Краткое содержание новой политики в сфере недвижимости на 2026 год
Основная идея новой политики заключается в сокращении спроса и разрыве взаимосвязей между различными аспектами рынка недвижимости: с одной стороны, путем увеличения максимального срока ипотечного кредита до 40 лет снижается ежемесячный платеж покупателей (снижается спрос); с другой стороны, выдача ипотечных кредитов осуществляется только после завершения строительства проектов и получения соответствующих разрешений от властей (разрывается быстрая связь между покупкой жилья жителями и финансированием строительства застройщиками). В отличие от политики 2016 года, направленной на стимулирование спроса, что приводило к быстрому получению застройщиками средств и их расширению, новая политика направлена на поддержку реального спроса на жилье и выход рынка недвижимости на более устойчивый путь развития.
Два ключевых изменения в новой политике
1. Увеличение срока ипотечного кредита до 40 лет
Увеличение срока ипотеки до 40 лет приводит к снижению ежемесячных платежей. Например, для дома стоимостью 1 миллиона юаней при первоначальном взносе в 300 тысяч юаней и процентной ставке 4,5% ежемесячный платеж составляет около 3547 юаней при сроке 30 лет и около 3143 юаней при сроке 40 лет, то есть ежемесячная экономия составляет более 400 юаней. Это особенно выгодно для молодых людей, только начинающих работать, или семей с низким доходом, поскольку облегчает им покупку жилья.
2. Отсрочка выдачи ипотечных кредитов
Раньше банки выдавали ипотечные кредиты застройщикам сразу после подписания контракта на покупку недвижимости; теперь кредиты выдаются только после завершения строительства и получения соответствующих разрешений от властей. Это означает, что застройщики не могут использовать средства покупателей для приобретения земли и строительства новых объектов до завершения строительства.
Почему новая политика не является копией политики 2016 года?
В 2016 году основной стратегией было стимулирование спроса, что приводило к быстрому росту застройщиков и расширению рынка недвижимости. Однако сейчас изменились следующие условия:
1. Замедление темпов урбанизации
В 2016 году уровень урбанизации составлял 57%, ежегодно увеличивалось на 21,82 миллиона человек; к 2025 году он должен достичь 68%, при этом ежегодное увеличение населения сократится до 10,3 миллиона человек, что значительно снижает рост спроса на жилье.
2. Повышение уровня задолженности жителей
Доля задолженности жителей по отношению к их доходу выросла с 44,8% до 61,5%, что ограничивает возможности для дальнейшего увеличения их личного долга и связано с повышенными рисками.
3. Смена спроса на рынке вторичного жилья
В первой половине 2026 года доля сделок с вторичным жильем в ключевых городах превысила 50%; в 18 провинциях количество сделок с вторичным жильем превысило количество сделок с новым жильем. Жители, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, могут выбирать не только новое жилье, что снижает количество средств, поступающих в карманы застройщиков.
4. Разумное использование земельных ресурсов
Новая политика требует более рационального использования земельных ресурсов; застройщики не могут бездумно покупать землю. Даже в городах с хорошими показателями продаж нового жилья они должны учитывать количество населения и уровень запасов земли перед началом строительства.
Откуда застройщики будут брать средства после отсрочки выдачи ипотечных кредитов?
Поскольку выдача кредитов отсрочена, застройщикам придется искать другие источники финансирования:
1. Собственные средства
Застройщики должны сначала использовать свои собственные средства для приобретения земли и начала строительства; малые компании могут столкнуться с трудностями.
2 Длительные кредиты на развитие
Сроки кредитования на развитие увеличены: для проектов в стадии предварительной продажи они составляют до 5 лет, для проектов с готовыми объектами — до 7 лет, причем кредиты выдаются только после завершения строительства.
3 Финансирование на рынке капитала
Застройщики могут привлекать средства путем выпуска акций или облигаций, а также продавать готовые коммерческие объекты или арендуемое жилье в форме REITs (фондов инвестиций в недвижимость). Эти средства представляют собой профессиональный капитал, а не средства обычных покупателей.
Как застройщики смогут зарабатывать при сокращении темпов развития?
Ранее застройщики зарабатывали за счет высоких темпов развития: после продажи одного проекта они сразу инвестировали средства в другой проект. Теперь этот путь невозможен, поэтому им придется изменить подход:
1. Более тщательный выбор места для строительства
Рост цен на жилье раньше покрывал затраты на приобретение земли; теперь это не так. Неправильный выбор места может привести к большим убыткам. Застройщикам необходимо тщательно анализировать потенциал рынка.
2 Лучшее качество продукции
Покупатели теперь могут оценивать качество дизайна, освещения и ландшафта жилья; некачественные объекты трудно продать, что приводит к задержкам с получением средств. Застройщикам необходимо сосредоточиться на создании качественного жилья.
3 Снижение затрат
Застройщикам необходимо сокращать затраты на строительство, управление и финансирование (использование более эффективных методов, переговоры с поставщиками о более выгодных условиях и использование более дешевых источников средств).
Конечная цель новой политики
Цель новой политики — обеспечить устойчивое развитие рынка недвижимости:
- Жители смогут покупать жилье в умеренных пределах своих возможностей, не неся чрезмерной нагрузки;
- Застройщики будут зарабатывать за счет качества своей продукции и экономической эффективности, а не за счет манипулирования финансами;
- Рынок будет менее подвержен колебаниям и рискам.
В общем, новая политика направлена на переход от быстрого роста рынка недвижимости к его устойчивому развитию. Жилье по-прежнему будет строиться, но более качественно и рационально, без чрезмерных рисков.