Краткое содержание анализа
Рынок недвижимости Шанхая превращает ранее незаметные кладовые в настоящие товары: политика предоставляет им статус независимой собственности и разрешает покупку с использованием накопительных средств; на рынке застройщики продавают их как отдельные товары (ценообразование аналогично ценообразованию для парковочных мест, покупка осуществляется по принципу “кто быстрее”). За этим стоит стремление застройщиков получить дополнительный доход в условиях сложностей с продажей жилья по высоким ценам. Для покупателей кладовые решают проблему хранения вещей и помогают улучшить качество проживания.
I. Политика придает кладовым статус независимых объектов собственности
Ранее кладовые считались лишь вспомогательными помещениями к жилью, но теперь политика придает им официальный статус:
1. Независимые свидетельства о собственности: С марта 2026 года кладовые, соответствующие определенным требованиям, получают отдельные свидетельства о праве собственности и перестают быть приложением к жилью, становясь объектами, подлежащими обороту.
2. Можно использовать накопительные средства: Согласно правилам, введенным 21 августа, при покупке кладовой, прилегающей к жилому помещению, можно использовать накопительные средства как покупателя, так и его супруга. Как это сделать? В течение 5 лет после получения свидетельства о собственности можно использовать средства ежегодно, но общая сумма не должна превышать сумму, уплаченную покупателем (включая налог на передачу права собственности); к каждому жилому помещению разрешается использовать накопительные средства только для одной кладовой.
Проще говоря, покупка кладовой теперь защищена законом и может сэкономить деньги (за счет использования накопительных средств).
II. Кладовые как отдельные товары: как их продавать? Каковы цены?
На рынке новостроек Шанхая продажи кладовых происходят по аналогичным принципам, что и парковочных мест:
- Время продаж: Кладовые не продаются одновременно с жильем, а выставляются на продажу после того, как основная часть жилья распродана (например, в проекте Jing’an Tianyue кладовые были проданы после того, как все жилые единицы были распроданы).
- Способ покупки: Сначала вносится задаток (от 20 до 100 тысяч юаней), затем покупатель выбирает кладовую онлайн по принципу “кто быстрее”, после чего оплачивается оставшаяся сумма.
- Разница в ценах: Площадь кладовых варьируется от 5 до 30 квадратных метров, а цена — от нескольких десятков тысяч до 570 тысяч юаней (самая дорогая кладовая в проекте Jing’an Tianyue). Цены определяются в зависимости от местоположения (близость к лифту, площадь и т. д.).
Например, если вы купили жилье за 10 миллионов юаней и потратите еще 200 тысяч на кладовую, это означает, что вы добавите застройщику 2% дохода.
III. Почему застройщики вдруг начали уделять внимание кладовым?
Ранее застройщики сосредотачивались исключительно на продаже жилья, но почему теперь они стали ценить кладовые?
- Сложности с повышением цен на жилье: Рынок недвижимости вступил в эпоху конкуренции за уже существующие объекты, и стало сложнее зарабатывать на повышении цен.
- Кладовые как источник дополнительного дохода: Если 100 владельцев жилья покупают кладовые по цене 200 тысяч юаней каждый, это дополнительный доход в 2 миллиона юаней. Например, общая стоимость кладовых в проекте Zhonghuan Taoyuan превышает 28 миллионов юаней.
- Повышение привлекательности продукта: Застройщики начали улучшать качество кладовых (увеличение высоты потолков, улучшение вентиляции, освещения и т. д.), делая их более практичными для использования.
IV. Какова польза кладовых для обычных покупателей?
Для большинства людей кладовые не являются роскошным товаром, а необходимым элементом жилья:
- Хранение вещей: В кладовой можно разместить детские коляски, чемоданы, ненужную мебель, одежду для разных сезонов и т. д., что делает гостиную и спальню более аккуратными.
- Улучшение качества проживания: Особенно для семей, желающих улучшить условия проживания; чем больше жилья, тем больше вещей, и наличие отдельной кладовой облегчает жизнь. Некоторые высококлассные проекты даже включают кладовые в стандартное оснащение, привлекая покупателей, ценящих качество.
Проще говоря, кладовые помогают избавиться от лишних вещей и сделать жизнь более комфортной.
V. Большая тенденция: переход рынка недвижимости от продажи жилья к продаже пространства для жизни
Это не только изменение в отношении кладовых, но и смена логики всего рынка недвижимости:
- Изменения в потребностях потребителей: В плане расширения потребительского спроса на период 15-й пятилетки Госсовета жилищное потребление рассматривается вместе с потреблением в автомобилях и мебели; акцент делается на создании качественного жилья — не просто места для сна, а комплекса услуг, включающего парковку, хранение вещей и другие элементы жизни.
- Трансформация застройщиков: От простого строительства к созданию более качественных продуктов; застройщики стараются превратить неиспользуемые пространства (парковочные места, кладовые) в ценные товары, что является признаком вступления рынка недвижимости в эпоху качества.
В общем, популярность кладовых в Шанхае — это результат совместного воздействия политических мер, рыночного спроса и трансформации застройщиков, а также роста требований к качеству жилья со стороны потребителей.