핵심 내용 요약
2년 동안 침묵하던 민간 부동산 기업들이 최근 토지 경매 시장에서 다시 활발히 활동하고 있습니다. 대형 민간 기업들뿐만 아니라 지방의 중소 민간 기업들과 다른 산업 분야의 자본들도 토지를 매입하기 위해 시장에 진출했으며, 상위 100개 민간 기업이 지난 7개월 동안 매입한 토지의 양은 지난해 전체보다 많았습니다. 하지만 이는 시장이 완전히 회복되었다는 신호는 아니며, 산업의 점진적인 회복을 보여주는 징후에 불과합니다. 시장은 여전히 구조적으로 분화된 상태에 있으며, 중앙 및 지방 국영 기업들이 공급의 주력을 이루고 있으며, 민간 기업들은 일부 특정 시장에서만 기회를 얻을 수 있습니다. 또한, 다른 산업 분야의 자본들이 토지를 매입할 때는 대부분 대행 건설 회사의 도움을 받습니다.
1. 민간 기업의 토지 매입은 “진정한 회복”인가, 아니면 “작은 반응”인가? 데이터가 말해줍니다
지난 2년 동안 토지 경매 시장은 주로 중앙 및 지방 국영 기업과 도시 투자 기업들이 주도했으며, 민간 기업들은 재정적 문제로 어려움을 겪거나 활동을 축소해야 했습니다. 하지만 올해, 특히 지난 3개월 동안 민간 기업들의 활동이 눈에 띄게 증가했습니다:
- 수량 증가: 상위 100개 민간 기업 중 21개 기업이 지난 7개월 동안 토지를 매입했으며, 이는 지난해 전체 18개 기업보다 많습니다.
- 매입 지역 확대: 항저우, 중경, 우한과 같은 주요 2선 도시뿐만 아니라 베이징, 상하이와 같은 대도시에서도 민간 기업들의 활동이 있었습니다.
- 프리미엄률 높음: 예를 들어, 상하이의 대화 그룹은 40%의 프리미엄으로 토지를 매입했으며, 우한의 한성성제는 거의 49%의 프리미엄으로 토지를 매입했는데, 이는 민간 기업들이 토지를 높은 가격에 매입하려는 의지가 있다는 것을 보여줍니다.
하지만 전체적으로 부동산 기업들의 토지 매입 총액은 여전히 감소하고 있습니다(상위 100개 민간 기업의 지난 7개월 동안의 토지 매입액은 전년 대비 27.6% 감소). 이는 일부 민간 기업들의 활동이 증가한 것일 뿐, 전체 산업이 활성화된 것은 아닙니다.
2. 어떤 민간 기업들이 토지를 매입하고 있는가? 세 가지 유형의 기업들이 각각 특징이 있습니다
현재 토지를 매입하는 민간 기업들은 과거의 전국적인 거대 기업들이 아니라 세 가지 유형의 “생존자들”입니다:
1. 안정적인 대형 민간 기업: 예를 들어, 핑젠 그룹(항저우에서 활발히 활동하며, 지난 7개월 동안 11개의 토지를 매입)과 방타이 그룹(15개의 토지를 매입, 개별 토지의 총 가격은 2억에서 7억 위안 사이)과 같은 기업들은 재정적 문제가 없으며, 자신들이 잘 아는 지역에서만 토지를 매입합니다.
2. 지방의 중소 민간 기업: 예를 들어, 베이징에서 토지를 매입한 허베이 신계와 창주 주시(둘 다 허베이 지역 기업)와 하얼빈 회룡 부동산(지역 내에서 고가의 토지를 3개나 매입)과 같은 기업들은 지역 시장에만 집중하며, 지역 수요를 잘 이해합니다.
3. 다른 산업 분야의 자본: 예를 들어, “글로벌 니켈 시장의 강자”인 청산 홀딩(상하이에서 토지 매입), 랴오닝 은성 시멘트(베이징에서 토지 매입), 한성 그룹(우한에서 토지 매입)과 같은 기업들은 부동산이 주요 사업이 아니지만, 여유 자금이 있어 다각화를 시도하고 있습니다.
3. 토지 매입이 보여주는 신호는 무엇인가? “시장 회복”이 아니라 “점진적인 회복”
전문가들은 민간 기업들의 토지 매입 활동이 증가했지만, 시장이 완전히 회복된 것은 아니라고 일치된 의견을 보입니다:
- 점진적인 회복: 산업이 이전보다 조금 나아졌지만, 아직 완전히 회복되지 않았습니다. 예를 들어, 일부 민간 기업들은 자금을 투자할 의지가 있지만, 대부분은 여전히 부채 상환과 건물 완공에 집중하고 있습니다.
- 구조적 분화: 모든 도시가 활발한 것은 아니며, 1선 및 주요 2선 도시의 좋은 토지만 경쟁이 치열합니다. 모든 민간 기업이 토지를 매입할 수 있는 것은 아니며, 안정적이고 지역에 기반을 둔 기업들만이 투자할 수 있습니다.
- 왜 시장이 회복되지 않았는가?: 전체적인 판매량이 아직 회복되지 않았기 때문입니다(2025년의 상품 주택 판매 면적은 2021년에 비해 거의 50% 감소했으며, 시장 수요가 완전히 회복되지 않았습니다. 민간 기업들의 토지 매입은 일부 지역에서만 일어나는 현상입니다.
4. 다른 산업 분야의 자본이 토지를 매입하는 이유는 무엇인가? 대행 건설 회사들이 이익을 얻고 있습니다
다른 산업 분야의 자본들이 토지를 매입하는 이유는 “돈은 있지만 부동산에 대한 이해가 부족하기” 때문입니다:
- 왜 토지를 매입하는가?: 부동산 시장의 토지 가격이 낮아 저렴한 기회로 보이거나, 주요 사업과 부동산을 결합하려는 의도가 있을 수 있습니다(예: 시멘트 기업이 토지를 매입하여 자체적으로 건축 자재를 공급할 수 있음).
- 어떻게 운영하는가?: 이들은 부동산 경험이 없기 때문에 대행 건설 회사와 협력합니다. 예를 들어, 베이징 은성 판미가 매입한 토지는 롱후가 대행 건설을 맡았으며, 청산 홀딩이 매입한 상하이의 토지는 녹성/건발이 대행 건설을 맡았습니다. 대행 건설 회사는 관리 수수료를 받으며, 초과 이익도 분배받을 수 있어 새로운 수익원이 되고 있습니다.
5. 민간 기업들이 중앙 및 지방 국영 기업들의 자리를 대신할 수 있을까? 어렵습니다. 시장의 주력은 여전히 “국영 기업들”입니다
민간 기업들이 토지 매입을 시작했지만, 중앙 및 지방 국영 기업들의 자리를 대신하는 것은 거의 불가능합니다:
- 대부분의 민간 기업들은 자신의 문제에 집중: 대부분의 민간 부동산 기업들은 여전히 부채 상환과 건물 완공에 어려움을 겪고 있어 새로운 토지를 매입할 여력이 없습니다.
- 능력의 한계: 중소 민간 기업들은 자금이 부족하고 제품 개발이 약하여 주요 도시의 대형 토지를 매입할 수 없으며, 지역 시장에서만 일부 시장을 차지할 수 있습니다.
- 시장의 공백은 누가 채울까?: 문제가 생긴 부동산 기업들이 남긴 시장은 주로 중앙 및 지방 국영 기업들과 지방 자본들이 인수하며, 일부 3선 및 4선 도시나 지역 시장에서만 지역 기업들이 일부 시장을 차지할 수 있습니다.
결론적으로, 민간 기업들과 다른 산업 분야의 자본들의 토지 매입 활동은 부동산 시장의 일부 변화를 보여주지만, 시장이 전체적으로 회복된 것은 아닙니다. 중앙 및 지방 국영 기업들의 역할은 여전히 중요하며, 앞으로도 이러한 추세가 계속될 것으로 예상됩니다.