核心内容のまとめ
8月28日、不動産市場には2つの大きな新政策が導入されました。1つ目は、現物住宅（完成済みの住宅）の販売を推進することです。新たに供給される土地や計画許可証をまだ取得していないプロジェクトでは、現物住宅の販売を優先し、許可証を取得しているプロジェクトでも現物住宅の販売を奨励します。2つ目は、住宅ローンの最長融資期間を30年から40年に延長することで、予售住宅（建設前の住宅）のローンは建設完了後に、現物住宅のローンは販売登録後に融資が行われるようになりました。これらの新政策は市場の注目を集めましたが、購入者からは多くの疑問が寄せられています。現物住宅ならば建設途中での中止（「烂尾」）を防げるのでしょうか？40年間の住宅ローンは本当にお得なのでしょうか？仲介業者のフィードバックや物件の視察、専門家との対話を通じて、新政策の実際の影響や利点・欠点、そして今後の傾向について分析しました。
一、新政策の内容は？2つの文書の核心ポイント
今回の新政策は「組み合わせた対策」で、主に2つの点を扱っています：
1. 現物住宅の販売方法
- 新たに供給される土地や計画許可証をまだ取得していないプロジェクトでは、現物住宅の販売を優先する必要があります。
- 計画許可証を取得している既存のプロジェクトでは、現物住宅の販売を「奨励」するだけで強制ではありません。
- 要するに、これから建設される住宅のほとんどは現物住宅になり、現在販売されている予售住宅もそのままで、すぐには変わりません。
2. 住宅ローン政策の変更点
- 最長融資期間が30年から40年に延長されました。
- ローンの融資時期が厳格になり、現物住宅を購入する場合は登録後に、予售住宅を購入する場合は建設完了後に融資が行われます（以前は予售段階で融資が行われることもありましたが、今後は建物が完成してから融資が行われるようになり、建設途中での中止リスクが減ります。
二、40年間の住宅ローン：月々の返済額は減りますが、総利息は増えます。お得でしょうか？
新政策で最も注目されているのは40年間の住宅ローンです。例を挙げて計算してみましょう：
540万円の住宅を購入し、頭金100万円、ローン額440万円、商業ローンの金利が3.05％と仮定すると：
- 30年間：月々の返済額は約18,800円、総利息は235万円。
- 40年間：月々の返済額は約15,900円、総利息は322万円。
結論：
- 利点：月々の返済額が2,890円減り、収入が少ない若者にとっては現在の負担を軽減できる。
- 欠点：総利息が86万円増えるため、負担が先延ばしになる。
- 適している人：専門家によると、2つのタイプの人に適している。1つ目は、卒業したばかりで収入は少ないが将来的に増加が見込まれる若者。2つ目は、子育てや教育などで短期間で支出が多い家庭。成熟した家庭では30年間のローンの方がお得だ。
三、現物住宅の販売で建設途中での中止（「烂尾」）は完全に防げるのでしょうか？
多くの人が現物住宅の販売によって建設途中での中止が防げると期待していますが、実際のところ：
- 将来の住宅はより安全：新しい土地や計画許可証をまだ取得していないプロジェクトでは、現物住宅の販売が優先されるため、これらの住宅は完成してから販売されるため、建設途中での中止は起こりにくい。
- 現在の予售住宅のリスクは残る：計画許可証を取得している既存のプロジェクトでは、現物住宅の販売が「奨励」されているだけで強制ではないため、購入した予售住宅には依然として建設途中での中止のリスクがある。
データによると、現物住宅の販売比率は上昇しており、2020年の12.7％から2025年の前9ヶ月には35.4％に増加し、深センでは59％に達しましたが、予售住宅を完全に置き換えるには至っていません。
四、新政策後の市場は本当に活況になったのでしょうか？
見学件数は増えていますが、成約はまちまち
仲介業者のフィードバックによると：
- 見学件数は確かに増えており、順義の仲介業者は8月15日以降に見学件数が増えたと報告しています。常営の仲介業者は週末の見学件数が2件から4件に増加しました。
- しかし、成約数は増えていません。順義の仲介業者は「良い物件が少なくなったため、成約が減少した」と述べており、選べる良い階層が減っているためです。
- 原因は新政策だけではありません。仲介業者によると、「天気が良くない」ことも見学件数が増えた要因の一つだとのことです。
販売の話し方も変わっています。現物住宅の物件では「今後はすべて現物住宅になるので2年待つ必要がありますが、今ならすぐに住めます」と強調されています。一方、予售住宅の物件では「政策の影響は大きくなく、予售住宅の販売は継続されます」と述べられています。
五、政策の背後にある論理：不動産市場の「新しいモデル」の推進とリスクの防止
専門家の厳跃进（イェン・ユエジン）の解説によると：
- 核心的な目的：金融リスクを防ぎ、不動産市場が「販売→回収→投資」という良い循環を形成することです。例えば、現物住宅の販売によって建設途中での中止が減り、40年間の住宅ローンによって購入のハードルが下がり、需要が刺激されます。
- 今後の傾向：現物住宅の販売は増えるでしょうが、「一律に」実施されるわけではありません（市場の耐容力には限界があります）。銀行はより柔軟な返済方法（例えば、最初の数年間は利息のみの支払い）を導入する可能性があります。
- 今後の政策：都市の再開発や旧市街地の改造によって需要がさらに生まれ、これが不動産市場を支える鍵となります。
総じて、新政策は不動産市場に「緩和」をもたらすものですが、その効果は需要の回復と市場の信頼にかかっています。購入者としては、30年間のローンか40年間のローンかは自分の収入状況に応じて選ぶべきであり、月々の返済額だけで判断すべきではありません。現物住宅は良いですが、現在予售住宅を購入する場合は注意が必要です。