本文の要約
この記事は、不動産市場の「どのように清算するか」という問題に焦点を当てており、市場や考え方、利益構造を体系的に整理することが必要であり、大量の資金供給による市場救済に頼るべきではないと強調しています。主な論点は以下の通りです：
- 不動産企業を救う幻想を捨て、無効な資金投入を止めること。
- 総量規制に依存するのではなく、構造改革を推進すること。
- 不動産市場からの利益を得た人々には、それに見合ったコストを負担させること。
- 不動産税を合理的に設計し、導入すること。
- 給与の増加によって住宅価格を適切に回復させること（名目上の高価格ではなく）。
詳細な解説
1. 大量の資金供給による市場救済は無意味だ——それは国民のお金を少数の人々のために使うことだ
多くの人々が政府による資金供給を期待していますが、それは実現不可能です。なぜなら、大量の資金供給とは、すべての納税者のお金を使って、高リスクの不動産企業や複数の住宅を持つ人々を救うことになるからです。
政府の以前の政策は「建物の引き渡しを保証すること」（不動産企業ではなくプロジェクトを救う）や「既存住宅の買い取り」（地方が空き家を社会保障住宅として購入する）でした。建物の引き渡しはほぼ完了しましたが、既存住宅の買い取りは進んでいません。不動産企業は政府が提示する買い取り価格が低すぎると考え（コストに5％の利益を加えた価格を要求）、ピーク時の価格で売ろうとします。その結果、地方の国営企業が購入しても利息さえ回収できない状況になっています。
「市場を救う」と主張する専門家の多くは、実際には自分たちが住宅を持つ既得権益者です。例えば、「住宅価格を金融政策の目標に含める」と提案する人もいますが、これは毎年数兆円を彼らの住宅の価格を支えるために使うことになり、まさに国民のお金を奪うことです。したがって、まず第一に不動産市場への資金供給を止め、資源を国民の収入向上に使う必要があります。
2. これまでの資金供給による刺激策はもはや通用しない——構造改革が必要だ
以前は経済が低迷すると、資金供給によって不動産市場を刺激することでGDPや財政収入が上昇し、人々はこのような「総量規制」に依存するようになり、本当の改革を避けてきました。
2013年から2014年は改革の良い機会でした。住宅価格が低く、新しい市民が多かったため、不動産税の導入による負担も小さく、インターネットなどの新産業にスペースを作ることができました。しかし、当時は「価格上昇による在庫削減」を行い、より多くの人々や資金がバブルに巻き込まれました。その結果、バブルが崩れた後の調整がより困難になりました。
総量規制のコストは将来に先送りされますが、構造改革のコストは現在に発生します。改革を避けると、将来はさらに悪化します。繁栄している時に変革しなければ、現在の問題が山積みになり、変革がより困難になります。しかし、変革は必要です。さもなければ、歴史の繰り返しに陥るだけです。
3. 利益を得た者が責任を負う——不動産市場からの利益は無償で得られるものではない
住宅価格の上昇は「先に来た者が利益を得て、後から来た者がその代償を払う」という仕組みです。この「コストと利益の分離」が現在の問題の根源です。解決するためには、利益を得た者に責任を負わせる必要があります：
- 違法行為があれば罰する：許家印は刑に処されましたが、多くの不動産企業の経営者が高給を受け取り、投機を行っています。彼らの違法な利益は回収されるべきであり、国家がその後始末をするべきではありません。
- 利益を得た者は改革のコストを分担する：違法行為がなくても、住宅を購入して利益を得た人々は改革に貢献すべきです。歴史は法律条文だけを見ていません。もし誰も責任を負いたがらなければ、最終的には皆がより大きな代償を支払うことになるでしょう。
4. 不動産税は国民全体の税ではない——複数の住宅を持つ人々に負担を強いるものだ
多くの人々が不動産税に反対し、「土地は国家のものだから税を課すべきではない」と言いますが、これは二重基準です。中古住宅を売るときにはお金を自分のポケットに入れますが、土地も国家のものだとは言いません。実際には、住宅の「実質的な所有権」は誰が利益を得るかによります。住宅を売って利益を得た人が実質的な所有者であり、税を支払うべきです。
不動産税の設計は合理的でなければなりません。例えば、家族の人数に応じて免除範囲を設ける（子供が多い家族にはより多くの免除をする）、賃貸住宅には税を課さない（住宅価格よりも公平で、賃料は実際の使用価値を反映しているから）、複数の住宅を持つ人には累進税率を適用する（住宅が多いほど税額が高くなる）。
現在、全国の住宅情報はすでにネットワークで結ばれており、技術的には問題ありません。重要なのは決意です。不動産税は住宅の代持（代持者もコストを負担する）を抑制し、人々の考え方を変えることができます。住宅はただの投資対象ではなく、所有することにはコストが伴うのです。
5. 住宅価格を適切に回復させるには——給与の増加が必要だ
多くの人々は住宅価格の「名目上の数字」に注目し、自分の住宅の価値が下がることを心配しています。しかし、重要なのは「相対的な価格」です。例えば、賃貸比率（住宅価格が何年分の賃料に相当するか、現在はまだ適切な範囲を超えている）や住宅価格と収入の比率（住宅価格が一般人の何年分の収入に相当するか、現在はまだ高すぎる）。
住宅価格を適切に回復させる唯一の方法は給与を上げることです。給与が上がれば、人々が支払える住宅価格も自然と上がります。しかし、相対的な価格（例えば住宅価格が5年分の収入であれば10年分ではない）は下がり、一般人の負担も軽減されます。名目上の価格だけに注目していると、若者は消極的になり、結婚率も下がり、誰も利益を得られません。
総括
不動産市場の清算は単なる市場救済ではなく、古い利益構造や考え方を打破することです。利益を得た者に責任を負わせ、改革を推進し、国民の収入を向上させることでのみ、困難を乗り越え、歴史の繰り返しを避けることができます。