Краткое содержание анализа
Первый пилотный проект по развитию района в Северном столичном ареале Гонконга (который занимает 1/3 территории города и является ключевым районом для развития в ближайшие 20 лет) был выигран совместной компанией, включающей China Overseas Land, China Merchants Land, China Resources Land (зарубежное подразделение), China Travel Service Investment, JD.com и Sun Hung Kai Properties. Сумма контракта составила 1,03 миллиарда гонконгских долларов, а общие инвестиции — около 16,8 миллиардов гонконгских долларов. В рамках проекта будет построено более 3000 жилых единиц, коммерческие объекты и технологический парк логистики, что создаст более 6000 рабочих мест. Это важный шаг на пути Гонконга от подхода, при котором сначала строятся здания, а затем привлекаются инвесторы, к новой модели, основанной на развитии промышленности и интеграции жилья и бизнеса.
I. Сотрудничество шести крупных компаний: создание полноценного сообщества «жилье + коммерция + промышленность»
Этот проект реализуется не одной компанией-застройщиком, а группой из шести ведущих предприятий в различных сферах: China Overseas Land, China Resources Land и Sun Hung Kai Properties специализируются на жилом строительстве; China Merchants Land и China Travel Service Investment занимаются инфраструктурными проектами и промышленностью; JD.com участвует в развитии технологий логистики. Доля участников в капитале примерно одинакова (кроме China Travel Service Investment, владеющей 15%, остальные компании владеют по 17% каждая); общие инвестиции составляют 16,8 миллиарда гонконгских долларов, что соответствует примерно 2,5–2,8 миллиардам долларов на компанию.
Проект включает в себя четыре участка земли: три для жилых и коммерческих объектов, один для предприятий и технологического парка. После завершения строительства здесь будет 156 000 м² жилья (более 3000 единиц), 13 000 м² коммерческих площадей и не менее 30 000 м² технологического парка логистики. Весь район будет обеспечивать не только жильем, но и возможностями для работы и шопинга, создавая полноценную экосистему в виде «маленького сообщества + промышленного района».
II. Роль JD.com: не просто покупатель жилья, а участник промышленного развития
Участие JD.com в проекте особенно заметно, поскольку компания не является застройщиком. Почему же она приняла участие? Дело в том, что на участке, предназначенном для технологического парка, планируется создание «мирового центра современных логистических технологий», и JD.com станет основным арендатором.
Конкретно, JD.com развернет здесь локальные склады, операционный центр в Юнлане, займется международными поставками, прямыми посылками, доставкой внутри города и даже беспилотными логистическими услугами, что создаст около 2500 рабочих мест (из которых 100 — технических). Это означает, что проект принесет реальный промышленный потенциал в район: не просто пустые офисные здания, а реальные логистические решения, способные привлекать таланты и стимулировать развитие всей промышленной цепочки.
III. Изменение подхода к развитию: от «строительства ради продажи» к «развитию промышленности в первую очередь»
Ранее при развитии новых районов в Гонконге сначала строились жилые дома, а затем привлекались инвесторы, что иногда приводило к проблемам в виде избытка жилья без достаточного числа жителей и отсутствия промышленной активности. На этот раз все иначе:
- Оценка проектов осуществляется с учетом промышленного потенциала, а не только цены: используется метод оценки «двойных конвертов», при котором неценовые факторы (например, промышленное планирование, привлечение ведущих компаний, создание рабочих мест) составляют 70%, а цена — только 30%. Это означает, что даже если предложение низкое, проект может не быть выбран.
- Сначала определяется направление развития промышленности, затем строятся сопутствующие объекты: участок для технологического парка является ключевым, а жилье и коммерция — это лишь дополнение. Правительство требует, чтобы застройщики сначала разработали промышленную часть проекта, обеспечивая таким образом самостоятельность района.
Это подобно сначала посадке «дерева промышленности», а затем строительству вокруг него домов, что позволяет жителям работать поблизости и делает район действительно живым.
IV. Северный столичный ареал: «новая надежда» Гонконга на ближайшие 20 лет
Северный столичный ареал — это не мелкий проект; он занимает 1/3 территории Гонконга и может вместить 2,5 миллиона человек (примерно 1/3 населения города). Этот район может решить две основные проблемы Гонконга:
1. Проблема жилья: высокие цены на жилье и нехватка жилых помещений; Северный столичный ареал предложит большое количество новых квартир (например, в этом проекте их будет 3000).
2. Экономическая трансформация: Гонконгу нужны новые источники экономического роста; Северный столичный ареал включает в себя четыре основные зоны: высококлассные услуги/логистика, инновационные технологии, торговля в портах и туризм. Проект в районе Хуншуйцяо является частью этой стратегии; в будущем здесь также появятся предприятия в сферах технологий и торговли, что способствует экономическому развитию.
В 2023 году было создано Управление по координации развития Северного столичного ареала, а в этом году был запущен первый пилотный проект, что свидетельствует о ускорении строительства.
V. Будут и другие проекты: еще много новых идей в планах
Этот пилотный проект — лишь начало. Директор Управления по развитию Нин Ханьхао сообщил, что процесс приобретения земли для нового района Фэнлинбэй уже завершен, и тендер запланирован на конец этого года. В будущем будет запущено еще множество подобных проектов, основанных на принципе развития промышленности в первую очередь.
Для Гонконга это не просто строительство новых зданий, а создание нового городского района с интеграцией жилья и бизнеса, что позволит городу сохранить свою конкурентоспособность в ближайшие 20 лет; для компаний это возможность участвовать в ключевом развитии города; для обычных жителей — это новые возможности для жилья и трудоустройства.
В целом, этот проект является поворотным моментом в стратегии развития Гонконга: от акцента на жилом строительстве к развитию промышленности, что способствует оживлению районов и решению проблем с жильем и экономикой. Будущее Северного столичного ареала обещает быть многообещающим.