Краткое содержание новостей
28 августа центральный банк и другие органы власти ввели новые правила в сфере недвижимости, увеличив максимальный срок ипотечных кредитов с 30 до 40 лет, а также разрешили заемщикам, временно сталкивающимся с финансовыми трудностями, отсрочить погашение долга и повысить допустимый уровень соотношения долга к доходу (с 55% до 60%). Большинство банков пока не начали применять эти новые правила официально (в ожидании дополнительных инструкций, в том числе относительно возможности изменения максимального возраста заемщиков), однако некоторые банки уже принимают заявки на кредиты с сроком 40 лет. Эта мера должна снизить ежемесячные платежи и стимулировать спрос на жилье, а также уменьшить риск неисполнения обязательств по ипотечным кредитам. Тем не менее, в первой половине года общая сумма ипотечных кредитов шести крупнейших банков сократилась на более чем 50 миллиардов юаней, и банки переключаются на потребительские и коммерческие кредиты.
1. Увеличение срока ипотеки до 40 лет: большинство банков пока не приступило к его реализации
Новые правила увеличивают максимальный срок ипотеки с 30 до 40 лет; конкретные условия определяются по соглашению между сторонами сделки и банком. Также введена возможность отсрочки погашения долга: заемщики, временно не в состоянии выплачивать кредит, могут подать заявление на увеличение срока погашения (максимальная отсрочка составляет половину от первоначального срока, но не более 40 лет). Кроме того, доля ежемесячных платежей от дохода была снижена с 55% до 60%, что позволяет заемщикам получить более крупный кредит.
Однако большинство банков пока не начали применять эти новые правила: сотрудники крупных и акционерных банков в Пекине, Шаньдуне и других регионах говорят, что ожидают дополнительных инструкций и что системы банков еще не настроены на новые условия. Например, в банке Цзяньцзинь в приложении для мобильных устройств указан максимальный срок в 40 лет, но служба поддержки в Пекине и Шанхае сообщает, что местные правила еще не обновлены; в некоторых филиалах заявляют, что заявления на кредиты сроком 40 лет принимаются, но требуется проверка. Также неясно, можно ли отсрочить погашение существующих ипотечных кредитов.
2. Увеличение срока погашения снижает ежемесячные платежи и стимулирует спрос на жилье
Например, для ипотечного кредита в размере 3 миллионов юаней при процентной ставке 3,05% с равномерными ежемесячными платежами:
- при сроке 30 лет ежемесячный платеж составляет 12 729 юаней, общая сумма процентов — 1,5825 миллиона юаней;
- при сроке 40 лет ежемесячный платеж составляет 10 826 юаней, что на 1903 юаня меньше (снижение примерно на 15%).
Эксперты считают, что эта мера особенно выгодна для тех, кто впервые покупает жилье или хочет сменить свою нынешнюю квартиру: уменьшение ежемесячных платежей снижает финансовое давление и позволяет приобрести жилье, которое ранее было недоступно.
3. Помощь заемщикам, временно сталкивающимся с трудностями, для предотвращения неисполнения обязательств
Новые правила позволяют корректировать планы погашения долга для тех, кто временно испытывает финансовые трудности (например, из-за потери работы или снижения дохода). Это позволяет избежать неисполнения обязательств, особенно для тех, кто в долгосрочной перспективе способен погашать кредит. Однако эксперты также отмечают, что успех меры зависит от улучшения доходов и уровня занятости населения; в противном случае заемщики все равно не смогут погасить кредит.
4. Сокращение общей суммы ипотечных кредитов и переключение банков на другие виды кредитования
В первой половине года общая сумма ипотечных кредитов шести крупнейших банков сократилась на 508 миллиардов юаней (например, у банков Цзяньцзинь и Индустриального и Коммерческого банков соответственно на более чем 130 миллиардов юаней). Жители стали брать меньше кредитов и возвращать больше денег (происходит дефляция). Банки ищут новые направления для развития своей деятельности:
- Потребительские кредиты: объем потребительских кредитов Индустриального банка вырос на 22%;
- Коммерческие кредиты: объем коммерческих кредитов банков Нôngъин и Цзяньцзинь увеличился на двузначные цифры;
- Кредитование в сфере вторичного рынка недвижимости: банк Цзяньцзинь улучшил услуги по кредитованию вторичного рынка недвижимости, предлагая комплексные услуги по покупке и ремонту жилья;
- Кредитование в сфере социального жилья и реконструкции старых районов: предоставление финансовой поддержки для реконструкции городских районов и старых жилых комплексов.
5. Результаты политики варьируются в зависимости от личных обстоятельств; общая сумма процентов может быть выше
Агенты по недвижимости отмечают, что реакция клиентов не является особенно активной: поскольку чем дольше срок кредита, тем выше общая сумма процентов. Некоторые считают, что уменьшение ежемесячных платежей выгодно, другие опасаются, что общая сумма процентов окажется слишком высокой. Выбор зависит от личных обстоятельств заемщиков: молодые люди, чьи доходы могут увеличиться в будущем, могут выбрать срок в 40 лет, в то время как пожилые люди могут предпочесть более короткий срок кредита.
В целом, эта политика направлена на поддержку рынка недвижимости и снижение финансового бремени для покупателей, однако ее эффективность зависит от деталей реализации новых правил и изменений в доходах населения. Банки также постепенно переключаются на другие виды кредитования, адаптируясь к изменениям на рынке.