Краткое содержание анализа
После заседания Политбюро ЦК в конце июля новые жилищные политики начали активно внедряться в различных регионах, причем субсидии на проценты по кредитам стали ключевым элементом этой политической кампании. На данный момент более 20 городов по всей стране ввели или улучшили такие политики, в основном субсидии касаются кредитов, получаемых за счет накопительного фонда жилья; субсидии по коммерческим кредитам встречаются реже и часто носят временный и целевой характер (например, для молодых специалистов или тех, кто покупает новое жилье вместо старого). В краткосрочной перспективе эти меры могут способствовать увеличению объемов сделок в некоторых городах, однако охват людей ограничен. Эксперты считают, что в ближайшее время возможность введения общенациональных субсидий на проценты маловероятна; в будущем местные власти будут более точно сочетать эти меры с другими социальными программами (субсидии, налоговые льготы) и улучшать политику субсидирования потребительских кредитов при содействии финансовых ресурсов. Во второй половине года ожидаются новые инициативы.
I. Разнообразие субсидийных программ в разных регионах
Многие города внедряют различные программы субсидирования:
- Чэнду: при покупке нового жилья с использованием кредита из накопительного фонда минимальный первоначальный взнос составляет 15%, а также предоставляется субсидия в размере 20% от процентов за год (максимум 25 тысяч юаней) до конца 2026 года.
- Шанхай: при покупке нового жилья за пределами внешней стены города и последующей продаже существующего жилья в Шанхае предоставляется субсидия в размере 1% от общей суммы кредита на новое жилье (максимум 50 тысяч юаней) до исчерпания бюджета (пользу получат как минимум 4000 человек).
- Гуанчжоу: при покупке нового жилья в рамках программы «продай старое, купи новое» предоставляется субсидия в размере 1% от общей суммы кредита (максимум 30 тысяч юаней) до исчерпания бюджета в 200 миллионов юаней.
- Далян: при использовании накопительного фонда для второго жилья предоставляется субсидия в размере 15% от фактических процентов по кредиту (однако после субсидии проценты не могут быть ниже, чем при покупке первого жилья).
- Сучжоу: молодые специалисты, пользующиеся кредитом из накопительного фонда, получают субсидию в размере 50% от процентов (максимум 50 тысяч юаней) в течение 12 месяцев.
Большинство этих программ направлены на конкретные группы населения, и не все могут воспользоваться ими.
II. Почему сейчас популярны субсидии на проценты?
Процентные ставки практически не снижаются, и жители не готовы брать кредиты на покупку жилья
Почему не просто снизить процентные ставки? Потому что они уже находятся на минимальном уровне:
- Средняя процентная ставка по коммерческим кредитам составляет 3,06% и не изменяется в течение трех кварталов; ставка LPR (основная процентная ставка для кредитования) не меняется уже 15 месяцев подряд.
- Ставка по кредитам из накопительного фонда еще ниже (2,6% для первого жилья сроком покупки более 5 лет), и пространство для дальнейшего снижения ограничено.
Кроме того, жители в настоящее время не стремятся брать кредиты на покупку жилья: за первые 7 месяцев объем кредитования сократился на 827 миллиардов юаней, а в июле объем средне- и долгосрочных кредитов на покупку жилья уменьшился на 120 миллиардов юаней. Поэтому приходится использовать государственные средства для субсидирования, чтобы снизить нагрузку на покупателей и стимулировать рынок недвижимости.
III. Каков эффект субсидий?
В краткосрочной перспективе субсидии могут способствовать увеличению объемов сделок, но охват людей ограничен
Эффект есть, но не слишком значительный:
- Положительные аспекты: после введения субсидий в таких городах, как Нанкин и Ухань, объемы сделок в следующем месяце значительно увеличились; для банков государственные субсидии позволяют снизить давление на их прибыль (чистая процентная маржа банков снизилась до минимального уровня в 1,41%).
- Ограничения: субсидии носят временный и целевой характер (например, они предоставляются только молодым специалистам или тем, кто покупает жилье за пределами внешней стены города), что ограничивает их эффективность и не способно изменить общую ситуацию на рынке недвижимости.
IV. Как будут развиваться субсидии в будущем?
Эксперты считают, что в ближайшее время общенациональных субсидий не будет (в основном из-за большого давления на местные бюджеты), но местные власти будут углублять их применение:
- Более точное целевое направление: субсидии будут сочетаться с программами поддержки семейного строительства, привлечения талантов и программами обновления жилья (например, предоставление дополнительных субсидий семьям, рожающим детей, или новым жителям города).
- Комбинированные подходы: субсидии будут использоваться в сочетании с снижением первоначальных взносов, налоговыми льготами и улучшением условий использования накопительного фонда жилья, чтобы снизить общую стоимость кредитов для покупателей.
- Участие застройщиков: застройщики также могут участвовать в предоставлении субсидий, совмещая свои усилия с государственными программами.
Эксперты также предлагают расширить сферу применения субсидий по коммерческим кредитам (например, охватить больше покупателей первого жилья), совместно финансировать программы центральным и местным правительством, учитывать потребности существующих кредиторов (избегать различий в условиях кредитования для новых и старых покупателей) и устанавливать разные проценты субсидий в зависимости от финансовых возможностей регионов.
V. Субсидии не ограничиваются кредитами на покупку жилья: улучшаются и субсидии по потребительским кредитам
Помимо кредитов на покупку жилья, Министерство финансов и другие ведомства также улучшили политику субсидирования других видов кредитов:
- Субсидии на личные потребительские кредиты: сейчас при покупке автомобилей или ремонте жилья можно получить субсидии при использовании кредитов по кредитным картам.
- Субсидии на кредиты малых и средних предприятий также улучшились.
Министерство финансов заявило, что во второй половине года будут введены новые меры, направленные на усиление сотрудничества между государственными и финансовыми институтами.
В целом, субсидии на проценты являются новым инструментом стимулирования рынка недвижимости; в краткосрочной перспективе они могут помочь некоторым людям снизить расходы, но для действительного улучшения ситуации на рынке потребуются более точные и последовательные подходы.