Résumé des principaux points
Le 28 août, trois ministères, dont le ministère du Logement et du Développement Urbain-Rural, ont mis en place le système de vente à l'état fini en remplacement du système de vente préalable en vigueur depuis 30 ans (où les maisons ne peuvent être vendues qu'après leur achèvement). La Banque centrale et d'autres autorités ont publié six documents sur le crédit, y compris l'extension maximale du prêt immobilier à 40 ans. Cet article, vu du point de vue du grand public, explique la logique du calcul des prêts immobiliers, analyse l'impact réel de l'allongement de la durée du prêt et décrit la tendance à rembourser le prêt en avance ou à acheter la maison en espèces. Il souligne que, même si la nouvelle politique offre plus de choix, il est difficile de changer fondamentalement la structure de la demande d'achat de maisons tant que les conditions de base telles que les prix de l'immobilier et les revenus restent inchangées.
Analyse détaillée
1. **Changement de politique : le système de vente à l'état fini est en place, et les prêts immobiliers peuvent désormais durer jusqu'à 40 ans**
Auparavant, il s'agissait d'un système de vente préalable, où les promoteurs pouvaient percevoir de l'argent avant la fin de la construction de la maison. Désormais, il s'agit d'un système de vente à l'état fini, où la maison doit être achevée et livrée avant de pouvoir être vendue. C'est un tournant majeur dans l'industrie immobilière. Pourquoi une telle politique est-elle accompagnée de mesures de soutien financier ? Parce que l'immobilier nécessite de gros investissements : les promoteurs doivent financer la construction et les acheteurs doivent emprunter de l'argent. La Banque centrale et d'autres autorités ont donc publié six documents, dont celui qui attire le plus l'attention : l'extension maximale du prêt immobilier à 40 ans. Cela pourrait réduire le montant des mensualités, rendant l'achat de maisons plus accessible pour le grand public, mais les conséquences réelles ne sont pas si simples.
2. **Comment calculer un prêt immobilier ? Il faut comprendre les “petits secrets” du remboursement à équipes de capital et d'intérêt**
La plupart des gens choisissent un remboursement à équipes de capital et d'intérêt, où le montant mensuel est constant. Cependant, le capital et les intérêts changent constamment au fil du temps. Par exemple, pour un prêt de 1 million de yuans à un taux d'intérêt annuel de 3 % sur 30 ans, le montant mensuel est de 4 216 yuans :
- Le premier mois : les intérêts s'élèvent à 1 million × 3 % ÷ 12 = 2 500 yuans, et le reste (17 16 yuans) est du capital ;
- Le mois suivant : le capital reste environ à 998 000 yuans, et les intérêts sont de 998 000 × 3 % ÷ 12 ≈ 2 495 yuans, donc le montant du capital remboursé est légèrement plus élevé (1 720 yuans) ;
Le montant mensuel reste constant car les calculs mathématiques assurent que le prêt sera entièrement remboursé en 30 ans, mais le montant des intérêts reste le même pour les 30 ou 40 ans. Seul le montant du capital remboursé chaque mois change.
3 **Allonger la durée du prêt à 400 ans ? Rêvez-vous seulement… le montant des mensualités ne baissera pas de beaucoup**
Certaines personnes plaisantent en disant que le montant des mensualités pourrait baisser de quelques dizaines de yuans avec une durée de prêt de 400 ans, mais c'est impossible :
- Pour un prêt de 1 million de yuans sur 40 ans, le montant mensuel passerait de 4 216 à 3 580 yuans, mais le montant total des intérêts augmenterait de 517 000 à 718 000 yuans (soit une augmentation de 200 000 yuans) ;
- Pour un prêt de 400 ans, le montant mensuel serait proche de 2 500 yuans (presque égal au montant des intérêts du premier mois), car très peu de capital est remboursé, et le capital restant reste à environ 1 million de yuans, avec des intérêts calculés sur cette base.
L'essence du prêt financier est d'utiliser de l'argent futur pour obtenir de l'argent maintenant ; plus la durée du prêt est longue, plus les intérêts sont élevés, il est donc impossible que le montant mensuel baisse de seulement quelques dizaines de yuans.
4 **Pourquoi les gens remboursent-ils leur prêt en avance ou achètent-ils la maison en espèces ? Deux raisons principales**
Selon les données de la Banque centrale, le solde des prêts immobiliers a connu une baisse annuelle sur 13 trimestres consécutifs : soit les propriétaires actuels remboursent leur prêt en avance, soit les nouveaux acheteurs achètent la maison en espèces :
- Première raison : les rendements financiers ne dépassent pas ceux des prêts immobiliers. Auparavant, les rendements financiers étaient de 6 % à 10 %, supérieurs aux 5 % à 6 % des prêts immobiliers, donc les gens étaient disposés à emprunter plus. Aujourd'hui, il est difficile de dépasser même 3 %, rendant le remboursement anticipé plus avantageux en termes d'économies d'intérêts ;
- Deuxième raison : manque de confiance dans l'avenir. Beaucoup de gens craignent l'instabilité de leurs revenus et ne veulent pas s'endetter sur une longue période. Par exemple, à Shenzhen, 44,7 % des maisons d'occasion de moins de 2 millions de yuans sont achetées en espèces, car les gens craignent la pression des mensualités.
5 **La politique offre des choix, mais les problèmes fondamentaux n'ont pas été résolus, donc l'accès à l'immobilier reste difficile**
L'allongement de la durée des prêts offre effectivement plus de possibilités (comme le choix d'un remboursement sur 40 ans), mais des problèmes tels que les prix élevés de l'immobilier et la faible croissance des revenus n'ont pas changé :
- Certaines plaisanteries sur une durée de prêt de 400 ans révèlent un manque de compréhension des calculs liés aux prêts immobiliers et reflètent également l'impuissance face aux conditions actuelles des prix de l'immobilier et des revenus ;
Même si la politique est bonne, pour que le grand public puisse vraiment se permettre d'acheter une maison, il faut que les prix de l'immobilier soient raisonnables et que les revenus augmentent.
En somme, la politique ouvre des possibilités, mais l'accès à l'immobilier dépend toujours des moyens financiers des gens et de leur confiance dans l'avenir.
Chaque partie de l'analyse est expliquée en langage simple, avec des exemples et des données, afin que les non-spécialistes puissent facilement comprendre les conséquences réelles de la nouvelle politique.