核心内容の要約
8月28日、中央銀行をはじめとする複数の部門が不動産に関する新規規制を発表し、個人住宅ローンの最長返済期間を30年から40年に延長しました。また、一時的に返済に困っている借入者には返済期間の延長や、債務収入比率の上限（55％から60％への引き上げ）を許可しました。現在、ほとんどの銀行ではまだこの新規規制を正式に実施していません（ローンの年齢制限などの詳細な規則が決まるのを待っているためですが）、一部の銀行では40年間の返済期間の申請を受け付けています。この政策により、月々の返済額が減り、住宅購入需要が刺激され、既存の住宅ローンのデフォルトリスクが低減すると期待されています。しかし、上半期には六大銀行の住宅ローン残高が5000億元以上減少しており、銀行は消費ローンや事業ローンなどの住宅以外の信用取引に注力しています。
一、住宅ローンの返済期間が40年に延長されたが、ほとんどの銀行ではまだ実施されていない
新規規制では住宅ローンの返済期間の上限が30年から40年に引き上げられ、具体的な期間は売買当事者と銀行が協議して決定します。また、「返済期間の延長」という新たな制度も導入されました。一時的に返済ができない人は、返済期間を延長することができます（延長期間は元の期間の半分までで、合計で40年を超えません）。さらに、月々の返済額が収入の55％から60％に緩和されました（これにより、より多くの借入が可能になります）。
しかし、現在のところほとんどの銀行ではこの新規規制を実施していません。北京や山東などの地域の大手銀行や株式銀行の職員は「詳細な規則が決まるのを待っている」と述べており、依然として30年間の返済期間で手続きを行っています。一部の銀行（例：建設銀行）ではモバイルバンキングで「最長40年間」と表示されていますが、北京や上海のカスタマーサービスではまだ更新されていないとのことです。また、一部の支店では「40年間の返済期間の申請は可能だが、審査が必要」とのことで、既存の住宅ローンの返済期間の延長についてはまだ通知がありません。
二、返済期間の延長により月々の返済額が減り、住宅購入需要が刺激される
例を挙げると、300万円の純粋な商業ローンで金利が3.05％の場合、等額本息返済の場合：
- 30年間：月々の返済額は12,729円で、総利息は1,582.5万円です。
- 40年間：月々の返済額は10,826円で、月々の返済額が約1,903円減少します（約15％の削減）。
専門家によると、これは初めて住宅を購入する人や、より大きな住宅に住みたい人にとって最も有益です。月々の返済額が減るため、現在の負担が軽減され、「時間をかけて資金を貯める」ことができるようになります。つまり、以前は購入できなかった住宅も、今なら手に入る可能性があります。
三、一時的に困っている人を支援し、デフォルトリスクを低減する
新規規制では、「一時的に返済に困っている人」に対して返済計画の調整を許可しています（例：一時的に失業したり、収入が減少したりした場合）。これにより、すぐに返済を停止する必要がなく、少し時間を稼ぐことができます。中国国際金融有限公司（CICC）は、これにより、長期的には返済能力があるにもかかわらず一時的に資金に困っている人がデフォルトするのを避け、銀行の不良債権リスクを減らすことができると考えています。しかし、専門家は、最終的には住民の収入や雇用状況が改善するかどうかが重要であり、そうでなければ長期的には返済が困難になる可能性があるとも指摘しています。
四、銀行の住宅ローン残高が継続的に減少し、住宅以外の信用取引に注力
上半期には六大銀行の住宅ローン残高が合計で5,082億円減少しました（例：建設銀行や工業銀行はそれぞれ1,300億円以上減少）。住民は「借入額が減り、返済額が増えている」（レバレッジの縮小）状況です。銀行は新たな事業方向を模索しています：
- 消費ローン：工業銀行の消費ローンは上半期に22％増加しました。
- 事業ローン：農業銀行や建設銀行の事業ローンは二桁の増加を記録しました。
- 中古住宅や「良い住宅」向けのサービス：建設銀行は中古住宅ローンのサービスを充実させ、住宅購入やリフォームの一貫したサービスを提供しています。
- 保障住宅や旧住宅の改修：都市部の村落や古い住宅地の改修に対して金融支援を提供しています。
五、政策の効果は人によって異なり、総利息は増加する可能性がある
仲介業者によると、顧客の反応はそれほど強くありません。なぜなら、返済期間が長くなるほど総利息が増加するからです（例：300万円のローンで40年間の返済期間を選ぶと、30年間の場合よりも総利息が大幅に増加します）。そのため、月々の返済額が減ることをメリットと考える人もいれば、総利息が高くなることを懸念する人もいます。個人の状況によって異なります。例えば、若者は収入が増加する可能性があるため40年間の返済期間を選ぶかもしれませんが、高齢者はより長期間の借入を望まないかもしれません。
全体として、この政策は不動産市場を活性化し、住宅購入者の負担を軽減することを目的としていますが、その効果は詳細な規則の実施や住民の収入状況によって異なります。銀行も徐々に住宅ローンから他の信用取引へとシフトしており、市場の変化に適応しています。