Краткое содержание анализа
Торговый центр „Даймонд Плаза“ в Чэнду когда-то вызывал большие ожидания: он должен был „охватить 1/4 основной части города и 2 миллиона потребителей“. Однако спустя всего 11 лет его статус резко упал с „драгоценного камня“ до „пустынного города“: большое количество магазинов остается пустыми, инфраструктура устарела (течи, отключение лифтов), а посещаемость снизилась до минимума; функционируют лишь несколько магазинов на первом этаже и кинотеатр. Причины этого кроются в неоднократных сменах операторов, хаотичном управлении (управление осуществляется непрофессиональной командой), а также сложностях с распоряжением активами (аукционы без покупателей). Сейчас центр выживает благодаря магазинам на первом этаже и высоким сборам за парковку.
Ситуация сейчас: бывший „драгоценный камень“ превратился в „пустынный город“
Ситуация в „Даймонд Плазе“ описывается в новостях как „городской Сарай“. На четвертом этаже отсутствует кондиционер, воздух душный и влажный; лифты не работают, на стенах приклеены предупреждения „Осторожно, хрупко!“; магазины на втором, третьем и четвертом этажах практически все закрыты; единственные открытые места — это рестораны с магазинами жареной рыбы, у которых ведра с водой полны грязи (ни людей, ни рыбы не видно); стойки обслуживания покрыты пылью, а заявления от продавцов остались с 2018 года; время от времени можно увидеть бездельников — девушек на велосипедах, мужчин, лежащих в массажных креслах и смотрящих видео, похожих на „NPC“ из игр. Единственные оживленные места — это рестораны на первом этаже, бильярдный зал на втором подземном этаже и кинотеатр на четвертом этаже, но они работают только в определенное время (во время приема пищи или показов фильмов).
Управление: центр передается как „горячий картофель“, профессионалы его не хотят брать
У „Даймонд Плаза“ с самого начала были серьезные проблемы:
- Ванке лишь занималась строительством, не управляла центром: хотя название содержит слово „Ванке“, компания лишь строила здание и не участвовала в привлечении инвесторов и управлении;
- Операторы не имели коммерческого опыта: перед открытием центр был передан компании, входящей в группу Сируй Эстейтс (которая позже столкнулась с финансовыми трудностями), а год спустя — компании Дайрман Инвестментс (которая обанкротилась в 2023 году). Компания Дайрман занималась производством оптиковолокна и сетевого оборудования и совершенно не разбиралась в коммерческом управлении;
- Разделение прав собственности привело к конфликтам: 50 000 квадратных метров центра принадлежали двум разным владельцам, и никто не хотел инвестировать в общее управление; в результате даже ремонт лифтов был заброшен.
Признаки упадка: проблемы начались еще до открытия
Проблемы „Даймонд Плаза“ были заметны еще до его открытия:
- Менеджер по привлечению инвесторов ушел заранее: некоторые продавцы вспоминают, что перед открытием он сказал: „Не приходите сюда, я ухожу“, что свидетельствует о существовании проблем внутри компании;
- Неправильное позиционирование центра не привлекло потребителей: хотя центр заявлял о возможности охвата 2 миллионов потребителей, студенты местного университета предпочитали местные уличные рестораны; уход компании Хэма стал лишь последним фактором, приведшим к краху.
Проблемы с распоряжением активами: аукционы без покупателей
В 2021 году магазины на втором-четвертом этажах были проданы как недоброкачественные активы по стартовой цене в 200 миллионов юаней; в 2022 году на платформе JD.com аукцион проводился три раза, но цена снизилась до 56% от начальной (около 112 миллионов юаней), и аукцион так и не завершился. Почему никто не заинтересовался? Во-первых, центр потерял свою привлекательность для потребителей, а затраты на его восстановление слишком велики; во-вторых, проблемы с разделением прав собственности не были решены, что затрудняло единое управление; в-третьих, конкуренция среди местных торговых центров слишком сильна.
Как центр выживает?
Сейчас „Даймонд Плаза“ выживает благодаря двум факторам:
- Магазины на первом этаже: такие как „Китайский Мобайл“, аптеки, „Айдел“ и „Старбакс“ обслуживают местных жителей и приносят доход;
- Высокие сборы за парковку: автор анализа заплатил 42 юаня за парковку, что, вероятно, является основным источником дохода центра; хотя посетителей мало, парковка все равно используется.
Однако достаточно ли этих доходов, чтобы центр продолжал существовать? Вряд ли — уровень пустующих магазинов слишком высок, и без новых инвесторов его рано или поздно вытеснит рынок.
Заключение
Упадок „Даймонд Плаза“ произошел не внезапно, а постепенно: от хаотичного управления и неправильного позиционирования до проблем с правами собственности и сложностей с распоряжением активами. Его история служит предупреждением для других коммерческих объектов: одних громких слоганов недостаточно для успеха; ключ к выживанию — профессиональное управление и четкое разграничение прав собственности.