Краткое содержание анализа
В первые выходные после вступления в силу нового положения „Шху-ба-цзяо“ (Шанхайские восемь мер) рынок недвижимости за пределами внешнего кольца города Шанхай начал активизироваться: популярные районы снова стали объектами огромного интереса среди покупателей, и процесс обмена старых жилых помещений на новые ускорился. Новое положение использует целенаправленные инструменты, такие как снижение требований к кредитованию (уменьшение размера первоначального взноса) и предоставление субсидий (дополнительные субсидии при обмене старых на новые жилья), чтобы поддержать рынок новостроек за пределами внешнего кольца и облегчить процесс обмена жилья между районами внутреннего и внешнего кольца. В то же время увеличилась активность на рынке внутреннего кольца и на рынке вторичной недвижимости. Эксперты предсказывают, что эффект от политики достигнет своего пика в период „Золотого сентября“ и „Серебряного октября“ и сохранится до конца года.
Почему именно районы за пределами внешнего кольца стали центром внимания новой политики?
Существует два основных причины такого подхода:
1. Районы за пределами внешнего кольца являются основным рынком новостроек в Шанхае: За прошлый год они внесли более 60% общего объема продаж нового жилья в городе, удовлетворяя основные и потребности в улучшении жилищных условий, что напрямую способствует развитию всего рынка недвижимости.
2. Целенаправленные меры политики:
- Снижение требований к кредитованию: Размер первоначального взноса при покупке второго жилья в районах за пределами внешнего кольца снижен с 20% до 15% (например, для жилья стоимостью 8 миллионов юаней покупатель должен внести на 400 тысяч меньше);
- Субсидии для стимулирования обмена: При покупке нового жилья за пределами внешнего кольца при продаже старого внутреннего кольца предоставляется субсидия в размере до 80 тысяч юаней (1% от суммы кредита плюс дополнительные 30 тысяч юаней), что эквивалентно годовым расходам на ремонт или оплату коммунальных услуг);
- Улучшение процедур выдачи жилищных накопительных фондов: Это позволяет покупателям быстрее получить необходимые средства и снижает финансовое давление.
Насколько активен рынок?
В первые выходные после вступления в силу нового положения были достигнуты впечатляющие результаты:
- Проект компании Baoye в районе Цинпу-Сюйцзин: 64 крупногабаритных жилых объекта стоимостью от 8 до 10 миллионов юаней были распроданы за 50 минут;
- Проект компании Sunac в районе Цзядин-Синчэн: 115 новых жилых объектов были проданы за 1 час; количество посетителей на выходных увеличилось в несколько раз по сравнению с предыдущими периодами;
- Проекты компании Sunac в районах за пределами внешнего кольца: количество посетителей увеличилось на 20%, а объем сделок – на 100%.
Эти данные свидетельствуют о том, что не только районы за пределами внешнего кольца процветают, но и рынок внутреннего кольца также активизируется; у покупателей снова появилась уверенность в перспективах рынка недвижимости.
Как новое положение стимулирует потребность в обмене старого на новое жилье?
Самым умным аспектом новой политики является то, что она делает процесс обмена старого на новое более выгодным для покупателей:
- Снижение первоначального взноса: Уменьшение размера первоначального взноса при покупке второго жилья в районах за пределами внешнего кольца на 5 процентов позволяет покупателям сэкономить сотни тысяч юаней;
- Финансовые стимулы: Предоставление субсидий при обмене старого на новое жилье делает покупку более выгодной;
- Сокращение времени ожидания: Срок действия субсидий ограничен (до марта 2027 года), что побуждает многих покупателей действовать без отлагательств.
Например, многие покупатели проекта Baoye приехали из районов внутреннего и среднего кольца: они продали свои старые, ветхие и малогабаритные жилые помещения, чтобы приобрести более качественное новое жилье за пределами внешнего кольца, тем самым улучшив свои жилищные условия и получив дополнительные финансовые выгоды от политики.
Активизировался ли рынок вторичной недвижимости?
Новое положение также способствовало активизации рынка вторичной недвижимости:
- Увеличилось количество посещений сайтов типа贝壳/LinkHome в Шанхае на 4,7%, количество запросов от покупателей – на 3,4%, а объем сделок – на 8,2%;
- Старые и малогабаритные жилые объекты внутреннего кольца стали легче продаваться, поскольку покупатели, желающие обменять их на новое жилье, ускоряют процесс продажи.
Это привело к формированию положительного цикла: ускорение продаж вторичной недвижимости → увеличение спроса на новое жилье → активизация рынка новостроек → дальнейшее увеличение объема сделок с вторичной недвижимостью.
Насколько долго будет сохраняться эффект от политики?
Эксперты оценивают, что эффект от новой политики достигнет своего пика в период „Золотого сентября“ и „Серебряного октября“ и продлится до конца года:
- Пуруй Шудзи Ма Цянли: Эффект от политики будет носить кратковременный характер (пик через месяц, затем стабильный уровень в течение 3–4 месяцев), что совпадает с традиционным пиком продаж в сентябре и октябре;
- Чжунъюань Дианьчи Лу Вэньси: Новое положение помогло заранее стимулировать рынок в четвертом квартале;
- Июй Янь Юэцзин: Новое положение улучшило структуру рынка недвижимости: старое жилье из внутреннего кольца направляется потребителям с основными потребностями, а новое жилье из районов внешнего кольца удовлетворяет потребности в улучшении жилищных условий, что делает рынок более здоровым.
Ключевым фактором для определения дальнейшего развития рынка недвижимости будет способность потребностей в улучшении жилищных условий сохраняться на высоком уровне.
Вывод: Новое положение целенаправленно поддерживает районы за пределами внешнего кольца, и сигналы о восстановлении рынка очевидны
Новое положение не охватывает все районы города, а сосредотачивается именно на районах за пределами внешнего кольца, используя кредитование и субсидии для стимулирования потребности в обмене старого на новое жилье. Судя по результатам первых выходных, политика уже дала положительные результаты, и следующий период „Золотого сентября“ и „Серебряного октября” обещает быть особенно успешным.