Краткое содержание анализа
Частные застройщики, которые молчали в течение двух лет, вновь активизировались на рынке аукционов по продаже земли. В этом процессе участвовали как крупные частные компании, так и местные малые и средние предприятия, а также капиталы из других сфер промышленности. За первые семь месяцев количество частных компаний, приобретших землю, превысило показатель за весь прошлый год. Однако это еще не означает, что рынок полностью достиг своего дна — скорее, это признаки незначительного восстановления отрасли. Кроме того, рынок по-прежнему характеризуется структурным разделением: государственные и центральные предприятия остаются основными поставщиками земли, а частные компании могут добиться успеха только на отдельных, нишевых рынках. Приобретение земли капиталами из других сфер часто осуществляется через партнерские отношения с компаниями, специализирующимися на ее разработке.
I. Является ли всплеск активности частных компаний на рынке земли признаком их реального восстановления или лишь незначительного улучшения ситуации? Данные говорят сами за себя
В течение последних двух лет рынок аукционов по продаже земли контролировались государственными и центральными предприятиями, а частные компании либо столкнулись с финансовыми трудностями, либо сократили свою деятельность. Однако в этом году, особенно в последние три месяца, их участие заметно увеличилось:
- Увеличение числа участников: за первые семь месяцев число частных компаний, вошедших в топ-100 по объему приобретенной земли, составило 21, что больше, чем весь прошлый год (18 компаний);
- Расширение географии деятельности: частные компании приобретали землю не только в крупных городах, но и в таких как Ханчжоу, Чунцин, Ухань, а также в Пекине и Шанхае;
- Неплохие цены на землю: например, компания Дахуа из Шанхая заплатила на аукционе 40% премии, а компания Ханьчэншэнцзэ из Уханя — почти 49%. Это свидетельствует о готовности частных компаний платить более высокие цены за землю.
Тем не менее общий объем приобретений земли частными компаниями продолжает снижаться (за первые семь месяцев он упал на 27,6% по сравнению с прошлым годом). Это означает, что активность некоторых компаний является лишь временным явлением, и не все сектора отрасли испытывают восстановление.
II. Какие именно частные компании участвуют в покупке земли? У каждого типа свои особенности
Среди компаний, приобретающих землю, нет тех глобальных гигантов, которые были раньше. Сейчас среди участников можно выделить три основных типа:
1. Стабильные ведущие компании: например, группа Биньцзян (активно действующая на рынке Ханчжоу, приобрела 11 участков за первые семь месяцев) и группа Бантаи (приобрела 15 участков по цене от 200 до 700 миллионов юаней за участок);
2. Местные малые и средние компании: например, компании из Хэбэя, такие как Синьцзе и Цзюйси, а также компания Хуилун из Харбина, которые приобретают землю в своих регионах и хорошо знают местные потребности;
3. Капиталы из других сфер промышленности: например, компания Циншань Холдингс (занимающаяся добычей никеля), компания Йиньшэн Цемент из Ляонина и группа Ханчэн, которые приобретают землю в Пекине и Ухане. Эти компании имеют свои основные бизнес-направления, но имеют свободные средства и хотят расширить свою деятельность в сфере недвижимости.
III. Какие выводы можно сделать из этого явления? Это не признак полного восстановления рынка, а лишь незначительного улучшения
Эксперты единогласно считают, что активность частных компаний на рынке земли увеличилась, но рынок еще далеко не достиг своего дна:
- Незначительное восстановление: ситуация в отрасли немного улучшилась, но не полностью;
- Структурное разделение: активность проявляется только в некоторых регионах (первой линии и ключевых городах с хорошими участками земли);
- Причины: общий объем продаж недвижимости все еще снижается (в 2025 году площадь продаж жилой недвижимости упадет по сравнению с 2021 годом примерно на 50%), поэтому спрос на землю остается низким, и активность частных компаний ограничена лишь отдельными сегментами рынка.
IV. Почему капиталы из других сфер промышленности участвуют в покупке земли? Из-за партнерских отношений с компаниями-разработчиками
Капиталы из других сфер промышленности присоединяются к рынку недвижимости, потому что у них есть средства, но необходимо знание особенностей этой отрасли:
- Причины участия: возможно, они считают, что цены на землю сейчас низкие и это хорошая возможность для инвестиций; или они хотят объединить свою основную деятельность с недвижимостью (например, компании, производящие цемент, могут использовать приобретенную землю для собственных нужд);
- Как они действуют: не имея опыта в недвижимости, они сотрудничают с компаниями-разработчиками. Например, компания Йиньшэн Цемент поручила разработку приобретенных участков компании Лунху, а компания Циншань Холдингс — компаниям Лючэн и Цзяньфа. Компании-разработчики получают комиссию и долю от прибыли, что становится новым источником дохода.
V. Могут ли частные компании заменить государственные и центральные предприятия? Вряд ли
Хотя частные компании начали активнее участвовать в покупке земли, заменить государственные и центральные предприятия им практически невозможно:
- Большинство частных компаний занято своими проблемами: большинство из них все еще борются с долгами и обеспечивают своевременную сдачу жилья;
- Ограниченные возможности: у малых и средних частных компаний мало средств и слабые разработки продукции, поэтому они могут приобретать землю только на местных рынках;
- Кто заполнит образовавшиеся пробелы на рынке?: освободившиеся места на рынке занимают государственные и местные предприятия, а частные компании могут получить долю лишь на некоторых рынках третьего и четвертого уровня.
В общем, активность частных компаний на рынке земли — это положительный признак, но для возвращения к прежнему процветанию отрасли еще многое предстоит сделать.