核心内容の要約
越秀サービスの2026年上半期の収益（191億5000万元、前年比2.4%減）と利益（2億2400万元、前年比6.6%減）は共に減少したが、基盤となる物件管理事業は逆境にもかかわらず成長を遂げた。効率の低い504万平方メートルのプロジェクトから積極的に撤退し、損失を止めた一方で、管理規模は依然として拡大している（契約面積は5.6%、管理中の面積は8.6%増）。新規契約の大部分（68%）は非住宅分野からのものであり、今後は非住宅事業に重点を置き、49億元の現金を非住宅事業に投じ、買収・合併を慎重に進める予定だ。
一、業績：全体的には減少したが、基盤は安定し、構造に変化がある
越秀サービスの上半期の業績は全体的に減少したが、内部の事業内容には明確な違いが見られた：
- 基盤となる物件管理事業（住宅地の日常管理）は安定した収入源：収入は8億4000万元で、前年比17%増加し、総収入に占める割合は昨年の36%から44%に上昇した。これはセキュリティ、清掃、修理などの必要不可欠なサービスであり、所有者が支払う必要があるため安定した成長を遂げている。
- 非所有者向けの付加価値サービス（開発業者の支援）は微増：収入は3億3000万元で、前年比3.8%増加。開発業者の初期段階の物件管理や販売時のサポートサービスなどであり、開発業者の業績に連動しており、大きな変動はない。
- コミュニティ向けの付加価値サービス（所有者からの追加収入）は減少：収入は5億5900万元で、前年比27%減少。主に以前に締結された住宅リフォーム契約が完了したためであり、新たな大規模な契約はない（リフォームやコミュニティギャザリングなどの非必要なサービスは所有者が選択できる）。
経営陣によると、これは業界の傾向と一致している。物件管理は民生に関わる業界であり、管理費の値上げは困難（価格調整のサイクルが長く、所有者の同意が得られにくい）が、人件費やエネルギーコストは絶えず上昇しているため、全体の利益が圧迫されている。
二、積極的な撤退：効率の低いプロジェクトからの撤退は業界の合理的な回帰
越秀サービスは上半期に504万平方メートルの契約面積から積極的に撤退した（前年の2倍）。その80%は運営損失や所有者の長期にわたる支払い拒否が理由だった：
- なぜ撤退するのか？以前は多くの企業が規模拡大のために低価格でプロジェクトを引き受けていた（例えば管理費が低いがコストが高い）。その結果、赤字が続き、または所有者がサービスに不満を持ち支払いを拒否した。積極的な撤退は「損失の止め」であり、無駄な損失を出すよりも収益を上げることにエネルギーを注ぐ方が良い。
- どのように撤退するか？長期にわたって改善されないプロジェクトのみを撤退し、撤退後も全体の規模が安定するようにする。新しいプロジェクトについては厳格に選定し、利益を確保でき、所有者の支払い率が高いことを保証する。
経営陣は、これが業界が合理的になるための必要な段階だと述べている。もはや規模を盲目的に追求するのではなく、「品質」を重視するようになった。
三、規模は減少せず、むしろ増加：非住宅事業が新たな成長の原動力となる
効率の低いプロジェクトを撤退したにもかかわらず、越秀サービスの管理規模は拡大した：
- 6月時点での契約面積は9502万平方メートル（前年比5.6%増）、管理中の面積は7982万平方メートル（前年比8.6%増）。新規契約は1042万平方メートル（前年比70%増）で、その84%が市場開拓によるものである（親会社の越秀不動産からのものではない）。新規契約の68%は非住宅プロジェクト（TOD総合開発、政府オフィスビル、産業団地、商業施設など）だ。
取得した大規模なプロジェクトには、無錫霞客湾の文化観光プロジェクト、中国聯通広東本部、穗深都市間鉄道、広商センターなどが含まれる。また、北京、成都、西安の3つの主要都市にも進出している。
非住宅プロジェクトが魅力的なのはなぜか？これらのプロジェクト（政府オフィスビルや鉄道など）の支払い者は企業や政府であり、支払いが安定しており、利益の余地も住宅よりも高い。そのため、現在では業界の新たな「基盤」となっている。
四、今後の方向性：非住宅事業への投資と買収・合併の慎重な進め、現金の効果的な活用
越秀サービスは49億元の現金を保有しており、今後は2つの重点事業に取り組む：
1. 非住宅事業への全額投資：現金を非住宅プロジェクトに投じ、サービスの品質を保証する（例えばオフィスビルの設備のメンテナンスや鉄道の清掃など）。顧客満足度と支払い率を安定させる。
2. 買収・合併の慎重な進め：無闇に企業を買収するのではなく、以下の3つの方向に注目する：
- サブセクターの専門化：オフィスビル、公共建築、大規模交通（鉄道、空港）——これらは越秀の強みとなる分野。
- 新規事業：スマートホーム（例えば住宅地のセキュリティシステム）、エネルギー管理（顧客の電力節約の支援）——事業を「単なる物件管理」から「運営サービスの提供」へと転換する。
- 対象企業の選定：持続的な収益が見込め、財務が透明で、評価が適切な企業を選ぶ。安全性と「シナジー効果」（例えば買収した企業が既存の事業と補完し合えること）が規模よりも重要だ。
簡単に言えば、越秀サービスの現在の戦略は「赤字を出すビジネスは減らし、収益の出る非住宅プロジェクトに力を入れ、買収も信頼できる企業を選ぶ」というものだ。
総括
越秀サービスの半期報告は物件管理業界の現状を反映している。業界は「規模の拡大」から「品質の向上」へと移行しており、非住宅事業が新たな成長点となっている。一般の所有者にとっては、物件管理サービスの品質がより重視されることを意味する。業界にとっては、「無秩序な成長」から「合理的な発展」への必要な過程である。