Краткое содержание отчета
Компания Longfor Group опубликовала свои результаты за первую половину 2026 года: выручка составила 39,8 миллиарда юаней (большая часть пришлась на разработку недвижимости, остальная — на операционные и сервисные услуги); прибыль — 1,96 миллиарда юаней. Руководство считает, что рынок недвижимости находится на этапе «закрепления основы, но еще не достиг полного дна», и характеризуется слабым восстановлением и усилением дифференциации между городами. Продажи сосредоточены на первой и второй линиях городов; коэффициент возврата средств превышает 100% (хорошее возвращение инвестиций). Приобретение новых земельных участков происходит осторожно (только 4 проекта). Финансовое состояние компании здоровое (снижение долгов, низкие затраты на финансирование). Индустрия перешла от экспансии масштабов к конкуренции на основе качества и эффективного управления существующими активами.
Детальный анализ
1. Основные показатели деятельности: разнообразие источников доходов и стабильность прибыли
Выручка компании за первую половину года составила 39,8 миллиарда юаней, из которых 26,1 миллиарда пришлось на разработку недвижимости (продажи жилья), 7,3 миллиарда — на операционные услуги (торговые центры, долгосрочная аренда жилья) и 6,4 миллиарда — на сервисные услуги (управление имуществом). Это говорит о том, что Longfor не зависит исключительно от продаж жилья; операционные и сервисные направления стали важными источниками дохода. Даже в условиях спада рынка эти сегменты способны поддерживать финансовую стабильность компании.
Прибыль в размере 1,96 миллиарда юаней, хотя и меньше, чем в лучшие времена для индустрии, считается достаточно высокой при текущем спаде рынка. Особенно важен коэффициент возврата средств, превышающий 100%: это означает, что все средства от продаж были получены, а иногда даже частично заранее (например, покупатели выплатили оставшуюся сумму досрочно). Для недвижимостных компаний это важный показатель финансовой безопасности, поскольку наличие средств позволяет избежать финансовых трудностей.
2. Ситуация на рынке недвижимости: закрепление основы, но еще не полное восстановление, усиление дифференциации
Руководство отмечает, что в первой половине года рынок в целом находился на этапе закрепления основы (падение цен достигло определенного уровня и не продолжалось дальше). Во втором квартале наблюдалось некоторое улучшение: после заседания Политбюро в апреле были введены меры по стабилизации рынка, и продажи и цены в ключевых городах (Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь, Ханчжоу, Чэнду) немного выросли. Однако после мая ситуация снова ухудшилась из-за исчерпания эффекта политических мер и недостаточной уверенности потребителей в покупке недвижимости. Для определения полного восстановления рынка необходимы четкие показатели: объемы сделок с новым и вторичным жильем, уровень цен, время распродажи наличного запаса и уровень доверия рынка. В настоящее время только некоторые из этих показателей улучшились (например, сокращение объемов сделок), и различия между городами остаются значительными: первая и ведущие второстепенные города показывают стабильность, в то время как третьи и четвертые линии городов продолжают испытывать спад. Следовательно, для полного восстановления рынка необходимы дополнительные политические меры и восстановление доверия потребителей.
3. Продажи и приобретение земельных участков: сосредоточение на первой и второй линиях городов
Выручка от продаж за первую половину года составила 16,55 миллиарда юаней, из которых 89% пришлось на города первой и второй линий. Это разумный подход, поскольку в этих городах больше населения и более стабильный спрос, что снижает риск невыполнения обязательств по продажам.
Приобретение земельных участков происходило осторожно: компания приобрела 4 проекта в таких городах, как Циндао и Далянь, общей площадью 337 тысяч квадратных метров (это примерно 48 футбольных полей). В отличие от прошлого, когда недвижимостные компании активно приобретали землю, сейчас Longfor действует более осмотрительно, поскольку рынок нестабилен, и приобретение большого количества земель может привести к финансовым рискам. Лучше сосредоточиться на развитии существующих проектов.
4. Финансовая безопасность: снижение долгов, низкие затраты на финансирование
В первой половине года долгосрочные обязательства компании сократились до 147,1 миллиарда юаней; 91% средств было получено в виде банковских кредитов. Банковские кредиты считаются наиболее стабильным источником финансирования из-за низких процентных ставок и длительных сроков по сравнению с другими формами финансирования. Средняя стоимость финансирования составила всего 3,36%, что является одним из самых низких показателей среди недвижимостных компаний (многие компании платят более 5%). Это свидетельствует о доверии банков к Longfor. Кроме того, компания строго соблюдает правила погашения долгов: своевременное погашение, отсутствие продления сроков и нарушений условий кредитования. Это обеспечивает инвесторам и покупателям уверенность в стабильности финансового состояния компании.
5. Тенденции в индустрии: переход от экспансии к конкуренции на основе качества
Председатель Longfor отмечает, что индустрия перешла от соревнования по объемам продаж и приобретения земель к конкуренции на основе качества работы компаний. Это означает необходимость сосредоточения внимания на таких аспектах, как качество строительства, контроль затрат и обслуживание клиентов, а также эффективное управление существующими активами (сбор арендной платы, управление имуществом). Проще говоря, раньше компании соревновались в масштабах, сейчас — в качестве своей деятельности.
Выводы
Результаты Longfor отражают текущий спад рынка недвижимости, но также демонстрируют стабильность и осторожность компании в условиях сложной ситуации. Для обычных покупателей при выборе недвижимости рекомендуется обращать внимание на компании с хорошей финансовой стабильностью, такие как Longfor. В будущем индустрия будет развиваться в направлении повышения качества продукции и услуг, что будет благоприятно как для покупателей, так и для долгосрочного развития самой индустрии.