Краткое содержание
28 августа в сфере недвижимости были введены две важные политические меры: во-первых, Министерство жилищного и городского-сельского строительства совместно с двумя другими ведомствами способствуют продаже готовых жилых объектов; во-вторых, Комиссия по надзору за ценными бумагами опубликовала комплекс мер по поддержке новых моделей развития рынка недвижимости (включая увеличение максимального срока ипотеки до 40 лет, выдачу ипотечных кредитов после завершения строительства, повышение доли доходов, направляемых на погашение долга и т. д.). Эксперты сходятся во мнении, что эти меры не предназначены для краткосрочного стимулирования рынка недвижимости, а направлены на создание новой модели его развития — переход от старой системы, основанной на высоком уровне левериджа и быстром обороте, к новой эпохе, в которой ключевое значение имеют жилые функции объектов и их рыночная стоимость.
Подробный анализ
1. «Низкая цена» на недостроенные квартиры скрывает риски: не стоит рисковать из-за низкой цены
Финансовый комментатор Лю Го подчеркнул суть недостроенных квартир: низкая цена на недостроенные квартиры — это не преимущество, а отражение рисков.
- Логика проста: застройщики с достаточным количеством средств предпочитают продавать готовые квартиры, так как они видны и ощутимы покупателями, и их можно продать по более высокой цене; застройщики, которые продолжают продавать недостроенные квартиры, обычно сталкиваются с нехваткой собственных средств или слабыми финансовыми возможностями и вынуждены заранее собирать деньги у покупателей для оборота.
- Сэкономленные покупателями деньги на покупке недостроенных квартир на самом деле являются «рисковым взносом» за возможность столкнуться с проблемами при завершении строительства. Лю Го предупреждает, что проблемы при завершении строительства могут быть серьезными: покупатель не получает квартиру, а ипотечный кредит приходится продолжать погашать, что может стать катастрофическим ударом для семьи.
- Меры по продвижению продажи готовых квартир направлены на устранение этих рисков и обеспечение большей безопасности покупателей.
2. Ипотека на 40 лет: дополнительная гарантия финансовой стабильности для тех, кто действительно в этом нуждается
Увеличение срока ипотеки с 30 до 40 лет стало главной темой обсуждений. Заместитель директора Исследовательского института недвижимости в Шанхае Янь Юэцзин считает это значительным прорывом в финансовой сфере:
- Ранее срок ипотеки по умолчанию составлял 30 лет, исходя из предположения о постоянном росте доходов покупателей (например, с 20 до 50 лет). Однако сегодня доходы многих людей колеблются (например, молодые люди начинают работать с низким доходом, а средний возраст может сопровождаться сменой работы и снижением зарплаты).
- Увеличение срока ипотеки позволяет снизить ежемесячные платежи: например, при займе в 1 миллион юаней и процентной ставке в 5% ежемесячный платеж составляет 5368 юаней при 30-летнем сроке, а при 40-летнем сроке — только 4825 юаней, что экономит более 500 юаней в месяц. Для тех, кто только начинает работать и действительно нуждается в жилье, это может снизить краткосрочное давление на финансы и облегчить покупку первого жилья.
- Важно помнить, что это не поощрение спекуляций с недвижимостью, а предоставление гибкости тем, кто действительно в этом нуждается.
3. Семьям среднего возраста следует сначала обеспечить финансовую стабильность, а те, кто действительно нуждается в жилье, не должны ожидать роста его стоимости
Экономист Фу Пэн дает практические советы семьям среднего возраста и тем, кто действительно нуждается в жилье:
- Семьям среднего возраста: сначала снизите уровень левериджа, затем можно думать об инвестициях. Средний возраст представляет собой группу людей, находящихся между молодыми, готовыми рисковать ради высокой прибыли, и пожилыми, предпочитающими стабильные инвестиции. Поэтому первым шагом должно быть погашение ипотеки, сохранение работы и обеспечение достаточного объема денежных средств для обеспечения финансовой безопасности.
- Тем, кто действительно нуждается в жилье: не стоит сосредотачиваться на возможном росте стоимости жилья. Главное — комфорт проживания (планировка, окружающая среда), соответствие бюджету (ежемесячные платежи не должны влиять на жизнь) и наличие хороших инфраструктурных услуг (школы, метро, больницы). Сегодня рынок недвижимости перешел от эпохи роста во всех районах к эпохе, когда рост цен возможен только в ключевых районах. Для большинства покупателей жилье предназначено для проживания, и если нет спроса, его стоимость снижается; его не следует рассматривать как инвестиционный инструмент.
4. Новые финансовые правила не предназначены для спасения застройщиков, а для установления новых стандартов в отрасли
Финансовый ученый Си Инчунь подчеркивает, что новые политические меры Комиссии по надзору за ценными бумагами не направлены на продление старых моделей развития рынка недвижимости, а на их переосмысление:
- Проблемы старой модели: за последние двадцать-тридцать лет застройщики зарабатывали, используя высокий уровень левериджа, быстрый оборот и расширение бизнеса, при условии постоянного роста цен на недвижимость и спроса. Однако после 2020 года финансовые условия ужесточились, что привело к кризису: застройщики не смогли погасить свои долги, увеличилось количество недостроенных объектов, что создало порочный круг.
- Новая логика политики: вместо оценки способностей застройщиков оценивается сам проект: есть ли реальный спрос на него, являются ли затраты разумными, может ли проект обеспечить стабильный доход (например, за счет арендной платы или продаж?). Например, проект в хорошем районе с популярным дизайном может привлечь инвестиции даже от небольших застройщиков; в противном случае даже крупные компании не смогут получить финансирование.
- Изменения в конкурентоспособности застройщиков: раньше важно было, кто может приобрести землю и получить кредит, теперь важно, кто может создать качественное жилье и эффективно управлять им (например, управление арендными доходами в коммерческой недвижимости). Государственные предприятия могут помочь в решении проблем с недостроенными объектами, но не должны брать на себя их погашение — иначе проблема останется не решенной.
Вывод
Суть новой политики заключается в переходе от старой модели развития рынка недвижимости к более стабильной и эффективной системе, направленной на защиту интересов покупателей и обеспечение устойчивого развития отрасли.