Краткое содержание анализа
Золотой век инвестиций в отели, при котором можно было легко зарабатывать, уже закончился: раньше инвестиции окупались за 2–3 года, сейчас за 5 лет считается хорошим результатом, а в будущем, возможно, только 20% инвесторов смогут получить прибыль. Причина в избытке предложения, который снижает цены и прибыльность. Однако отели по-прежнему ценны благодаря стабильному денежному потоку и более высокой доходности по сравнению с безрисковыми инвестициями (например, государственными облигациями). Инвесторы также меняют свою стратегию: они больше не верят в большие бренды, предпочитая региональные бренды или ценят соблюдение договорных обязательств; используют снижение арендной платы для покупки недвижимости по низкой цене, применяют гибкие модели распределения прибыли для снижения рисков и даже рассматривают возможность самостоятельного владения недвижимостью.
Почему золотой век не вернуть? Избыток предложения снижает прибыльность
Раньше отелей было мало, а гостей много, поэтому владение отелем под большой бренд обеспечивало стабильный доход. Сейчас ситуация иная: с 2023 по 2026 год количество отелей с 15 и более номеров увеличилось с 312 тысяч до 420 тысяч (увеличение на 30%), и даже если темпы роста замедлятся после 2025 года, они все равно будут расти на 6% в год. Поскольку отелей стало больше, а гостей те же самые, они вынуждены снижать цены, чтобы привлекать клиентов — за исключением праздников, таких как Национальный день китайцев и Китайский Новый год. С 2024 года «средний доход от каждого номера» (RevPAR) в большинстве случаев ниже, чем в 2019 году. В результате период окупления инвестиций увеличился: раньше это занимало 2–3 года, сейчас в среднем 4–6 лет, а в конкурентных регионах — до 6–9 лет; годовая доходность снизилась с высоких значений до 8–12%.
Почему инвестиции в отели все еще выгодны? Они превосходят безрисковые инвестиции
Хотя доходность снизилась, 8–12% годовых по сравнению с безрисковыми инвестициями (например, доходность 10-летних государственных облигаций составляет всего 1,69%) все равно в 5–7 раз выше. Кроме того, отели представляют собой бизнес с стабильным денежным потоком — они приносят доход каждый день, в отличие от акций, где можно оказаться в затруднительном положении. Конечно, инвесторы сталкиваются с рисками конкуренции, но для тех, кто готов долго вкладывать средства, стабильный денежный поток по-прежнему привлекателен, хотя ожидать быстрых прибылей уже не стоит.
Большие бренды больше не привлекательны? Инвесторы начинают «голосовать ногами»
Раньше инвесторы выбирали большие бренды из-за их миллионов членов и централизованных систем бронирования (CRS), считая, что это обеспечит стабильный поток клиентов. Но сейчас ситуация изменилась: если в одном районе открывается слишком много отелей одного бренда, общее количество членов бренда увеличивается, но доля каждого отеля снижается (например, если рядом открывается отель того же бренда, клиенты могут выбрать более близкий вариант). Кроме того, большие бренды имеют доминирующее положение и часто используют дискриминационные условия, что ограничивает права инвесторов. Поэтому многие инвесторы переходят на региональные бренды: у них нет общенациональной базы членов, но они могут гибко управлять затратами на ремонт, адаптировать продукцию под местные потребности (например, добавлять зоны для чаепития, если местные клиенты предпочитают чай) и быстро принимать решения. Недостаток клиентов можно компенсировать с помощью сервисов типа OTA (Ctrip, Meituan), платформ для социальных сетей (Дуйин, Шухуншу) или соглашений с местными компаниями; главное, чтобы общая доходность была выгодной. Они считают, что членство в бренде — это лишь дополнительный бонус, а ключевыми факторами являются местоположение недвижимости, арендная плата и район, в котором она находится.
Инвестиции на пике спада: снижение арендной платы и гибкие формы сотрудничества
Несмотря на трудности в отрасли, опытные инвесторы видят возможности: в текущей экономической ситуации многие магазины не могут найти арендаторов, арендная плата снижается (арендная плата на 81,5% магазинов на крупнейших торговых улицах также снизилась), поэтому ранее недоступные хорошие места теперь доступны по низким ценам, а формы сотрудничества стали более гибкими — это уже не просто оплата арендной платы, а распределение дохода или арендная плата с дополнительным вознаграждением, при этом инвесторы делят риски с арендодателями.
Например, инвестор C открыл 4 отеля в крупном городе именно благодаря низкой арендной плате и хорошему местоположению. Он также считает, что в будущем стоит рассматривать возможность самостоятельного владения недвижимостью: только так можно повысить устойчивость к рискам (не нужно бояться повышения арендной платы или отзыва недвижимости арендодателем). В целом, сейчас инвесторы не стремятся к краткосрочным большим прибылям, а сосредотачиваются на контроле затрат и гибком сотрудничестве для минимизации рисков и получения стабильного дохода в долгосрочной перспективе.
Будущие тенденции: новый этап для профессионалов
Золотой век легких доходов прошел, но для опытных инвесторов, которые понимают циклы рынка и умеют управлять бизнесом, это новые возможности. Они больше не полагаются на бренды, а сосредотачиваются на выборе недвижимости, контроле затрат и адаптации бизнеса к местным условиям. Отрасль становится все более специализированной: неразбирающиеся в ней инвесторы могут быть вытеснены, в то время как опытные инвесторы могут найти стабильный доход, используя такие подходы, как покупка недвижимости по низкой цене, гибкое сотрудничество и самостоятельное владение.
Проще говоря: инвестиции в отели изменились с ситуации, когда «любой мог быстро заработать», на ситуацию, когда «только профессионалы могут получить стабильный доход», но даже такой доход все равно остается выгодным.