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Résumé en langage simple du contenu de l’article
Cet article explique clairement que l’ère de la croissance “barbare” du secteur immobilier chinois est révolue. Auparavant, les entreprises immobilières étaient jugées selon leur audace à emprunter de l’argent, leur capacité à acquérir de grands terrains et l’ampleur de leurs ventes ; celles qui réussissaient étaient considérées comme les leaders du secteur. Aujourd’hui, les règles du jeu ont changé : il ne s’agit plus de voir qui peut aller le plus vite, mais de savoir qui peut rester stable, éviter les échecs et construire des logements de qualité que les gens soient prêts à acheter. L’article prend Jianfa International, qui occupe actuellement la 5e place dans le secteur, comme exemple pour décrire les nouvelles approches adoptées par les entreprises leaders : de la sécurité financière, à la sélection des terrains, à la conception des produits, en passant par la livraison des logements, chaque étape vise à éliminer les risques potentiels, afin de surmonter les périodes de récession du secteur et à indiquer une nouvelle direction pour l’ensemble de l’industrie.
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Analyse détaillée par dimension
1. Inversion totale de la logique sous-jacente du secteur : les KPI des entreprises immobilières ont changé
Beaucoup de gens ne se sont pas encore rendu compte que les “règles du jeu” en vigueur au cours des 20 dernières années dans le secteur immobilier ont complètement disparu :
Au début, la compétitivité des entreprises immobilières reposait sur leur capacité à utiliser de l’effet de levier (à emprunter de l’argent). Elles achetaient des terrains dans n’importe quelle ville, peu importe leur situation géographique, et les ventes augmentaient d’année en année, même si le montant de la dette dépassait de plusieurs fois leur actif. Tant que les prix de l’immobilier continuaient à augmenter et qu’elles pouvaient emprunter de l’argent pour rembourser les dettes, cela ne posait pas de problème. Mais aujourd’hui, avec un ajustement profond du secteur, les entreprises qui ont accéléré leur croissance sont soit en difficulté financière, soit endettées jusqu’au cou, et les acheteurs hésitent à acheter, tout comme les banques à prêter à des entreprises à fort effet de levier. “La taille de l’entreprise” est devenue synonyme de risque.
Les nouveaux critères d’évaluation du secteur mettent l’accent sur la capacité à survivre, à éviter les échecs et à livrer les logements sans problèmes. La situation financière de Jianfa International est exemplaire : son taux d’intérêt moyen sur les emprunts est de seulement 3 %, ce qui est même plus bas que le taux d’intérêt des prêts immobiliers pour la première maison de nombreux citoyens ; son taux de dette nette est de 22,1 %, ce qui signifie que la somme de ses dettes ne représente que un cinquième de son actif total, tandis que de nombreuses entreprises en difficulté ont un taux de dette nette supérieur à 100 %. De plus, Jianfa dispose de 61,8 milliards de yuans en liquidités et a encaissé 61,7 milliards de yuans de revenus grâce à la vente de logements au premier semestre de l’année, ce qui lui permet de disposer de milliards de yuans en fonds disponibles à tout moment. Elle est également soutenue par le groupe Jianfa, une entreprise figurant dans le classement des 500 plus grandes entreprises mondiales, ce qui l’expose à aucun risque de manque de fonds ou d’arrêt des travaux de construction.
2. Première certitude : assurer une stabilité financière pour ne pas tomber dans le piège des dettes
Pour les entreprises immobilières, la stabilité financière n’est plus simplement une condition de base, mais une véritable avantage pour saisir les opportunités. Les données financières de Jianfa indiquent qu’il est presque impossible qu’elle rencontre des problèmes financiers majeurs. Elle emprunte à un coût très bas et détient une grande quantité de liquidités, ce qui lui permet de choisir soigneusement ses projets et d’éviter les mauvaises investitions.
3. Deuxième certitude : acquérir des terrains de qualité, ceux qui se vendront facilement
Auparavant, les entreprises immobilières achetaient des terrains de manière aléatoire, sans se soucier de leur potentiel de vente. Aujourd’hui, Jianfa sélectionne uniquement des terrains dans des zones à forte demande, comme Pékin, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, Nanjing et Suzhou. 84 % de ses réserves de terrains ont été acquis après 2022, et elle n’a plus de terrains peu rentables situés en banlieue. Ces zones disposent d’une industrie développée et d’une population importante, ce qui assure une bonne vente des logements. Par exemple, ses nouveaux projets à Xiamen se sont vendus en moins de trois mois, et le prix moyen des logements y atteint 26 500 yuans par mètre carré, bien au-dessus de la moyenne nationale. Elle occupe également des positions de leader dans 38 villes à l’échelle nationale, ce qui attire les acheteurs cherchant à améliorer leur logement.
4. Troisième certitude : contrôler la qualité des logements pour éviter les déceptions
Les acheteurs sont devenus beaucoup plus sélectifs et ne se laissent plus tromper par des promesses de jardins immenses ou d’équipements de luxe. Jianfa a déplacé le contrôle de la qualité vers des étapes précoces du processus de construction : les travaux sont visibles par les propriétaires, et plusieurs inspections sont menées avant la livraison pour vérifier que tout est conforme aux normes (construction, aménagement intérieur, services publics). Ce système réduit considérablement les risques de problèmes après la livraison, ce qui améliore la réputation de l’entreprise et augmente les ventes.
5. Conseils pratiques pour les acheteurs
Pour éviter des déceptions, il suffit de choisir des entreprises immobilières en se basant sur ces critères : vérifiez les données financières publiques des entreprises, privilégiez celles dont le coût des emprunts est bas et qui disposent de liquidités suffisantes, et évitez celles à fort effet de levier. Assurez-vous également que les terrains achetés se situent dans des zones à forte demande et que les projets précédents n’ont pas connu de problèmes majeurs.