핵심 내용 요약
베이쉘(Beike)은 상반기에 “매출 감소, 이익 증가”라는 이례적인 성과를 보였습니다. 총 거래액은 4.5% 감소하고 매출은 12% 감소했지만, 순이익은 79.4% 급증하여 38.79억 위안에 달했습니다. 이는 부동산 시장의 반전 때문이 아니라 “극단적인 비용 절감”(인원 감축, 매장 폐쇄, 지출 축소)을 통해 얻은 일시적인 결과입니다. 하지만 시장은 이를 인정하지 않고 있습니다(주가에 뚜렷한 변동이 없음). 이러한 이익 증가는 “숫자 게임”에 불과하며, 실제 거래량은 여전히 부진하고 신사업들도 전반적으로 위축되어 있으며, 비용 절감에도 한계가 있어 장기적인 지속 가능성에 의문이 제기됩니다.
1. 이익 증가는 비용 절감의 결과이지, 시장이 실제로 좋아진 것이 아닙니다
베이쉘의 이익 증가는 전적으로 비용 절감에 의한 것이며, 새로운 수익원과는 관련이 없습니다.
- 수입 측면: 상반기 매출은 434억 위안으로 지난해보다 59억 위안(12% 감소) 적었으며, 총 거래액은 1.65조 위안으로 4.5% 감소했습니다. 2분기에는 거래액이 처음으로 플러스로 전환되었지만 수입은 5.7% 감소했습니다.
- 비용 측면: 영업 비용은 18% 감소했으며(수입 감소율보다 빠름), 마케팅 비용은 32% 감소했고 인건비는 약 10억 위안 절감되었습니다. 경영진은 “현금 흐름을 우선시하고 불필요한 투자를 축소한다”고 밝혔습니다.
- 시장의 반응: 주가가 상승하지 않았는데, 이는 이익이 인위적으로 만들어진 것임을 시장이 잘 알고 있기 때문입니다. 실제 거래량은 여전히 부진하며, 중고 주택의 거래 단가는 15.6% 감소하고 거래 수수료 수입도 줄었습니다. 2분기의 거래 증가는 정책적 자극(예: 구매 제한 완화)과 계절적 요인(황금 주말)에 의한 것이지 시장의 실제 회복은 아닙니다.
2. “인력 효율성 향상”은 숫자 게임이며, 인원 감축과 매장 폐쇄에도 한계가 있습니다
재무 보고서에 따르면 “베이쉘 직원의 평균 거래량이 50% 증가했다”고 하지만, 이는 분모가 작아진 결과입니다.
- 인원 감축의 실상: 베이쉘은 상반기에 수만 명의 직원을 감축하여 직원 수를 지난해 말의 11.92만 명에서 10.74만 명으로 줄였습니다(최고 시기에는 13만 명 이상). 인원이 줄어들면서 평균 성과가 상승했지만, 이는 실제 역량 향상이 아닙니다.
- 잠재적 문제: 부동산 중개업은 인력에 의존하는 사업이며, 베이쉘의 핵심 경쟁력인 “ACN 협력 네트워크”(중개인의 주택 정보 공유)는 매장 밀도와 중개인 수에 기반합니다. 인원을 일정 수준 이상 감축하면 네트워크가 약화되어 매장 폐쇄로 인해 주택 정보의 접근성이 줄어들고 거래가 영향을 받습니다.
- 내부 갈등: 중개인들은 “경영진이 수억 위안의 연봉을 받는 반면, 우리는 베이쉘 코인만 받는다”고 불만을 토로합니다. 펑융동(Peng Yongdong)의 2025년 연봉은 2.35억 위안이며, 일반 중개인의 연봉은 1.76억 위안에 불과하여 직원들의 불만이 큽니다.
3. 신사업들이 전반적으로 위축되어 두 번째 성장 동력이 사라졌습니다
베이쉘은 이전에 “일체 삼축”(중개, 인테리어, 임대, 베이하오자, Beihaojia) 전략으로 새로운 성장 동력을 찾으려 했지만, 현재는 모두 위축되고 있습니다.
- 인테리어 사업: 2024년에는 24% 성장했지만, 상반기 매출은 26% 감소했습니다. 이는 고비용의 고객 확보 채널을 포기하고 규모 경쟁을 포기한 결과입니다. 이익률은 증가했지만 규모가 줄어들어 독립적인 성장 동력이 되지 못했습니다.
- 임대 사업: 관리 중인 주택 수는 34% 증가했지만 매출은 8.5% 감소했습니다. 베이쉘은 사업 모델을 “총액법”(전체 임대료 계산)에서 “순액법”(수수료만 계산)으로 변경하고 규모를 포기하며 위험을 피하려 했습니다.
- 베이하오자: 자체적인 주택 개발을 포기하고 소자산 기반의 “C2M”(소비자 수요 직접 개발사 연결) 모델로 전환하여 위험을 회피하고 있습니다.
4. 미래는 “프랜차이즈”를 통한 성장을 기대할 수 있을까?
베이쉘의 새로운 방향은 “소자산 기반”으로 프랜차이즈 사업을 활성화하는 것입니다.
- 프랜차이즈 사업의 성장: 상반기 프랜차이즈 거래액은 5.4% 증가하고 매출은 16.1% 증가했습니다. 프랜차이즈는 직영의 인건비와 매장 비용을 부담하지 않아 이익률이 더 높습니다.
- 압력의 전가: 직영 매장의 인원 감축과 매장 폐쇄로 비용과 위험을 프랜차이즈 사업자에게 전가하고 있습니다. 하지만 프랜차이즈 사업자가 이를 감당할 수 있을지, 서비스 품질이 저하되지 않을지는 의문입니다.
- 시장의 의문: 일부 사용자들은 “베이쉘이 변했다. 이제는 이익만 보고 중개인을 고려하지 않는다”고 불평하며, 또 다른 사용자들은 “부동산 시장에는 펑융동식의 서비스가 필요하다”고 말하며 베이쉘의 평판이 하락하고 있습니다.
5. 이러한 “긴축 정책”이 얼마나 지속될 수 있을까?
베이쉘의 이익 증가는 일시적인 것이며, 미래에는 세 가지 큰 도전에 직면합니다:
1. 비용 절감의 한계: 인원 감축과 매장 폐쇄를 계속할 수는 없으며, 일정 수준에 이르면 더 이상 효과가 없습니다.
2. 신사업의 부진: 인테리어와 임대 사업이 모두 위축되어 두 번째 성장 동력을 찾지 못했습니다.
3. 경제 환경의 둔화: 부동산 시장의 회복 속도가 느려 거래량이 증가하지 않아 내부 비용 절감만으로는 장기적인 성장을 유지할 수 없습니다.
펑융동은 “2분기가 시작에 불과하다”고 말했지만, 시장은 베이쉘이 앞으로 어떻게 지속적인 성장을 이룰지 더 관심을 가지고 있습니다. 계속해서 비용을 절감할 것인지, 아니면 새로운 성장 동력을 찾을 것인지 아직 명확하지 않습니다.
결론적으로, 베이쉘의 “좋은 성과”는 “수비적인 개혁”的 결과이며, 업계의 반전은 아닙니다. 단기적으로는 이익이 좋아 보이지만 장기적으로는 많은 문제가 있습니다. 비용 절감에는 한계가 있고 신사업들이 부진하며 프랜차이즈 모델에도 위험이 따릅니다. 미래의 지속 가능성은 부동산 시장의 실제 회복과 베이쉘이 새로운 성장 동력을 찾는 데 달려 있습니다.