核心内容のまとめ
9年前には手に入らないほど人気があり、「お茶代」と呼ばれる手数料を支払わなければならなかった深センの万科瑧山府の高級住宅が、最近、深セン証券取引所を通じて10戸の住宅が売りに出されました（今後も段階的に販売が行われる予定です）。これらの住宅は、当時の第2期に売れ残った5棟からのもので、4～5年間高級人材向けの賃貸住宅として使用されていましたが、現在は空き家となっています。総価格は3,481万円から4,120万円です。これは、万科が資産を活性化し、資金を回収するために在庫住宅を処分する動きです。
1. なぜ突然売りに出されたのか？
これらの住宅は中古住宅ではなく、万科が自社で売却していなかった新築住宅で、所有権は万科の子会社が持っています。詳細は以下の通りです：
- 位置：深セン市福田区の香蜜湖-安托山地区（高級住宅が集まるエリア）にある瑧山府の第2期の5棟
- 家庭構造：240平方メートルの平屋タイプ（以前に販売されたものと同じ）
- 状態：以前は高級人材に4～5年間賃貸されていましたが、現在は空き家
- 販売方法：1戸単位で購入可能で、建物全体を購入する必要はありません。今回は10戸が売りに出されており、今年の7月にはすでに14戸が売りに出されており、今後も順次住宅が販売される予定です。
2. 当時はなぜこんなに人気があったのに、なぜ今になって売られるのか？
瑧山府は当時、深センの高級住宅市場で「トップクラス」でした。2017年の第1期は80％が売れ、2018年の第2期は当日に完売し、第3期の397戸もほぼ半日で売り切れました。中には「お茶代」と呼ばれる手数料を支払っても住宅の選定を手伝ってもらう人もいました。なぜ売られなかったのでしょうか？
- 価格制限の影響：当時は新築住宅に価格制限があり、瑧山府の第2期の登録価格は9.75万円/平方メートルでしたが、周辺の中古住宅はすでに12万円/平方メートルに達しており、2021年のピーク時には21万円/平方メートルにも上昇していました。開発業者は「早く売ると損をする」と考え、まずは賃貸して家賃を収入にし、市場価格が適切になったら売る方が良いと判断しました。
- 政策の影響：2018年には「賃貸を奨励する」政策が実施され、これらの5棟は高級人材向けの賃貸住宅として申請され、一時的に売却ができませんでした。現在、政策や市場の状況が変わったため、資産を現金化するために売りに出されています。
3. 今、これらの住宅を購入するのはお得か？価格を比較してみましょう
まずは単価を見てみましょう。240平方メートルの住宅で、今回の売り価格は3,481万円から4,120万円で、単価は約14.5万円から17万円/平方メートルです。
- 当時と比べると：価格は上昇しています！第2期の登録価格は9.75万円/平方メートルでしたが、現在は約50％高くなっています。
- ピーク時と比べると：価格は下がっています。2021年には周辺の中古住宅が最高で21万円/平方メートルでしたが、現在は20％から30％安くなっています。
- 現在の市場と比べると：深セン市福田区の高級住宅の中古価格は約15万円から18万円/平方メートルなので、これらの住宅の価格は平均的ですが、「お得」とは言えません。ただし、「掘り出し」のチャンスとも言えます。
注意：仲介業者によると、これらの5棟の装飾は他の棟よりも少し劣っているとのことなので、購入時には注意が必要です。
4. 万科が今、住宅を売ることにはどのような意味があるのでしょうか？
1. 資金圧力による「資産の現金化」：以前、投資家から「なぜこの建物を売って借金を返さないのか」と尋ねられた際、万科は「資産を活性化している」と答えていました。今回の売却は資金を回収し、借金圧力を軽減するためです（多くの不動産企業が資金不足に悩んでいます）。
2. 市場予測の変化：以前は高値を待つ方針でしたが、現在は市場価格が2021年のピークに戻る可能性が低いと考えられているため、今の価格で売る方が良いと判断されています。
3. 政策の変化：高級人材向けの賃貸住宅に関する政策が緩和されるか、または万科が賃貸事業を続けることをやめて現金化することを選んだ可能性があります。
深センの高級住宅市場にとって、これらの住宅の供給増加は、周辺の高級住宅価格の安定につながる可能性があります。これにより、以前のような急激な価格上昇は起こりにくくなるでしょう。
5. 一般の人々にとって何が意味するのでしょうか？
- 高級住宅も「永遠に手に入らないもの」ではありません。かつては手に入らなかった住宅も今では売りに出されるので、市場には絶対的な「買えないもの」はないということです。
- 開発業者の戦略：価格制限に直面すると、開発業者は価格が上がるのを待って住宅を保有することがよくあります。これは業界の一般的な行動です。
- 不動産市場のサイクルの変化：2021年のピーク後、住宅価格は下落しました。今、住宅を売ることは開発業者が市場のサイクルに適応するための選択です。
要するに、これらの住宅の登場は、万科が資産を活性化するためのものであり、深センの高級住宅市場が「狂ったような購入競争」から「合理的な供給」へと変化していることを示しています。