Краткое содержание анализа
28 августа Министерство жилищного и городского-сельского строительства вместе с двумя другими ведомствами выпустило совместное постановление о введении продажи готовых жилых объектов. Основная идея заключается в том, чтобы изменить подход покупателей от «сначала оплата, затем получение жилья» на «видишь – таково и получаешь». Это решение было принято на фоне банкротства компании Evergrande, которое ознаменовало окончательный крах старой модели деятельности жилищных компаний, характеризующейся высоким уровнем задолженности, использованием большого левера и быстрым оборотом средств. Кроме того, ситуация на рынке недвижимости изменилась: объем сделок с вторичным жильем превысил объем сделок с новым, и старая система предварительной продажи уже не соответствует требованиям качественного развития рынка. Для реализации новой политики были предусмотрены такие меры, как продление сроков кредитования на строительство, контроль за взносами покупателей и создание системы единого банка-организатора кредитования. Это не только защищает интересы покупателей, но и помогает жилищным компаниям плавно перейти на новый уровень деятельности. В краткосрочной перспективе это может привести к временному сокращению предложения нового жилья, но в долгосрочной перспективе способствует стабилизации цен на жилье и переходу отношений в отрасли к конкуренции на основе качества продукции.
Почему сейчас вводится продажа готовых жилых объектов? — Старая модель не работает, риски слишком велики
Ранее жилищные компании быстро расширялись за счет использования модели «трех высоких показателей» (высокая задолженность, большой левер, высокий оборот средств). Однако банкротство Evergrande выявило серьезные недостатки этой модели: средства тратились в основном на приобретение земли и расширение площадей, а не на строительство жилья, что приводило к проблемам с завершением строительства и обману покупателей. Кроме того, ситуация на рынке изменилась: сейчас больше продается вторичного жилья, чем нового, и покупатели больше ценят реальное качество жилья, а не обещания, данные при предварительной продаже. Кроме того, государственный план на период 2021–2025 годов предусматривает создание новой модели развития рынка недвижимости, поэтому введение данной политики является логичным шагом: она не только устраняет основные опасения покупателей, связанные с проблемами с завершением строительства, но и заставляет жилищные компании отказаться от экстенсивного роста и перейти к развитию на основе качества продукции.
Что изменится для покупателей? — Наконец-то можно покупать жилье, не рискуя
Раньше покупка жилья была похожа на игру в «слепую лотерею»: после внесения первоначального взноса приходилось ждать два-три года, а затем возникали проблемы с завершением строительства или несоответствие полученного жилья заявленным характеристикам (например, обещанный сад превращался в парковку). Теперь, с введением продажи готовых жилых объектов, преимущества становятся очевидными:
1. Видишь – таково и получаешь: жилье продается после завершения строительства, покупатели могут лично оценить планировку, освещение, озеленение района, а также детали отделки;
2. Риск проблем с завершением строительства практически нулевой: жилье уже построено, и нет рисков прерывания строительства из-за нехватки средств у компании-застройщика;
3. Получение свидетельства о праве собственности сразу после передачи жилья: раньше на это могло уйти полгода или даже год, теперь свидетельство выдается сразу, что избавляет от дополнительных хлопот;
4. Взносы покупателей защищены: даже если взносы уплачиваются заранее, они находятся под контролем, и компания-застройщик не может их произвольно использовать или сбежать с денег.
Что изменится для жилищных компаний? — Сильное давление, но есть поддержка
Продажа готовых жилых объектов представляет серьезный вызов для финансовых и операционных возможностей компаний, но существуют и меры поддержки:
Проблемы:
- Удлинение цикла получения доходов: раньше компании могли получить доходы от продажи предварительно заказанного жилья уже через 6 месяцев после приобретения земли, теперь же на продажу приходится ждать 2,5–3 года после завершения строительства;
- Увеличенные финансовые требования: компании вынуждены использовать собственные средства или брать кредиты на строительство, что может стать проблемой для малых компаний.
Меры поддержки:
- Продление сроков кредитования на строительство: срок кредитования на проекты с готовыми жилыми объектами составляет до 7 лет (на 2 года больше, чем для проектов с предварительной продажей), что снижает финансовое давление;
- Контроль за взносами покупателей: компании могут собирать небольшие суммы взносов после получения разрешения на строительство (эти суммы находятся под контролем), что позволяет получить часть необходимых средств заранее;
- Система единого банка-организатора кредитования: один банк отвечает за кредитование и контроль за проектом, что предотвращает путаницу и обеспечивает стабильность финансирования;
- Предоставление земли с готовым планом строительства: при приобретении земли уже имеется готовый план строительства, что сокращает время подготовки и ускоряет строительство.
Каковы краткосрочные и долгосрочные последствия для рынка?
Краткосрочные последствия:
- Возможное сокращение предложения нового жилья: компании становятся более осторожны при приобретении земли, и строительство готовых объектов занимает больше времени, поэтому в ближайшие 1–2 года количество нового жилья в некоторых городах может сократиться;
- Покупатели будут осторожнее? Нет: готовое жилье более надежно, что способствует восстановлению доверия покупателей, особенно среди тех, кто нуждается в жилье срочно.
Долгосрочные последствия:
- Стабилизация цен на жилье: сокращение предложения в сочетании с повышением качества жилья приведет к более сбалансированному рынку без резких колебаний цен;
- Активизация рынка вторичного жилья: вторичное жилье и так доминирует на рынке, и продажа готовых объектов сделает конкуренцию между новым и вторичным жильем более справедливой;
- Усиление дифференциации в отрасли: малые компании с ограниченными финансовыми ресурсами могут быть вытеснены с рынка; крупные компании сосредоточатся на улучшении качества продукции (планировка, отделка, инфраструктура).
Какова будущая направленность развития отрасли? — От конкуренции по масштабам к конкуренции по качеству
Раньше жилищные компании соревновались в том, кто приобретает больше земли и строит быстрее, теперь они соревнуются в своевременной поставке и качестве жилья. Политика вынуждает компании отказаться от экстенсивного роста и сосредоточиться на повышении качества продукции.