Краткое содержание анализа
Девять лет назад элитные квартиры в жилом комплексе Vanke Zhan Shan Fu в Шэньчжэне были настолько востребованы, что за них приходилось платить дополнительные суммы (так называемые “сборы за оформление документов”). Недавно через Шэньчжэньскую фондовую биржу было выставлено на продажу 10 квартир (в дальнейшем их количество будет увеличено поэтапно). Эти квартиры принадлежат пяти зданиям второй фазы строительства, которые ранее не были проданы. Они использовались в качестве арендного жилья для высококвалифицированных специалистов в течение 4–5 лет и сейчас находятся в свободном доступе. Общая стоимость квартир составляет от 34,81 до 41,2 миллиона юаней. Подобные действия Vanke направлены на активизацию своих активов и получение необходимых средств.
Что же на самом деле происходит с этими внезапно появившимися квартирами?
Это не вторичное жилье, а первичное жилье, которое сама компания Vanke ранее не смогла продать; права собственности принадлежат дочерним компаниям Vanke. Детали:
- Местоположение: район Сянмihu-Antuoshan в Футяне, Шэньчжэнь (где сосредоточено множество элитных жилых комплексов);
- Планировка: квартиры площадью 240 кв. метров (такая же, как и ранее продававшиеся);
- Состояние: ранее арендовались высококвалифицированным специалистам; сейчас они свободны;
Способ продажи: возможна покупка отдельных квартир; на этот раз выставлено на продажу 10 квартир; в июле этого года уже было выставлено на продажу 14 квартир, в будущем их количество будет увеличиваться.
Почему эти квартиры, которые раньше вызывали огромный интерес, продаются только сейчас?
Комплекс Vanke Zhan Shan Fu считался лидером среди элитных жилых комплексов в Шэньчжэне:
- Первая фаза была продана на 80% в 2017 году;
- Вторая фаза была распродана за один день в 2018 году;
- Третья фаза (397 квартир) была распродана почти мгновенно;
Некоторые покупатели даже были вынуждены платить дополнительные суммы за помощь в выборе квартиры.
Почему же квартиры не продавались раньше?
- Ограничения на цены: в то время на новое жилье были установлены лимиты; зарегистрированная цена второй фазы составляла всего 97 500 юаней за кв. метр, тогда как цены на вторичное жилье в окрестностях достигали 120 000 юаней за кв. метр, а в 2021 году — 210 000 юаней за кв. метр. Застройщик решил сначала сдавать квартиры в аренду, чтобы получать доход, а затем продать их по более высоким ценам;
- Изменение политики: в 2018 году была принята политика по стимулированию аренды, в результате чего эти квартиры были зарегистрированы как арендное жилье для высококвалифицированных специалистов и не могли быть проданы. Теперь, когда политика изменилась, застройщик решил реализовать их.
Целесообразно ли покупать эти квартиры сейчас?
Рассмотрим цены:
- Цена за кв. метр: при стоимости квартир от 34,81 до 41,2 миллиона юаней цена составляет примерно 145 000–170 000 юаней за кв. метр;
- По сравнению с прошлым: цены выросли (в 2017 году зарегистрированная цена составляла 97 500 юаней за кв. метр);
- По сравнению с пиком цен: цены снизились (в 2021 году цены на вторичное жилье в окрестностях достигали 210 000 юаней за кв. метр);
- По сравнению с текущим рынком: средняя цена на элитное жилье в Футяне составляет около 150 000–180 000 юаней за кв. метр; эти квартиры стоят примерно на среднем уровне, но это не значит, что это отличная покупка.
Обратите внимание: по словам агентов недвижимости, отделка этих квартир немного хуже, чем в других зданиях; это следует учитывать при покупке.
Какие сигналы подает компания Vanke, продавая эти квартиры сейчас?
1. Финансовое давление: ранее инвесторы спрашивали, почему компания не использует эти квартиры для погашения долгов; теперь же продажа направлена на получение средств для снижения финансового давления (многие застройщики сталкиваются с нехваткой средств);
2. Изменение рыночных ожиданий: ранее компания решила подождать, пока цены вырастут, но теперь, возможно, считает, что это неосуществимо;
3. Изменение политики: политика, направленная на стимулирование аренды, может быть изменена, или компания решила переключиться на продажу жилья для получения денег.
Появление этих квартир на рынке увеличивает предложение на рынке элитного жилья в Шэньчжэне, что может способствовать стабилизации цен.
Что можно сделать обычным людям из этого анализа?
- Элитное жилье не всегда остается в дефиците: квартиры, которые ранее были недоступны, теперь могут быть проданы;
- Застройщики часто решают сохранять жилье в ожидании повышения цен;
- Рынок недвижимости переживает циклы: после пика в 2021 году цены снизились, и сейчас застройщики выбирают момент для продажи.
В общем, появление этих квартир отражает необходимость Vanke в активизации своих активов и изменение рынка элитного жилья в Шэньчжэне от ситуации “безумной конкуренции за покупку” к более рациональному подходу к предложению товара.