Краткое содержание анализа
28 августа на рынке недвижимости были введены две важные новые политики:
1. Содействие продаже готовых объектов (продаже готовых домов приобретаются в приоритетном порядке на новых участках земли и в проектах, для которых еще не получено разрешение на строительство; для проектов, для которых разрешение уже получено, продажа готовых домов рекомендуется);
2. Увеличение максимального срока ипотечного кредита с 30 до 40 лет; кроме того, было уточнено, что кредиты на предварительно продаваемые объекты выдаются только после завершения строительства, а кредиты на готовые дома — после регистрации продажи.
Новые правила привлекли внимание рынка, но у покупателей возникло множество вопросов: смогут ли готовые дома предотвратить проблемы с завершением строительства? Действительно ли выгоден кредит на 40 лет? На основе отзывов агентов по недвижимости, визитов на объекты и интервью с экспертами мы проанализировали реальные последствия новых правил, их плюсы и минусы, а также будущие тенденции.
Что говорят новые правила?
Основные положения двух документов:
1. Как будет способствоваться продаже готовых объектов?
- На новых участках земли и в проектах, для которых еще не получено разрешение на строительство, продажа готовых домов является обязательной;
- Для проектов, для которых разрешение уже получено, продажа готовых домов рекомендуется, но не является обязательной;
- Проще говоря, в будущем большинство новых домов будут готовыми, а существующие объекты останутся предварительно продаваемыми.
2. Как изменилась политика ипотечного кредитования?
- Максимальный срок кредитования увеличен с 30 до 40 лет;
- Выдача кредитов стала более строгой: кредиты на готовые дома выдаются только после регистрации продажи, а на предварительно продаваемые объекты — только после завершения строительства.
Каковы преимущества и недостатки кредитов на 40 лет?
Наибольшее внимание привлекает вариант кредитования на 40 лет. Рассмотрим пример:
Предположим, вы покупаете дом стоимостью 5,4 миллиона юаней с первоначальным взносом в 1 миллион юаней и ипотекой в 4,4 миллиона юаней под процентную ставку 3,05%.
- По 30-летнему кредиту: ежемесячный платеж составит около 18,8 тысяч юаней, общая сумма процентов — 2,35 миллиона юаней;
- По 40-летнему кредиту: ежемесячный платеж составит около 15,9 тысяч юаней, общая сумма процентов — 3,22 миллиона юаней.
Вывод:
- Преимущество: ежемесячный платеж снижен на 2890 юаней, что может облегчить финансовую нагрузку для молодых людей с низким доходом;
- Недостаток: общая сумма процентов увеличена на 860 тысяч юаней, что означает перенос финансовой нагрузки на более длительный срок;
- Кому подойдет этот вариант? Эксперты считают, что он подойдет молодым людям, только начавшим работать и имеющим потенциал для роста дохода, а также семьям, которые в ближайшее время сталкиваются с большими расходами (например, на воспитание детей или образование). Для зрелых семей более выгоден вариант кредитования на 30 лет.
Могут ли новые правила полностью предотвратить проблемы с завершением строительства?
Многие надеются, что продажа готовых объектов позволит избежать проблем с завершением строительства, но на деле:
- Будущие объекты будут более надежными: новые участки земли и проекты, для которых еще не получено разрешение на строительство, будут сначала продаваться в виде готовых домов;
- Риски, связанные с существующими предварительно продаваемыми объектами, остаются: для объектов, для которых разрешение уже получено, продажа готовых домов рекомендуется, но не является обязательной. Следовательно, покупатели предварительно продаваемых объектов все еще могут столкнуться с рисками.
Данные показывают, что доля готовых объектов на рынке растет (с 12,7% в 2020 году до 35,4% за первые 9 месяцев 2025 года; в Шэньчжэне этот показатель достиг 59%), но готовые объекты еще не полностью заменили предварительно продаваемые.
Увеличился ли рынок недвижимости после введения новых правил?
Число осмотров объектов действительно увеличилось, но объем сделок остается неоднозначным:
- Агенты отмечают, что количество осмотров увеличилось (например, в Сунъи с 15 августа);
- Однако количество сделок не увеличилось;
- Причины не только в новых правилах: увеличение осмотров также связано с другими факторами (например, изменением погодных условий).
Изменения в подходах продавцов к клиентам:
Агенты, продавающие готовые дома, подчеркивают, что в будущем все объекты будут готовыми и покупатели смогут заселиться уже через два года; агенты, продавающие предварительно продаваемые объекты, утверждают, что новые правила мало влияют на их деятельность.
Логика новых правил: создание «новой модели» рынка недвижимости и предотвращение рисков
Эксперт Янь Юэцзинь объясняет:
- Основная цель — предотвращение финансовых рисков и создание благоприятного цикла «продажи — получение денег — инвестирование»;
- Будущие тенденции: продажи готовых объектов будут увеличиваться, но не станут обязательными (рынок не сможет их выдержать); банки могут ввести более гибкие условия погашения кредитов (например, первые годы погашение происходит только процентов);
- Дальнейшие меры: обновление городской инфраструктуры и реконструкция исторических районов будут способствовать росту спроса на недвижимость.
В целом, новые правила направлены на стимулирование рынка недвижимости, но их эффективность зависит от восстановления спроса и уверенности инвесторов. Покупатели должны выбирать вариант кредитования в зависимости от своих финансовых возможностей, а не только от размера ежемесячных платежей. Хотя готовые объекты представляют собой более надежный вариант, при покупке предварительно продаваемых объектов следует быть осторожными.