핵심 내용 요약
이 글은 부동산 시장의 문제점, 특히 “어떻게 시장을 정리할 것인가”에 초점을 맞추고 있으며, 대규모 자금 공급을 통한 시장 구제가 아닌 시스템적인 개혁과 인식의 변화, 이해관계의 재조정이 필요하다고 강조합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:
1. 부동산 기업을 구하는 환상을 버리고 무의미한 자금 투입을 중단해야 합니다.
2. 구조적 개혁을 추진해야 하며, 전체 경제 규모의 확대에 의존하는 것이 아닙니다.
3. 부동산 시장의 이익을 얻은 사람들이 그에 상응하는 비용을 부담해야 합니다.
4. 부동산세를 합리적으로 설계하고 도입해야 합니다.
5. 임금 상승을 통해 주택 가격이 합리적으로 회복되도록 해야 합니다.
상세한 해석
1. 대규모 자금 공급으로 부동산 시장을 구하는 것은 불가능하다
많은 사람들이 국가가 돈을 찍어 부동산 시장을 구해주기를 기대하지만, 이는 실현 가능하지 않습니다. 대규모 자금 공급은 결국 모든 납세자의 돈을 사용하여 고리대금을 사용하는 부동산 기업이나 여러 채의 주택을 소유한 사람들을 구하는 것입니다.
국가의 이전 정책은 “주택 완공 보장”과 “잉여 주택의 매입”이었지만, 잉여 주택 매입은 진행이 느렸습니다. 부동산 기업들은 정부가 제시한 매입 가격이 너무 낮다고 주장하여 최고 가격에 팔려고 했고, 그 결과 지방 국영 기업들은 이자조차 벌지 못했습니다.
“시장을 구해야 한다”고 주장하는 전문가들 대부분은 이미 주택을 소유한 이해관계자들입니다. 예를 들어, “주택 가격을 통화 정책의 목표에 포함시켜야 한다”는 제안은 매년 수조 원을 그들의 주택 가격을 지탱하기 위해 사용하는 것이며, 이는 결국 모든 사람의 돈을 빼앗는 것입니다. 따라서 첫 번째 단계는 부동산 시장에 돈을 쏟아붓는 것을 중단하고 자원을 모두의 소득 증대에 사용하는 것입니다.
2. 과거의 자금 공급에 의한 경기 부양 방식은 더 이상 효과가 없다
경기가 침체될 때마다 자금을 공급하여 부동산 시장을 부양하면 GDP와 재정 수입이 증가했지만, 이는 모두가 구조적 개혁을 회피하게 만들었습니다.
2013-2014년은 개혁의 좋은 기회였습니다. 주택 가격이 낮고 신규 주민이 많아 부동산세 도입의 부담이 적었으며, 인터넷 등 새로운 산업에 발전의 여지가 있었습니다. 하지만 당시에는 “가격 상승을 통한 재고 감축” 정책을 시행하여 더 많은 사람과 자금이 거품에 휘말렸고, 거품이 터진 후 조정이 더 힘들어졌습니다.
전체 경제 규모의 확대 정책의 비용은 미래로 미뤄지지만, 구조적 개혁의 비용은 현재에 발생합니다. 개혁을 회피하면 미래가 더 악화될 뿐입니다. 번영할 때 개혁을 하지 않으면 현재의 문제가 쌓여 나중에 개혁이 더 어려워집니다. 반드시 개혁해야 합니다.
3. 이익을 얻은 사람이 책임을 져야 한다
부동산 가격 상승의 논리는 “먼저 온 사람이 이익을 얻고, 나중에 온 사람이 비용을 부담하는 것”이며, 이러한 “비용과 이익의 분리”가 현재 문제의 근본 원인입니다. 이를 해결하려면 이익을 얻은 사람들이 책임을 져야 합니다:
- 불법 행위는 처벌해야 합니다: 쉬자인(Xu Jiayin)이 유죄 판결을 받았지만, 많은 부동산 기업 임원들이 고액의 연봉을 받으며 투기를 하고 있습니다. 그들의 불법 수익은 회수되어야 하며, 국가가 그들의 문제를 해결해줄 수 없습니다.
- 이익을 얻은 사람들은 개혁 비용을 분담해야 합니다: 비록 불법 행위를 하지 않았더라도, 주택을 사서 돈을 벌은 사람들은 개혁에 기여해야 합니다. 역사는 법률 조항만 보지 않습니다. 모두가 책임을 지려 하지 않으면 결국 모두가 더 큰 대가를 치르게 될 것입니다.
4. 부동산세는 모든 사람의 세금이 아니다
많은 사람들이 부동산세에 반대하며 “토지는 국가의 것이므로 세금을 부과할 수 없다”고 주장합니다. 이는 이중 잣대입니다. 중고 주택을 팔 때 돈을 자신의 주머니에 넣는데, 토지가 국가의 것이라고 말하지 않는 것과 같습니다. 실제로 주택의 소유권은 누가 이익을 얻는지에 따라 결정됩니다. 주택을 팔아 돈을 벌면 실질적인 소유자이므로 세금을 내야 합니다.
부동산세는 합리적으로 설계되어야 합니다. 예를 들어, 가족 구성원 수에 따라 면제 금액을 설정하거나, 임대 주택에는 세금을 부과하지 않는 등의 방식입니다. 임대료를 기준으로 세금을 계산하는 것이 더 공정합니다(임대료는 실제 사용 가치를 반영하기 때문입니다). 여러 채의 주택을 소유한 경우에는 누진세율을 적용해야 합니다.
현재 전국의 주택 정보가 연결되어 있어 기술적으로는 문제가 없지만, 중요한 것은 의지입니다. 부동산세는 주택을 대리로 소유하는 행위를 억제하고 사람들이 주택을 소유하는 것이 이익만 가져가는 것이 아니라 비용도 부담해야 한다는 인식을 바꾸는 데 도움이 됩니다.
5. 주택 가격은 실제로 회복되어야 한다
많은 사람들이 주택 가격의 “명목상의 숫자”에만 집중하며 자신의 주택 가치가 하락할 것을 걱정합니다. 하지만 중요한 것은 “상대적인 가격”입니다. 예를 들어, 임대료 대 주택 가격 비율(주택 가격이 몇 년 분의 임대료에 해당하는지)이나 주택 가격 대 소득 비율(주택 가격이 일반인의 몇 년 치 소득에 해당하는지)입니다.
주택 가격이 합리적으로 회복되려면 임금이 상승해야 합니다. 임금이 올라가면 사람들이 감당할 수 있는 주택 가격도 자연스럽게 상승하며, 상대적인 가격도 낮아집니다. 이렇게 되면 일반인의 부담이 줄어들고 주택을 소유한 사람들도 손해를 보지 않습니다. 명목상의 가격만 고수한다면 결국 젊은이들이 경제 활동을 포기하고 결혼율이 낮아지는 등 모두에게 불리한 결과가 됩니다.
결론
부동산 시장의 문제를 해결하는 것은 단순한 시장 구제가 아니라 기존의 이해관계와 사고 방식을 바꾸는 것입니다. 이익을 얻은 사람들이 책임을 지고 개혁을 추진하며 모두의 소득을 높여야만 어려움을 극복하고 역사의 반복을 피할 수 있습니다.