핵심 내용 요약
9년 전에는 구하기 어려워 “차를 마시는 비용”까지 지불해야 했던 심천 만과 영산부(Shenzhen Vanke Zhaoshanfu)의 고급 주택들이 최근 심천 연합 증권 거래소를 통해 10채가 매물로 올라왔으며, 향후에도 단계적으로 더 많은 주택이 출시될 예정입니다. 이 주택들은 당시 2차 분양에서 팔리지 않은 5개 건물에 속하며, 4~5년 동안 고급 인재들에게 임대되었던 주택들입니다. 현재는 빈 상태의 신규 주택으로, 총 가격은 3,481만 원에서 4,120만 원입니다. 이는 만과(Vanke)가 자산을 활성화하고 자금을 회수하기 위해 기존 주택들을 처분하는 과정입니다.
1. 갑자기 등장한 이 주택들의 정체는 무엇인가?
이 주택들은 중고 주택이 아니라 만과가 직접 팔지 않았던 신규 주택으로, 소유권은 만과의 자회사에 있습니다. 자세한 정보는 다음과 같습니다:
- 위치: 심천 푸텐(Futian) 샹미후(Xiangmihu)-안토산(Antuoshan) 지역(고급 주택이 집중된 곳), 영산부 2차 분양의 5개 건물
- 평면: 240㎡의 대형 주택 (이전에 팔린 평면과 동일)
- 상태: 이전에는 고급 인재들에게 임대되었으나 현재는 빈 상태
- 판매 방식: 개별 주택으로 구매 가능, 전체 건물을 구매할 필요 없음; 이번에는 10채가 매물로 올라왔으며, 올해 7월에는 이미 14채가 매물로 올라왔고, 향후에도 계속 주택이 판매될 예정입니다.
2. 당시에는 구하기 어려웠던 이 고급 주택들이 왜 지금에야 팔리는가?
영산부는 당시 심천 고급 주택 시장의 “히트작”이었습니다: 2017년 1차 분양은 80%가 팔렸고, 2018년 2차 분양은 당일에 모두 매진되었으며, 3차 분양의 397채는 30분 만에 거의 다 팔렸습니다. 심지어 일부 사람들은 주택을 선택해주는 대가로 “차를 마시는 비용”까지 지불했습니다. 왜 그동안 팔지 않았을까요?
- 가격 제한의 유혹: 당시 신규 주택에는 가격 제한이 있었으며, 영산부 2차 분양의 등록 가격은 9.75만 원/㎡에 불과했지만, 주변의 중고 주택은 이미 12만 원/㎡에 팔렸으며, 2021년에는 최고 21만 원/㎡에 이르렀습니다. 개발사는 “너무 일찍 팔면 손실이 날 것”이라고 생각하여 먼저 임대하여 임대료를 받으며 시장 가격이 적절해질 때까지 기다리기로 했습니다.
- 정책 변화: 2018년에는 “임대를 장려하는” 정책에 따라 이 5개 건물을 고급 인재용 임대 주택으로 신청하여 일시적으로 판매할 수 없었습니다. 이제 정책이나 시장 상황이 변했기 때문에 자산을 현금화하기로 결정했습니다.
3. 지금 이 주택들을 구매하는 것이 현명한가? 가격을 비교해보겠습니다
먼저 단가를 살펴보겠습니다: 240㎡ 기준으로, 이번에 매물로 올라온 총 가격은 3,481만 원에서 4,120만 원으로, 단가는 약 14.5만 원에서 17만 원/㎡입니다.
- 과거와 비교: 가격이 상승했습니다! 2차 분양 당시의 등록 가격은 9.75만 원/㎡였으나, 현재는 거의 50% 상승했습니다.
- 정점과 비교: 2021년에는 주변 중고 주택이 최고 21만 원/㎡에 팔렸지만, 현재는 20%~30% 저렴해졌습니다.
- 현재 시장과 비교: 심천 푸텐 지역의 고급 주택 중고 가격은 대략 15만 원에서 18만 원/㎡인데, 이 주택들의 가격은 중간 수준으로 특별히 비싸지 않지만 “싸게 산 것”도 아닙니다.
참고로 중개업자에 따르면 이 5개 건물의 인테리어가 다른 건물들보다 조금 떨어진다고 하니 구매할 때 이 점을 염두에 두시기 바랍니다.
4. 만과가 이제 주택을 판매하는 데 숨겨진 의미는 무엇인가?
1. 자금 압박으로 인한 “자산 환금”: 이전에 투자자들이 만과에게 왜 이 건물을 팔아 부채를 갚지 않는지 물었을 때, 만과는 “자산을 활성화하고 있다”고 답했습니다. 이제 주택을 판매하는 것은 자금을 회수하여 부채 압박을 줄이기 위함입니다 (부동산 회사들은 일반적으로 자금이 부족합니다).
2. 시장 예상의 변화: 이전에는 높은 가격을 기다리기 위해 주택을 보유하고 있었지만, 이제는 주택 가격이 2021년의 정점으로 돌아가기 어려울 것으로 보여 지금 가격이 괜찮을 때 서둘러 판매하기로 결정했습니다.
3. 정책 방향의 변화: 고급 인재용 임대 주택 정책이 완화될 수 있거나, 만과가 더 이상 임대 사업을 하지 않고 주택을 팔아 현금으로 전환하기로 결정했을 수 있습니다.
심천 고급 주택 시장에 있어 이 주택들의 출시는 공급을 늘리는 것으로, 주변 고급 주택 가격의 안정을 가져올 수 있으며, 이전처럼 급격히 상승하지는 않을 것으로 보입니다.
5. 일반인들이 이 사건에서 무엇을 배울 수 있을까?
- 고급 주택도 “영원히 희귀한 것”은 아닙니다: 당시에 구하기 어려웠던 주택들도 이제 판매되고 있으므로, 시장에는 절대적으로 “구할 수 없는” 것이 없다는 것을 알 수 있습니다.
- 개발사의 “계산”: 가격 제한에 부딪히면 개발사는 가격이 오를 때까지 주택을 보유하는 것이 일반적인 전략입니다.
- 부동산 시장의 주기 변화: 2021년의 정점 이후 주택 가격이 하락했으며, 이제는 개발사가 시장 주기에 적응하기 위해 주택을 판매하는 것입니다.
요약하자면, 이 주택들의 출시는 만과가 자산을 활성화하는 필요성뿐만 아니라 심천 고급 주택 시장이 “광적인 구매”에서 “합리적인 공급”으로 전환하는 것을 반영합니다.
(전문 용어가 없이 쉽게 설명되어 있으니 이해하시길 바랍니다~)