Краткое содержание
Статья посвящена вопросу решения проблемы на рынке недвижимости и подчеркивает, что для его восстановления недостаточно масштабного выпуска денег; необходимо систематически очистить рынок, изменить общественные взгляды и распределение интересов. Основные идеи включают: отказ от иллюзий о спасении компаний, занимающихся недвижимостью, прекращение бесполезных инвестиций; продвижение структурных реформ (а не полаганиеся на массовое расширение денежного обращения); привлечение тех, кто извлекает выгоду от рынка недвижимости, к несению соответствующих затрат; разумное введение налога на недвижимость; и достижение разумного роста цен на жилье за счет увеличения зарплат (а не за счет их искусственного повышения).
Подробное объяснение
1. Прекратим иллюзии о спасении рынка недвижимости за счет массового выпуска денег
Многие надеются, что государство будет печатать деньги, чтобы помочь рынку недвижимости, но это невозможно. Почему? Потому что массовый выпуск денег означает использование средств всех налогоплательщиков для поддержки компаний с высоким уровнем задолженности и тех, у кого уже есть несколько квартир.
Ранее государственная политика направлялась на обеспечение своевременной сдачи жилья и покупку существующего жилья для создания жилищного фонда. Цель первой политики была достигнута, но с второй политикой идет медленно: компании считают, что предложенные государством цены слишком низкие (они требуют учета затрат плюс 5% прибыли), и предпочитают продавать жилье по ценам, установленным на пике рынка. В результате местные государственные предприятия не могут даже покрыть свои затраты.
Большинство экспертов, призывающих к спасению рынка, являются лицами, имеющими личные интересы в сфере недвижимости. Например, предложения о включении цен на жилье в цели денежно-кредитной политики означают ежегодные расходы в несколько триллионов на поддержание уровня цен на жилье, что равносильно отъему денег у всего населения. Поэтому первым шагом должно стать прекращение инвестиций в рынок недвижимости и направление ресурсов на повышение доходов граждан.
2. Прежний подход, основанный на стимулировании экономики через выпуск денег, больше не работает
Раньше, когда экономика снижалась, достаточно было выпустить деньги, чтобы стимулировать рынок недвижимости, и это приводило к росту ВВП и государственных доходов, что заставляло людей откладывать настоящие реформы.
2013–2014 годы могли бы стать хорошей возможностью для реформ: цены на жилье были низкими, появилось много новых жителей, введение налога на недвижимость вызвало бы меньшие негативные последствия, и это дало бы возможность для развития новых отраслей, таких как интернет. Однако вместо этого была проведена политика повышения цен с целью сокращения избытка жилья, что привело к образованию финансового пузыря, и теперь корректировки оказались более болезненными.
Расходы на массовые меры откладываются на будущее, в то время как стоимость структурных реформ приходится покрывать сейчас, но избегание реформ приведет к еще более тяжелым последствиям в будущем. Если не начать реформы в период процветания, проблемы накопятся, и их будет сложнее решать.
3. Те, кто извлекает выгоду, должны нести ответственность
Логика роста цен на недвижимости заключается в том, что первые пришедшие на рынок получают выгоду, а последующие платят за это. Это и является корнем существующих проблем. Чтобы их решить, необходимо, чтобы те, кто извлекает выгоду, несли ответственность:
- Нарушители закона должны быть наказаны;
- Те, кто получил прибыль от недвижимости, должны внести свой вклад в реформы. История не судит только по законодательству; если никто не хочет нести ответственность, в итоге все могут понести еще более серьезные последствия.
4. Налог на недвижимость — это не общественный налог
Многие против введения налога на недвижимость, считая, что земля принадлежит государству, и поэтому ее нельзя облагать налогом. Однако это двойные стандарты: когда вы продаете вторичное жилье и получаете прибыль, вы не задумываетесь о том, что земля тоже принадлежит государству. Фактическое право собственности на жилье определяется тем, кто извлекает из него выгоду; если вы зарабатываете на продаже жилья, вы являетесь его фактическим владельцем и должны платить налог.
Налог на недвижимость должен быть разумно спланирован: например, предусматривать льготы для семей с большим количеством детей, не включать в налогообложение арендуемое жилье, использовать прогрессивные ставки налога в зависимости от количества квартир. Сейчас информация о жилье уже доступна во всей стране, технические препятствия отсутствуют; главное — решимость государства. Налог на недвижимость может помочь сократить количество фиктивных владельцев и изменить общественные взгляды на недвижимость как на инструмент для получения прибыли, а не только для ее владения.
5. Рост цен на жилье должен основываться на увеличении зарплат
Многие обеспокоены обесценением своего жилья, сосредотачиваясь на его «номинальных» ценах. Но важнее смотреть на «относительные» показатели: например, соотношение цен на жилье и арендной платы, а также соотношение цен на жилье и доходов населения. Единственный способ достижения разумного роста цен — увеличение зарплат. Когда зарплаты вырастут, цены на жилье станут приемлемыми для большинства, а относительные показатели улучшатся, что снизит нагрузку на людей и не приведет к убыткам для владельцев жилья. Если сосредотачиваться только на номинальных ценах, это приведет к тому, что молодые люди откажутся от стремления к карьерному росту и снизится уровень браков, что навредит всем.
Вывод
Решение проблем рынка недвижимости не сводится к простому спасению рынка, а к изменению существующих интересов и мыслительных моделей. Только заставив тех, кто извлекает выгоду, нести ответственность, продвигая реформы и повышая доходы граждан, мы сможем выйти из этой ситуации и избежать повторения исторических циклов.