلاق هذه السياسات قبل موسم الشراء المزدهر “جين جيو يين شي” (التاسع من سبتمبر والعاشر من أكتوبر)، بهدف تحفيز الطلب على التحسين وتعزيز ثقة السوق، ودفع انتعاش قوي لسوق العقارات.
أولاً: خفض نسبة الدفعة الأولى لشراء الشقق الثانية خارج الحلقة الخارجية
تنص السياسة الجديدة على خفض نسبة الدفعة الأولى للقروض التجارية لشراء الشقق الثانية خارج الحلقة الخارجية (بما في ذلك المناطق التي كانت تخضع لسياسات مختلفة سابقًا) من 20% إلى 15%.
الفهم البسيط: على سبيل المثال، إذا أردت شراء شقة ثانية بقيمة مليون يوان خارج الحلقة الخارجية، كنت تحتاج في السابق إلى دفع مبلغ 200 ألف يوان كدفعة أولى على الأقل، والآن فقط 150 ألف يوان، مما يوفر 50 ألف يوان. إذا كانت قيمة الشقة 5 ملايين يوان، فيمكنك توفير 250 ألف يوان كدفعة أولى، مما يخفف بشكل كبير من الضغط المالي أثناء عملية الاستبدال ويجعل من الأسهل على الأشخاص الراغبين في تحسين سكنهم شراء شقق جديدة خارج الحلقة الخارجية.
ثانيًا: إعانات نقدية لمبادلة العقارات القديمة بعقارات جديدة، تصل إلى 80 ألف يوان كحد أقصى
تقدم السياسة نوعين من الإعانات التي يمكن دمجها مع بعضها:
1. إعانة القرض: من 21 أغسطس 2026 إلى 31 مارس 2027، إذا اشتريت شقة جديدة خارج الحلقة الخارجية وبعت عقارًا مستعملاً في شنغهاي خلال عام، يمكنك الحصول على إعانة تعادل 1% من إجمالي قرض الشقة الجديدة، بحد أقصى 50 ألف يوان. على سبيل المثال، إذا كان القرض 4 ملايين يوان، يمكنك الحصول على 40 ألف يوان كإعانة؛ وإذا كان القرض 6 ملايين يوان، يمكنك الحصول على 50 ألف يوان كحد أقصى.
2. إعانة بيع العقارات القديمة داخل الحلقة الخارجية: إذا باعت عقارًا مستعملاً داخل الحلقة الخارجية، ستحصل أيضًا على إعانة إضافية قدرها 30 ألف يوان.
الفائدة المزدوجة: إذا استوفيت كلا الشرطين (بيع عقار قديم وصغير داخل الحلقة الداخلية وشراء شقة جديدة خارج الحلقة الخارجية)، يمكنك الحصول على إعانة تصل إلى 80 ألف يوان! والوقت مرن أيضًا؛ يمكن بيع العقار المستعمل خلال عام من تاريخ التسجيل، لذا لا داعي للإسراع في البيع والشراء.
ثالثًا: تحسين إجراءات استخراج صندوق الإسكان العام، يمكن استخدامه لدفع رسوم التسجيل وشراء مواقف السيارات
تم تخفيف القيود على استخدام صندوق الإسكان العام:
- تكرار الاستخراج: كان من الممكن سابقًا استخراج الأموال مرة واحدة فقط خلال 5 سنوات بعد الحصول على شهادة الملكية، أما الآن فيمكن ذلك كل عام، مما يسهل استخدام الأموال لسداد القروض العقارية أو دعم نفقات المعيشة.
- توسيع الاستخدامات: بالإضافة إلى شراء العقارات، يمكن استخدام أموال صندوق الإسكان العام لدفع رسوم التسجيل أو شراء مواقف السيارات الملحقة بالعقارات. على سبيل المثال، إذا دفعت 20 ألف يوان كرسوم تسجيل لشقة جديدة، أو أنفقت 100 ألف يوان لشراء موقف سيارات، يمكنك استخدام أموال صندوق الإسكان العام بدلاً من دفعها نقدًا.
رابعًا: تسهيل عملية استبدال العقارات: توفير أراضي للإسكان وشراء الحكومة للعقارات المستعملة
تهدف السياسة أيضًا إلى تسهيل عملية بيع العقارات المستعملة:
1. توفير أراضي للإسكان: يتم منح “أراضي للإسكان” خلال عمليات الهدم، مما يشجع الناس على استخدامها لشراء شقق جديدة، مما يساعد في تقليل المخزون من الشقق الجديدة ويسمح للأشخاص المتضررين بالانتقال إلى شقق جديدة بشكل مباشر.
2. شراء العقارات المستعملة من قبل الحكومة: تسرع الحكومة في شراء العقارات المستعملة لتحويلها إلى وحدات سكنية مؤجرة. هذا يعني أن الأشخاص الراغبين في بيع عقاراتهم المستعملة لا يحتاجون إلى انتظار المشترين الخاصين، ويمكنهم بيع عقاراتهم مباشرة للحكومة والحصول على أموالهم سريعًا لشراء شقق جديدة، مما يجعل عملية الاستبدال أكثر سلاسة.
خامسًا: تأثير السياسة: من المتوقع ازدهار سوق العقارات خارج الحلقة الخارجية في موسم الشراء المزدهر
1. التأثير المستهدف: تستهدف هذه السياسة بشكل مباشر الأشخاص الراغبين في تحسين مستوى سكنهم، حيث تتراوح أسعار الشقق الجديدة خارج الحلقة الخارجية بين 5 و7 ملايين يوان، وهو ما يتوافق تقريبًا مع قيمة العقارات القديمة داخل الحلقة (حوالي 3 ملايين يوان). الإعانات وانخفاض نسبة الدفعة الأولى تساعد هؤلاء الأشخاص على بيع عقاراتهم القديمة وشراء شقق جديدة، مما يحسن من جودة حياتهم.
2. تحفيز قصير الأجل للسوق: تؤدي الإعانات المحدودة زمنيًا وماليًا إلى دفع الأشخاص ذوي الطلب على الشراء بسرعة، لتحقيق معاملات في موسم الشراء المزدهر.
3. تحسن توقعات السوق: يعتقد خبراء الصناعة أن سوق العقارات خارج الحلقة الخارجية سيكون أكثر نشاطًا بعد تنفيذ السياسة، مما قد يؤدي إلى انتعاش سوق العقارات في شنغهاي خلال الربع الأخير من العام.
باختصار، تهدف هذه السياسة الجديدة إلى دعم احتياجات السكان لتحسين مستوى سكنهم بشكل مباشر، من خلال تقديم إعانات وخفض نسبة الدفعة الأولى، وتسهيل عملية بيع العقارات المستعملة، مما يوفر المال والجهد على الأشخاص العاديين، ويضخ دفعة قوية في سوق العقارات.