核心内容の要約
物件管理業界全体が業績の圧力に直面する中、碧桂園サービスは2026年上半期に「減少傾向からの回復」を遂げた。核心純利益（非常時損失を除いた利益）は前年比で3.2%増加し、過去2年間の減少傾向に終止符を打った。収益と粗利益も安定して増加している。しかし、親会社からの純利益（非常時損失を含む）は依然として4.6%減少しており、これは過去のM&Aによる負の影響が残っているためだ。事業面では、「大物件部門」が主力となり、関連取引はほぼゼロになり、低い管理費用の古いコミュニティ向けの新しい事業領域も開拓した。ただし、季節的要因により一時的にキャッシュフローがマイナスだったが、昨年よりは改善されている。
一、核心利益がついに「プラス転換」：以前の負の影響はほぼ解消
過去2年間、碧桂園サービスの核心利益は連続して減少していた（2024年は22.9%、2025年は17.1%）。これは、他社を買収した際に発生した評価損（のれん）や、回収不能な古い借金、リスクのある顧客からの収入の見積もりが不確かだったためだ。
しかし、今年上半期にはこれらの悪影響はほぼ解消された。長期未払いの借金が整理され、リスクのある顧客からの収入の見積もりが見直された。また、会社は効率的な運営を行い（例えば人件費の削減や機械の導入）、粗利益が増加した。管理体制も最適化され、行政費用も減少した。これらの要因により、核心利益はついに減少傾向から回復した。
ただし、親会社からの純利益は4.6%減少しており、これは非日常的な損失（例えばM&Aで取得した無形資産の償却費用、第三者の担保による貸付金の回収不能、外部への保証による損失など）が影響しているためだ。これらは日常的な経営上の問題ではないため、核心利益はより実際の経営状況を反映している。
二、事業構造の大きな変化：「大物件部門」が主力となり、関連取引はほぼなくなる
以前は碧桂園サービスは親会社の事業（例えば住宅販売時の物件管理サービス）に依存していたが、現在は完全に変わった：
- 「大物件部門（物件管理＋コミュニティの付加価値創出）：収益の割合は約70%を占め、増加額の90%以上を貢献している。物件管理サービス（管理費の徴収）とコミュニティの付加価値サービス（例えば食品販売、家政サービス）の両方が増加しており、日常的なサービスが安定していることを示している。
- 非所有者向けの付加価値サービス：関連会社（例えば親会社）との取引を積極的に減らしたため、収入は20%以上減少し、割合は1%にまで下がった。関連会社からの収入は2018年の20%から現在の0.6%にまで減少し、ほとんど無視できるレベルになった。これは会社が親会社に依存しなくなり、完全に独立したことを意味している。
三、新規事業の選択と集中：利益を生むものに投資
碧桂園サービスが育成している新規事業（例えば「三供一業」、環境サービス、商業運営）の成績はまちまちだ：
- 「三供一業（水道・電気・ガス・暖房＋物件管理）：収入は10.8%増加した。これは以前に引き継いだ国営企業の住宅地のサービスで、安定している。
- 環境サービスと商業運営：収入はそれぞれ12.2%と9%減少したが、これは利益が出ない、あるいは赤字のプロジェクトから積極的に撤退したためだ。例えば、環境サービスでは赤字のゴミ処理プロジェクトを廃止し、商業運営では人気のないショッピングモールの管理をやめた。
このような選択は、利益が出ない分野に資源を無駄にしないための良い戦略だ。
四、新しい事業領域：低管理費用の古いコミュニティに注目、「悦佰家」ブランドの成功
一般的に物件管理会社は管理費が高い新しいコミュニティを好むが、碧桂園サービスは逆に低管理費用の古いコミュニティに注目している。2025年に「悦佰家」ブランドを立ち上げ、そういったコミュニティのサービスを提供している。
上半期には200以上の古いコミュニティ、20万世帯にサービスを提供し、収益は2億元に達した。利益は微々たるものだが、多くの利点がある。一つには、古いコミュニティの管理問題を解決したこと、二つには行政機関との協力関係を築いたこと、三つには新たな生活サービスの機会を得たことだ（例えば高齢者への食品配達、家電の修理など）。この戦略により、評判を高めるとともに新たな成長点を見つけた。
五、キャッシュフローは一時的に「厳しい」が、下半期には改善予定
上半期の営業キャッシュフローは-7.49億元で、支出が収入を上回った。経営陣によると、これは業界の特徴によるものだ。物件管理費の徴収は通常、前半が低く後半が高いため、上半期の収入が少なかった。また、前年同期と比べて1.3億元少なかったが、これは状況が改善していることを示している。
下半期の会社の重点は管理費の回収と資金効率の向上であり、キャッシュフローはプラス転換する見込みだ。
総括
碧桂園サービスの今回の半期報告の最大のハイライトは、核心利益が減少傾向から回復したことであり、これはM&Aによる負の影響を乗り越え、事業構造がより健全になり、新しい事業領域を開拓したことを証明している。まだいくつかの問題（親会社からの純利益の減少、一時的なキャッシュフローのマイナス）はあるが、全体的な傾向は良好であり、業界の厳しい環境の中で「逆風に立ち向かっての成功」を収めたと言える。