من اختيار الأراضي بدقة إلى تقديم منتجات عالية الجودة، تعمل شركة "جيانفا الدولية" على إعادة بناء "يقين النمو".

تلخيص مفصل للمحتوى الإخباري بلغة بسيطة:

هذا التقرير يوضح بشكل أساسي أن “عصر النمو الجامح” لسوق العقارات في الصين قد انتهى تمامًا؛ ففي الماضي، كانت الشركات العقارية التي كانت أكثر جرأة في الاقتراض واستحواذ الأراضي وتحقيق مبيعات عالية هي التي تصبح الرائدة في الصناعة. أما الآن، فقد تغيرت قواعد المنافسة تمامًا، حيث لم يعد الأمر يتعلق بـ“من يسرع أكثر”， بل بـ“من يتمكن من الاستمرار بثبات دون أخطاء ويقدم منازل جيدة يرغب الناس في شرائها”. يستخدم التقرير شركة “جيانفا ديغوانغ جيهو” (CIFI International)، التي احتلت المركز الخامس في الصناعة مؤخرًا، كمثال نموذجي لشرح الأساليب الجديدة التي تتبناها الشركات العقارية الرائدة: من الأمان المالي واختيار الأراضي وتصميم المنتجات إلى عملية تسليم المنازل، يتم السعي دائمًا للتخلص من المخاطر غير المؤكدة، وذلك من خلال الاستقرار في جميع مراحل العملية للتغلب على الركود الاقتصادي، وهو ما يشير أيضًا إلى الاتجاه الجديد للصناعة في المستقبل.

---

تفسير مفصل للجوانب المختلفة:

1. تغيير جذري في منطق الصناعة: تم تغيير معايير أداء الشركات العقارية بشكل كامل

لا يزال الكثيرون غير مدركين أن “قواعد اللعبة الافتراضية” التي سادت سوق العقارات خلال العشرين عامًا الماضية قد أصبحت غير سارية المفعول:

في البداية، كانت القدرة التنافسية الأساسية للشركات العقارية تكمن في “الجرأة على استخدام الرافعة المالية”؛ فكلما استطاعت الشركة الاقتراض من البنوك، كان بإمكانها امتلاك أراضي في أي مدينة أو منطقة، وكانت المبيعات تزداد سنويًا، حتى لو كانت الديون أكبر بكثير من أصول الشركة، طالما استمرت أسعار العقارات في الارتفاع وكان بإمكان الشركة اقتراض أموال جديدة لسداد الديون القديمة. لكن الآن، مع التعديلات العميقة في الصناعة، فإن الشركات التي كانت تسعى لتوسيع نطاق أعمالها بشكل مفرط إما تواجه مشاكل كبيرة أو تعاني من ديون ضخمة، ولا يجرؤ المشترون على شراء المنازل بسهولة، ولا تجرؤ البنوك على منح القروض للشركات ذات المخاطر العالية، لذا أصبح “الحجم الكبير” مرادفًا للمخاطر.

2. المعيار الأول للاستقرار: التأكد من عدم حدوث أزمات مالية

أصبح الاستقرار المالي معيارًا أساسيًا للشركات العقارية؛ فالقدرة على الاستمرار دون أزمات وتسليم المنازل بسلاسة هي المهمة الرئيسية. بيانات جيانفا ديغوانغ جيهو تظهر أن معدل الفائدة على القروض يبلغ 3% فقط، وهو أقل من معدل فائدة القروض العقارية للعديد من الأشخاص، مما يعني أن تكلفة الاقتراض أقل من تكلفة شراء المنزل نفسه. كما أن نسبة الديون الصافية للشركة تبلغ 22.1% فقط، أي أن إجمالي الديون أقل من خمسة أجزاء من إجمالي أصول الشركة، بينما تتجاوز نسبة الديون الصافية للعديد من الشركات العقارية المتعثرة 100%. بالإضافة إلى ذلك، تمتلك الشركة 61.8 مليار يوان نقدًا، وحققت إيرادات بقيمة 61.7 مليار يوان من مبيعات العقارات في النصف الأول من العام، مما يعني أن لديها قدرة على تحريك مليارات اليوانات بسهولة. وتدعمها شركة “جيانفا جروب” (CIFI Group)، وهي واحدة من أكبر 500 شركة في العالم، مما يضمن عدم وجود مشاكل في تمويل البناء.

3. اختيار الأراضي بعناية: التركيز على المناطق التي يمكن بيع العقارات فيها بسهولة

في الماضي، كانت الشركات العقارية تستحوذ على الأراضي بشكل عشوائي، بغض النظر عن موقعها، لكن الآن تقوم جيانفا ديغوانغ جيهو باختيار الأراضي التي يمكن بيع العقارات فيها بسهولة فقط. أراضيها في النصف الأول من عام 2026 كانت مركزة بالكامل في مدن رئيسية مثل بكين وشنغهاي وغوانغتشو وشنتشن وهانغتشو ونانجينغ وسوتشو، بينما تركز في المدن من الدرجة الثانية ذات السمعة الجيدة. أكثر من 84% من أراضيها تم الحصول عليها بعد عام 2022، ولا تحتوي على أراضي غير مربحة من الفترات السابقة. هذه المناطق تتمتع بالتنمية الصناعية والسكانية، مما يضمن بيع المنازل بسهولة؛ على سبيل المثال، تم بيع منازلها الجديدة في شيامن في أقل من ثلاثة أشهر، وأصبح سعر المتر المربع 26,500 يوان، وهو أعلى بكثير من متوسط السعر في الصناعة. تحتل الشركة مراكز متقدمة في أسواق 38 مدينة على مستوى البلاد، مما يعني أن المشترين يفضلون منازلها دون الحاجة إلى خفض الأسعار.

4. التحكم في الجودة: تحويل نقاط الضعف إلى ميزة تنافسية

لم يعد المشترون يثقون بوعود المبيعات التي تتضمن حدائق كبيرة ومرافق راقية؛ فهم يخشون من مشاكل مثل تقلص المساحات الخضراء أو مشاكل في جودة البناء بعد التسليم. تقوم جيانفا ديغوانغ جيهو بالتحكم الصارم في جودة المنتجات منذ مراحل البناء، حيث يتم فتح مواقع العمل للمشترين لمراقبة التقدم، ويتم إجراء 7 عمليات تفتيش قبل التسليم، ويتم إصلاح أي مشاكل فور اكتشافها. هذا النهج يضمن جودة عالية للمنازل، مما يؤدي إلى تحسين سمعة الشركة وزيادة نسبة إعادة الشراء من قبل العملاء الحاليين.

5. نصائح عملية للمشترين: اختيار الشركات العقارية وفقًا لهذه المعايير لتجنب المشاكل

لا داعي للثقة في ترتيبات المبيعات التقليدية؛ يمكن للمشترين تجنب معظم المشاكل عن طريق اختيار الشركات التي لديها استقرار مالي وتقدم منتجات عالية الجودة. يجب فحص البيانات المالية العامة للشركات، وتجنب الشركات ذات معدلات الفائدة المرتفعة والديون الكبيرة، والتأكد من أن الأراضي التي تم الحصول عليها تقع في المناطق الرئيسية في المدن، وتجنب الشركات التي تمتلك الكثير من الأراضي في المناطق النائية التي قد تؤثر سلبًا على تدفقاتها المالية.